一昨年の上昇相場の主人公、昨年の下落相場のダークヒーローだった東京海上アセット（販売会社：野村證券）の通貨選択型Ｊ－ＲＥＩＴファンドがいきなりお金を集め始めました。

2011年9月から販売再開したものの、泣かず飛ばず（たぶん投信の販売規制の議論が盛り上がったせいじゃないかと）だったのに、先週だけで50億円くらい集めてるんじゃないかと。他の主要Ｊ－ＲＥＩＴの残高がほ市場変動を除けばぼ変化なかったことを考えると、国内の主役は完全にこの人。

販売会社が期末前に積極営業に出たのか、外国人の買いで盛り上がったところに自発的に集まったのか。年度末まで続きそうな勢いです。しかも、今日も日銀買ってるし。まだ出番じゃないよ。3月まで待ってください。

そんなこんなで新年度に入ったら分かりませんが、下値は意外に固いかも。ポートフォリオは十分含み益出ているが、簿価が低いので手放すのがもったいくらい配当利回り高いんで悩ましい。

それはそうと、日本リテールファンドが最大の問題物件を売却。2007年8月に東神開発（高島屋が入ってるショッピングセンターを運営している会社）に半分売った時は72億円だったのに、5年後の2012年にもう半分を売却したときの値段は18億円。

18億円・・・？

減損じゃん。いや、時間の問題だったけど、鑑定価格27億円に対し、ずいぶんと気前良く安く売ったなあという感想です。信じられないのは三菱ＵＢＳリアルティか鑑定会社なのか。

というわけで、浅い内容で申し訳ないですが、まだまだ仕事が残っているので。。。

明日は記事書けないのでダラダラJ-REIT分析してたらYahooニュースにこんな記事を発見しました。

要約すると、こんな感じ。

・不動産の価格はもう上がらない。むしろ下がる（日銀が聞いたら「インフレやるっつてんだろ！」と激怒しそうですね）。

・不動産価格は下がるけど、ローンの額面は変動しない。なのでその差額分は損失。しかも利息の払わないといけない。

・なので政府は賃貸住宅を国民に進めるべきじゃないか。

記事内でコメントしている神戸大学大学院の平山洋介教授が誰なのか分かりませんが（というか学者は国交省の各委員会に参加してるレベルじゃないと知らないのですが）、まあまともなことを仰ってるんじゃないかと。

最初、住宅REITの回し者かよと思いました。良いぞ！もっとやれ！！

冷静になってみれば、三井不動産や野村不動産は分譲マンションでも稼いでいるのでそんなわけないのですけど。

ちなみに個人的にも何がなんでも持ち家という時代じゃないと思ってます。

だからこそアドバンス・レジデンス、大和ハウスレジデンシャル、日本アコモデーションファンドとい
う先行してシェア伸ばしている住宅REITを高く評価してます。

ただ、かと言って絶対に賃貸というつもりはなく、マンションについて言えば、分譲と賃貸どっちが有利かと言われると経済性としては（純粋にお金の話。住み心地など自己満足は別の次元の話）どっちも変わらんというのが、今のところの結論です。世の中うまくできるもんです。

不動産に詳しくない方が本などで仕入れた知識をもって色々と考えて時間を掛ければ、よほどの悪質業者につかまらない限り、経済性に大きな差はないと考えてます。

ちょろっと勉強しただけで掘り出し物件を探せるほど不動産は甘くないですが（競合が沢山いますから）、それなりに優良業者も多いので自分の目で確かめれば大きな失敗はないはずです。

なので賃貸か分譲かいう議論はケースバイケースという結論にしかなりません（おススメは後述）。しかし、認識していただきたいことが3点あります。

・そうは言っても、不動産は一生の買い物です。勉強したくない方には賃貸をお勧めします。今の世の中、見えないところや既に存在しているものについてちょっと甘すぎるのも事実です。ダメと言えない日本人。勉強したくなるまで待った方がいいです。時間と予算に迫られて買うのは愚の骨頂かと。賃貸マンションも多いですし必要ないものは買わないというスタンスは大事です。

・「何が何でもこのエリア、この物件」と思わない限り、新築マンション（財閥系、大手ゼネコン施工以外）は避けた方が良いです。新築が割高というのは目新しい話しではありません。新築マンションの広告費、モデルルーム費用、そして企業の利益が上乗せされるのは企業活動として当然のことです。ただ、その対価として得られることの大半が「雰囲気」であることは問題かと。あと、いわゆる大手以外のマンションは5年後の姿を保証できません。悪い前例はいっぱいあります。そもそも、この時代にこっそりマンション用地を取得するなんてレアケースです。なぜ大手がそこにマンションを作らないか何か理由があるわけです。

・普通の賃貸マンションしか住んだことないと分からないかもしれませんが、分譲マンションと賃貸マンションのグレードは全然違います。一度、分譲マンションに住むと賃貸には戻れないほどです。分譲賃貸といわれるマンションが人気なのも理由があります。ジムや豪華なエントランスはあってもなくてもどうでも良いです。新築マンション作るときにインパクトあるから付けてるだけです。

なお、都心に住むなら、グレードの高い中古マンションをリノベーションすることをお勧めします。70㎡～80㎡くらいなら壁紙、タイル、絨毯の交換、水回り（キッチン、給湯器（メーカー推奨期限は10年）、トイレ）の更新、ドアの建て付け修理なら200万円かからないはず。やったことないですが、フローリングも全て剥がすともうちょっとかかるかも。

本質的に、居住不動産は資産ではなく消費材です。将来の価値はゼロ（何も残らないという意味ではなく、残余財産とコストの合計がゼロ）になること前提にするべきだと思います。

ざっくりですが、住みたいエリアが決まっているのであれば、頭金ゼロで30年ローン借りたときに、ローンの支払い+固定資産税+管理費修繕費（30年平均の管理費修繕費で！10年過ぎたら上がってきます！！）が相場家賃よりも低ければマンションを買ってもいいかもしれないと思います。

※都心（ターミナル駅まで15分）、人気住宅エリア、75㎡前後のファミリー、今の低金利、家賃補助のない普通のサラリーマンが前提です。江戸川区、練馬区であれば25年くらい。

若干、厳し目の水準ですが、仲間内で話をするときに「手放しで褒めるような値段で不動産買ってる人は見たことない」と話をすることも事実です。聞かれれば、「その値段は高すぎる」と止めることもありますが、「買いたいと思いこんでる人には何言ってもしょうがない」経験を何十回もすると、「どうせマスコミのいう年収5倍説を信用するんだろ」という気持ちになるんですね、これが。

外国人にも「ミキショージー」と言われるほど有名な三鬼商事が、毎月恒例の都心5区オフィス空室率を発表。

三鬼商事のHPには毎週第2金曜日にリリースされるが、速報は第2木曜の正午頃に報じられる。どういうルートで流してるんだろうね。

で、数字は過去最悪の9.23％を記録。

メインテナント（三菱マテリアルグループ）が決まったパレスビルも結局は他の床を埋められなかったし、赤坂Kタワーはテナントが決まりそうという話も聞こえてこないまま。

2012年はオフィスの大量供給が予想されていたにも関わらず、「自分が開発やめると他社が恩恵を受けてしまう」ということで引くに引けなかったのがこの結果。

個人的にはここが上期の分水嶺だと思っている。

数字が悪いのはみんな昨年から分かってる。このタイミングで反転するなんて誰も思ってない。難しいのは一部の声の大きい方々言ってる「上期が空室率のピークで2014年にかけて空室率は低下し、賃料も底を打つ」というシナリオがどのように実現するか。

株式市場もREIT市場も年初からオフィスが買われていたし、やや期待先行で走っていたマーケットの感情はどんなものなのか。

結果、空室率はほぼコンセンサスだが、株価の動きはチグハグなものになった。

午後からトップリート、野村不動産オフィス、NBF、森トラストリート、東急リート、そして日銀効果で急騰していたオリックスリートが弱含む一方、なぜかケネディクスリートと大和証券オフィスリートは上昇。

そして、マーケットを先導する三井不動産や三菱地所といったデベロッパーはしっかり値を切り上げた。

ここはREITよりデベロッパーに注目するところなんだろうなあ。空室率10％はさすがに行き過ぎだが、空室率9.5％くらいまでなら許容範囲といったところなのか。

個人的にはあんまりオフィスに賭ける気はしないのだが、なんかあんまりレジレジばっかり言ってるのみ不安になってきた。出遅れオフィス銘柄に注目してみようと思います。JPRとかプレミアとか。

プレミアリートは合併してないので負ののれんありません。いや、そんなワードで検索してらした方がいらっしゃったので。

ちなみにプレミアリート発足時は、高級賃貸住宅の仲介最大手のKENが住宅担当、中央三井と総合地所（ルネシリーズのマンション作ってるとこ）がオフィスとか全般を担当していた。

で、色々あって（主に総合地所の経営危機）オフィスの運用が上手くいかなくなって、NTT都市開発が53.1％のメインスポンサーとして参加。

KENのスポンサーシェアは35％から30％に減少、総合地所も35％から10％に減少した（スポンサーシェア＝運用会社の株式のシェア）。

この時にどこかと合併出来ていれば負ののれんが発生したのだが、あまり良い相手が見つからず単独で運営することになった次第。

個人的には日経ヴェリタスに「オフィス空室あります！FR3ヶ月～6ヶ月！！」と堂々とプレミアリートのKN渋谷3とかランディック新橋（だったような）の宣伝していたKENの大胆さが好きだったが、最近は見ない。

しかし、今日はひどい相場だった。

昨日は2012年初めて日銀がJ-REITを取得したのだが（大本営発表済）、福岡リート、野村不動産レジ、オリックスリートが新たに買われたという噂があり、今日はその3銘柄が相場を引っ張った。

10％くらいは抜けるだろうが、こういうのは長続きしない相場だから嫌だなあ。

今日のショックだった出来事。

水道橋駅徒歩1分の書店FUTABAがいきなり閉店した。

閉店のお知らせこそ店頭に出ているが、連絡先書いてない。ウェブサイトもそのままだし、これ夜逃げか？というほど店内が散乱。換金性の高い漫画や文庫本だけごっそり引き抜かれている（写真奥の空戸棚ね）。

マンガの品揃えが的外れで（ジャイキリの新刊はないのにブックオフで在庫だぶついてるのは全巻揃ってるとか）、場外馬券場をを意識しているのか男性用の趣味雑誌がやたら豊富だったり、個人的に使いにくいレイアウトだったけど、あれだけ人通りが多い立地でもやっていけないもんなのか。

B1Fのネットカフェが経営圧迫したんかねえ。そういえば飯田橋、水道橋エリアで何故かここだけ使ったことない。

（きっちり手続きしてれば）すぐにテナント決まると思うけど、飲食店にするには水回りと排気装置の工事必要だし、中途半端にワンフロアが大きいうえにB1Fと1Fが店内でしか繋がってない点は扱いにくい。大手チェーン、水道橋駅の隣にあるマクドが移転したりするのだろうか。

ゲオかツタヤ来てほしいけど、人口集積の低い街だからなあ。

それはさておき、REITの社長、正確にはユナイテッド・アーバンに吸収された今は亡き日本コマーシャル投資法人の前々社長の牧野知弘氏が本を出した。

それでも、あなたは新築マンションを買いますか？　　- 今、いちばん賢い「家」の買い方とは？

不動産業界の連中で飲みながら「新築マンションどう思う？中古もピンキリだよな」って話し掛けたら、こんな内容で盛り上がるだろうなというくらい旬のテーマを抑えつつ、業界外の人間にはあまり言わない（言っても正しく理解してもらえないから）ことにも触れられている。

例えば、外壁が波打ってるビルは漏れなく施工が悪い、タイルの目地から水の染み出し跡がある物件は論外、といった呼吸するくらい当たり前のようにチェックすることから、リフォームのこと、マンションの築年数のこと、新築のこと。

東洋経済やダイアモンドでちょくちょく別冊でマンション特集するが、その内容を全て抑えつつも、一歩も二歩も踏み込んだ内容になっている。過度に楽観的でもなく、また過度に保守的でもない、如何にも実務をやってきた人間だからこそ言える現実的な妥協点が記されている。と思う。

ボストンコンサルティング、三井不動産と言う素晴らしいキャリアを歩みつつ、不動産屋というオーラも備えていた牧野社長は投資家の信頼も厚かった好人物だが、勇退後に選んだ道は地味なようでいて不動産屋がみんな夢見る「人のために役立つ仕事」。うらやましい。