inzaiです、こんばんわ。9月11日以来です。

何やってたかと言うと、何をやってたんでしょうね。
J-REITがあんまり動かないのでやることないと思って放置してたらそこから11月にかけて海外勢が1000億円J-REIT買ってきました。で、そこから世界中でヘッジファンドの解約ラッシュで1709ptまで下落して反発。

2018年の大納会の東証REIT指数は1,774.06ptなので前年末比+6.68％で着地。トータルリターンだと10％超なので株式が乱高下した年にこのパフォーマンスは立派です。1月高値が1761ptであることを考えると、ジリジリ上昇したわけではなく、2月のパリティショック、3月の米中貿易摩擦開始、トルコショック、（いつもの）南欧不安定化、ハードBREXIT懸念などを乗り越え、なんとか辿り着いたプラスリターンという感じ。

さてさて、年初の予想との答え合わせ。

①J-REITの合併が増える
積水ハウスレジと積水ハウスリート、ケネレジとジャパンシニアリビングの2件。2017年がゼロ件なので的中といえば的中。サムティ×日本賃貸住宅×日本ヘルスケア、阪急阪神リートの誕生、森トラリート×森トラホテルはニアミス。思ってたより少なかった。もっと劇的な合併劇を期待してましたが、これだけ内部成長が伸びるとわざわざ合併して仕事減らさないわな。

②銘柄間のイールドギャップが更に縮小
これは外れ。夏ごろにかけて中型銘柄のイールドギャップが縮まった局面もあったのですが、NBF、JREなどの大型銘柄や住宅がガッツリ買われ、小型銘柄が完全に放置されたので最終的にはギャップは拡大。高配当ETFの魅力は増したと思うのですけどそれはまた別の話。

③個人の興味がJ-REIT投信から個別銘柄に移行（ついに！）
東証の調査によると、2018年8月時点の投資主数は2月より4％増加、保有投資口数は30％増加。公募投信の残高がずっと減少して、やっと個人投資家の時代が！？と言いたいところですがそこまでではないですね。年末にかけて毎月分配型投信の復活というレポートもありましたし。とは言え、着々と増えているのは素晴らしいこと。ゆっくりと凍結した氷の方が解けにくいのですよ。

④物流のファンダメンタルズがついに反転
これはもうドヤ顔ですよ。ありとあらゆる物流REITが死を見ました。

⑤住宅の個別分譲案件や再開発が出始める
ダメ元のアイデアでやっぱりダメ。再開発もなかったかな。やっぱり今の会計制度では厳しい。あとこのマーケット状況だと売却した方が高値で売れますしね。

⑥借入コストは反転しない
反転せず！低下もしなかったけど。

⑦PO、IPOの調達資金は2012年以来の低水準に
これは外れ。IPOはCRE、ザイマックス、タカラレーベン、伊藤忠ロジと小粒でしたが、少なくはない。そしてPOはすごく大きい、、です。特に大型POが連発されたので、マーケットが壊れる時期もありました。ピークアウト感があったので駆け込み需要はあるかもと思いましたが、自分でディール壊す勢いで突っ込むとは思わなんだ。今年REITしたPOはスポンサーの言いなりが性分と思ってて良いですよ。

⑧海外特化型REITが誕生
出なかったですね。機関投資家のニーズがなさそうとのこと。

⑨初めての非上場化
これも出ず。ただ、苦戦している小型REITは多いのでちょっとタイミング早かったかなあ。

またも1か月半ぶりの更新。皆様、如何お過ごしでしょうか？東証REIT指数がなかなか下がってこないので書く気も出てこないのですが、昨今の物流REITのさげっぷりは久々にワクワクしてきました。

三菱物流REITは昨日まで2勝23敗でPO投資口の受渡日になってようやく上昇。三井不動産ロジスティクスも12日ぶりに反発。7日に上場したばかりの伊藤忠ロジも上場価格103,000円から90,000円までジェットコースターのように下落。社長はさぞかし胃が痛いことだと思います。両社ともP/NAVが9倍割ったところで何とか反発。この辺は見ている人は見ているということでしょうか。

今の物流REITの利回りは4％～5.5％。このセクターは本質的に賃料上昇の可能性はゼロなので物件取得＆POの成長ストーリーが命綱。2017年までは低いエクイティコストと巨大な物件取得パイプラインが評価されて、外部成長が極めて難しいオフィスやレジを尻目に我が世の春を謳歌してましたが、株価が一度下げ始めるとこのストーリーは崩壊します。2016年のホテルREITと同じです。インバウンドの頭打ちや供給過剰と言われて株価が急落しましたが、どこのホテルREITもファンダメンタルズは引き続きしっかりしてます。なのにイメージだけで大きく売られて、外部成長ができなくなりました。株価頼みの成長ってほんと怖い。

物流REITは反発したけど、FTSEのイベントあるしPOもこの勢いだと続きそうなので、HFが戻り売りするか微妙なところ。十分な値幅取れているし、価格のプレミアム感はほぼ吐き出したので手仕舞いしてくれそうだけど、NBFのP/NAV1.2倍に目をつけたりしないやろか。こういう二極化したときって悪い方にサヤ寄せされるもんですよね。

もう一つ暗い話があるとすればインフラファンド。FIT価格の切り下げと系統入札の小口化のニュースがありました。既稼働施設を抱える上場インフラにはあんまり関係ないし、当面のパイプラインにも影響はほとんどない。ただ、開発でキャピタルサイクルしているスポンサーは焦ってるかも。その辺、長期目線でインフラファンドを育てようとしてるか、ただのゴミ箱かで運営方針が大きく変わってきそう。クソみたいなファイナンスでもお金集まってくるのが悪い。

短絡的な需給がぶつかり合う、如何にも年度明けな荒っぽい展開。引けで売りのレーザービームとかマジで勘弁してください。ヨコヨコで推移してたらそのままで終わることが多いのに今日は動きました。投信への資金流入がこれだけあって上がらなかった年度末のマーケット、ちょっと心配ですね。