検索ワードのトップ3は、大和ハウスリート、大和ハウス リート、ダイワハウスリート。ＩＰＯの時期だけ大きく伸びるのが売りのブログです。こんばんは。
そういえば最近、検索ワードをネタにした記事ありませんね。誰か日次でログ取ってくれないものか。
それはそうと大和ハウスリートが仮条件決定と同時に有価証券届出書の訂正を出してます。これまで発行口数×50万円の数字が記載されてた箇所を、発行口数×47万円強の手取金額に変更。
なんだろう。手取金額が証券会社への手数料抜かれるのは公募増資でも同じですが、こんなに抜かれるのでしたっけ？5％くらい払ってる。6月に上場したアクティビアは3％強だったような。仮条件下限の48万円で計算してる？としたらちょっと手数料安すぎる。
電話しても良いのですが、あそこはちょっとＩＲの対応悪いから聞いても教えてくれなさそうだしなあ。なんかいまいち感が日ごとに増してる気がするなあ。。
当ブログはＪ－ＲＥＩＴを全力で応援するブログです！！
確かに10月は公私ともに激務でして運動できてないし、背骨もガタガタ、ストレスも貯まりまくりだったのですが、クレジットカードの引き落としが2万円て酷過ぎる。嫁さんと行った飲み会が8000円、アマゾンで買ったお茶、コーヒーが5000円、あとはプロントのコーヒーとか。何もしなかったということか。inzaiです、こんにちは。今日は洋服の青山に下取り出してスーツ買ってこようと思います。
それはさておき、大和ハウスリートのIPO、とても難しい判断を迫られてます。ポイントはアップサイドが期待できない物件の割高な取得を認めて配当利回り5％後半（12ヶ月運用時）を取るか、2013年2月の配当は運用期間3カ月だしここはスルーしてどこかで拾うか。
なんとなく評価は固まってきておりますが、ここまでみんなが口を揃えて「取得価格たけーよ！」というポートフォリオは珍しい。2008年4月に先行取得した商業4物件の直近の鑑定評価は取得価格比10％、簿価比5％減といったところ。これだけでもがっかり感100％なのですが、物流施設も浦安の4％台を筆頭に説明がつくレンジ上限ギリギリという値段設定。現物マーケットが暖まっており、そう簡単にここから崩れることはないと思いますが、これより上がる時は東証REIT指数1500ptくらいになってるんじゃないか。
「これマーケット環境次第ではIPO失敗じゃ？」という雰囲気もなきにしもあらず。そういう意味ではケネディクス・レジデンシャルと同じ感じ。これ本当にやるの？みたいな。まあ、大和ハウスリートの方が圧倒的にJ-REITとしての体を為してますし、商業、物流でもトッププレーヤーである大和ハウスのバックアップ力には期待できます。でもなんというか、「気分はリーマンショック前」というポートフォリオ構成が気に食わない。
野村證券と三菱UFJMS証券が頑張るので札は問題なく集まるのでしょうし、日ロジ、産業ファンドと比べても利回りがかなり高いことから（上がる見込みのないLTVはただの余力DA！）IPOの成功は間違いないところ。そして上場後も利回りを当て込んだ買いが機関投資家から殺到するので50万円から大きく下落することは考えにくい。ここまで状況が固まっていたら、行くしかないんでしょうけど。
大和ハウスレジデンシャルがなぜあれだけ高い評価を受けているのか、もうちょっと考えてほしい。
情報交換とかしてないのかなあ。
サンディすげえ！株式市場止めやがった！！と大騒ぎしても自分には一切関係のないinzaiです。こんばんは。
そういえば大リーグは何気なく試合して優勝決まってましたね。NYのチームで東海岸はみんな家にいるので視聴率もすごかったのではないかと想像してます。適当なコメントしているあたり私のMLBの本気度がうかがえるかと思います。
えー、大和ハウスリートはスポンサーのクレジットと利回りの高さで評価する人と、「何言ってんだ馬鹿、あんな価格で買うなんておかしい」という人で大きく分かれるような印象です。
あの値段はやや高いんじゃないかって普段肯定しかしない人が言っててびっくりしました。JREやJPRのように目玉の飛び出る価格で超一級の不動産を買うのは許容できても、どう見ても不動産として高く評価できないものにそこそこの値段が付いてるのは我慢できなかった模様。
あー、そういえばこの人は新興不動産会社が元気良い時に日本いなかったもんなあ、いたら毎日悶絶してたかもなあ、と感想述べている私は悪くても安ければそれで良い（というかREITはそれで良いと思うのですよ）という人間です。
ちなみに私の評価はここで述べている通り、何だかびみょーという印象。アクティビアと一緒で良い物件を見るか悪い物件を見るかで大きくバリュエーションが変わるREITだと思います。いま、大和ハウスが仕込んでる物流ばかりだと高く評価できるのになんで小さい物件入れてくるかな（答：誰も買ってくれないからです）。
IPOリリースしてから値決めまでちゃっちゃと決めちゃえばよかったのにね。
にしてもJ-REITはどこまで上がるのでしょうか。売りをきっちりこなしてる感じもあり、毎日毎日力強い動きが継続。ニッセイアセットの毎月分配型J-REIT投信がインデックス対比でものすごいお金を集め続けてますね。もっともっと頑張ってほしい。機関投資家のみなさんももっと頑張ってほしい。笑いが止まりません。今年は良い正月を迎えられそうです。
さあ、J-REITフェアまであと3日、皆さん準備は如何でしょうか？と言ってもブラブラするだけなんで、こちらは特にやることもないのですが、週末の東証に入れるってだけでワクワクします。
注目は何といっても大和ハウスリート。本日上場がリリースされたばかりなんで出るわけないのですがサプライズとかないのでしょうか？
失敗したIPOからもう3年前になるのでしたっけ？あの時は郊外商業でびっしり埋めてきましたが、今回は物流中心。物流19物件と商業5物件くらい。
競合にやや劣後しているアクロスモール新鎌ヶ谷、競合過多なフォレオ枚方、何とも微妙なクイズゲート浦和の商業施設は前回からスライドでポートに組み入れ。ロックシティ鈴鹿、ロックシティ守谷、あと博多の物件（名前は忘れました。川沿いの四角いモール）を外しているのは好印象。
物流は福岡のが多分スライドですが、他はあまり記憶が。。
ざっくり資産総額1150億円、エクイティ550億円でLTV50％弱。ちょっと高め。NOI利回りからざっくり計算すると、配当利回り6％は出ないけど、5.5％はたぶんOKな感じ。固都税ありだと5.5％は下回るのかもしれませんが、田舎の土地は税金も安そう。物流はあまり触らないので正直なところ、アクティビアほど計算に自信がありません。
ただ、いきなりIPOで利回り5％割れの水準はないでしょう。微妙な商業と流行りとはいえ10億円台の「既存のREITならまず売却候補」の小粒な7物件を含む物流。CRの議論は好きではないですが、ぱっと見た感じ割安にはちょっと見えないのもちらほら（失敗IPOの物件価格も見た方が良さそうです）。
もともとアップサイドなんて皆無なわけですから巡航ベースで5.5％、IPO時には6％くらい欲しいところ。LTV上限一杯でIPOしてるからそれはちょっと苦しいかも。最終判断は物流をしっかり見てからになるのかな。
今のREITの相場を見ていると失敗した方が需給がタイトのままでいいかも、なんて言っちゃいけませんね！まず市場を拡大しないと！！（ぶっちゃけ過ぎ）