あの内海は打てん。というわけで、東京ドームから帰ってきたinzaiです、こんばんは。

内海対SB・摂津の予告先発を見て急遽、試合を見に行こうと思い立ったのですが、立ち見席しか空いておらず、しかも激混み。何とかソフトバンク側の外野席の立ち見2列目を確保したものの、内海の出来の良さにSBが2点取られた時点で帰宅。

摂津も低めに球が集まっておりおいそれと打たれる感じではなかっただけに、阿倍の失投が悔やまれます。レフトスタンドで見るとホームランになるような感じじゃなかったのですが、不思議な伸び方をしました。あれが噂のドーム風ってやつですかね。

まあ、そういうのを置いといても内海はストライク先行で、スライダー（カットボール？）もカーブも曲がるというよりはブレーキと言う表現がぴったりの出来。あれは打てませんて。ペーニャの2塁打は打ち損ないがライト線上に落ちただけだし（高橋は取れたと思う）、球を捉えられたのは内川のヒットくらい。適度にストレートも荒れており、バッターは最後まで狙い球を絞り切れなかった印象です。

しかし、まあ、あれですね。超有名サイト・スタジアムグルメで散々ディスられているので期待してませんでしたが、東京ドーム内部のフード類は酷いですね。生ビール800円はあれがないと野球観戦にならないので問題ないですが、弁当とかハンバーガーとか軽食とか高い。どう見てもコンビニ未満、スーパーの総菜レベル以下なのに私のランチ代よりも高い。弁当は軒並み1200円以上。KFCでさえ2ピースとビールで1200円。そこまでして再入場したくないのか？ラクーアとか水道橋駅周辺に美味い店は沢山あるのに勿体ない。

いや、高いのは百歩譲るとしても、他の球場のようにテンションが上がるもの、記憶に残るメニューが欲しい。昔の東京駅や空港のように「営業強化すればもっと売上伸びるのに」感が溢れる状態。でも、今日も満席だったから、経営陣は動かないでしょうね。

というわけで、負けの憂さを（SBファンというよりアンチ巨人です）ドームの悪口で晴らしたところで、本編。

昨日の記事対して早速、「タイトルやけど今時ジモティーはないわ。最初なんのことか分からんかったし」と大阪から苦情が来てますが、それはそれ。

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尼崎には友人が住んでおり、昔から知ってますが、最近の発展ぶりはものすごい。梅田近接（急行1駅、各停2駅）というポテンシャルは遂に活用されたか！という感じ。元々、メーカーの工場が多く（沿線には今も一流メーカーの工場が並んでます）、住宅街の自浄作用が働かずガラが悪い地域の代表だったものの、一気に開発が進みました。

今でも三菱地所等が駅徒歩圏内に大規模分譲マンションを作っており開発途中ですが、駅北側のCOCOE、ホテル、ラウンドワン、南側のミドリ電機（関西ではビックやヤマダ電機規模の店舗です）と駅直結部分の開発は一段落で全容はほぼ見えてきた感じです。東京で言えば、田無よりも一回り大きく、豊洲にはインパクトで負けるかなというレベル。住宅街として申し分ない。

そんな新しい街の中心を担うCOCOE尼崎の評価は、、、ぶっちゃけ微妙です。

阪神百貨店とAL PLAZA（滋賀県地盤の平和堂が展開するGMS、イオンみたいなもんです）の2核1モールというコンセプトは今風なんですが、店舗規模と立地が商圏を見誤っている感が強い（行政絡みの開発なんで引くに引けなかったのかもしれないが）。

食料品、日用雑貨、飲食、映画館はOKです。人口は今後も増加するでしょう。ですが、モールの半分を構成する若者向けの衣服や趣味、嗜好品の類は厳しい（阪神部分も同じ）。どこのリージョナルモールでも直面する問題ですが、生活密着型モールから一歩踏み出そうとすると、鮮度が問われるテナントを一定数揃えることになるのですが（ウィンドーショッピングにならないと意味がないので）、これが意外に足を引っ張る。流行り廃りが激しい業種なんで当然ですが、上手くいくときはいいですが、集客力の弱い店舗は、負のスパイラルが止まりません。

日本最大の商業地である梅田に近接、そして広域商業では西日本一とも言われる阪急西宮ガーデンズと競争関係にあるCOCOE尼崎は、その点、とても厳しい。

地域雇用の面では人口増加中の尼崎においてCOCOE尼崎が果たす役割は大きいですが、ショッピングの楽しさをCOCOE尼崎に見出すことが出来るかと言えば難しい。

実際、敷地内のベルファース尼崎の1F店舗部分はまだ空いたままですし。

REITにとって救いは、底地だけの取得という点。森トラスト総合リートの稲毛もそうですが、店舗の売上がどんなに悪くても、契約途中に借地料を下げるというのは考慮しなくても良いのじゃないかと。長い目で見ると不安材料ですし、契約内容によるのですが、まあ何とかなるなと。

京都の駐車場は大丈夫。烏丸四条の交差点付近で烏丸通りに面しており、大丸、高島屋、周辺ホテルの契約駐車場になっている駐車場ビル。周辺に競合が増える可能性はほとんどない（オフィスや商業は余ってますが駐車場ビルに建て替える決断を下すのは難しい）。

価格の評価は色々あるでしょうが、オペレーショナルアセットとしては問題ないかと。

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以上、こんな感じです。最後の方は、私の頭に残っている彼の話を書きだしたので文体は完全にいつも通りです。

ただ、J-REIT市場全体が軟調になってきたので、価格設定は難しい。50万円というのはもうないだろうなあ。48万円くらいを希望。

はい、インフルエンザで寝込んでたinzaiです。こんばんは。

全国的な流行開始の指標である報告数は今週になってようやく節目を下回ったそうですね。会社に報告しても誰も信じてくれませんでしたが。

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アクティビア・プロパティーズが取得した物件ですが曲者揃いなんで、河内生まれの河内育ち私が紹介しましょう。なお、だんじりで有名な岸和田は海岸方面でこっちは内陸。正直、あっちはちょっと怖い。

まずicot金剛。南海高野線金剛駅の西側、徒歩数分の地元密着型ダイエーです。商業施設としてはとても微妙。周辺にマンションはほとんどなく人口密集度は低い。駅の東側には団地が広がってますが、普通はPLの塔の近所にあるエコール・ロゼ（イオン金剛）に行きます。

おかんにも「あんな古臭いダイエー買う人おらんて、エコール・ロゼの間違いやって」と言われましたが、あのイオンが20億円で買えるなら俺が買ってるって。まあ、それくらいインパクトに欠ける物件ということです。昔からある物件なんでダイエーは赤字になってないかもしれませんが、駅ビルにスーパーが出来た日にはもう店仕舞い考えた方が良いレベル。

そもそもあの立地であんな大きい駐車場が不要。日本リテールンファンドみたいに駐車場の一部を集客施設するか、いっそのこと東急不動産に売却してマンション作った方が良い。

とはいえ、アクティビアが欲しくてこの物件を買ったわけじゃないことは明白。

ほんとに欲しかったのはicotなかもずの方でしょう。こっちはとても良い物件です。両方ともダイエーの単独店舗だったので恐らくセットで買わされたに違いない。不動産の抱き合わせ販売は法律上OKなんですかね？

icotなかもずは、ダイエーの巨大店舗を再開発したもので、今はホームセンターのコーナンを核テナントにダイエー、天牛書店（古本屋も兼ねており関西では有名）、ユニクロ、100円ショップのセリアなどのロードサイド型商業施設になっております。モールというには店舗数が少ないですが、いずれも単独で集客力のあるテナントばかりなんで賃料面での不安はなし。

行ってみると分かるのですが、かなり巨大な店舗です。昔はこれ全部がダイエーだったというのだから驚き。

とはいえ、今でこそ、御堂筋線の始発駅という立地を活かして駅前に分譲マンションがガンガン建ってますが、10年前は新日鉄の社宅や球場跡の整備が不十分で、寂しい駅前でした。

親戚が再開発前のダイエーに勤務していたから内情を知っているのですが、人が一杯来ているようでも、店内が広すぎてガラガラに見えてしまい士気がとても低く、しかも店長がどうしようもない人で、優秀な若手（米国公認会計士とか院卒がいたらしい）をいじめて辞めさそうとするし、現場の声は聞かないし、黒字になるはずがなかったとか。

ただ、旧ダイエーが赤字になっても潰さなかったのは、新日鉄の社宅と球場跡の再開発が決まっていたので、いずれ周辺人口が急増するのが分かってたからだろう、なかもずのダイエーが一旦閉店する時も、希望者はダイエー金剛店に異動することができたのは、このダイエーをリニューアルすることが決まってたから、と今になってみると分かる、とのこと。

ちなみに、なかもず店はテラ○さんと言う方がいらしてから急速に改善して、その方はその後に金剛店に移ったので恐らく金剛店もオペレーションは良いだろうとのこと。

（余計な情報が多いですが）このような歴史を持っているicotなかもずは地域一番店だしきっと大丈夫。あと駅前の駐輪場は100円だが、ここの駐輪場は無料なので良く利用している。

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いや、駅から5分歩くなら100円払う方が良いじゃんというのが東京の感覚らしいです。時間だけは持て余している関西の主婦は100円を惜しむらしい。。。

残りのCOCOE尼崎と京都の駐車場の記事は明日！

かつて原宿のGAPとして名を馳せた後、東武鉄道がスカイツリーの費用捻出のために東急不動産に600億円（当時はすっ高値と言われた）で売却した不動産が、東急プラザ表参道原宿として再開発され巷で話題になっております。

日本初出店で、先日に決算を大幅上方修正したアメリカンイーグルというアパレルがメインの一つで、このブランドは池袋で三井不動産が作ってるラウンドワンにも誘致されているとのことなので、きっと電通さんあたりがガンガン宣伝して、第二のH&Mとして祭り上げてくれることでしょう。ある意味、とても安心です。

そして、この東急プラザ原宿をコア物件としてもうすぐ上場すると噂されているのが、東急不動産がスポンサーであるアクティビア・プロパティーズ投資法人。

ちなみにアクティビアというのはダノンが日本で展開しているビオというヨーグルトの海外ブランド名です。何故事前に調べなかったのか…こういうところが東急不がいつまで経っても2流デベに甘んじている理由じゃないかと（何故か上から目線）。

で、なぜもうすぐ上場かというと、先日の東急不動産の決算がこのREITへの売却を前提に作られていたからです。IPOできるか分からないのに、1700億円相当のポートフォリオを未だ上場していないREITに売却することを前提に決算作るのはどうなんだ、うまく行ったのケネディクス・レジデンシャルだけかもしれんぞ、という気持ちはないこともないですが、仮にスポンサーがシードのエクイティを上場の前のREITに入れて物件を取得させても、今の会計では売却したことには認められないでしょうから、それなりに近いうちにIPOを発表することを前提に監査法人がOKを出したんじゃないかと思われます。

期近で減損を出して、翌期に売却益を出す、というシナリオなんで東急不がかなりゴリゴリしたんじゃないかなあと思ったり思わなかったり。でも、確かケネレジのIPOに伴う損益も、実はケネディクス本体は既にリリース済みの決算予想に入ってたらしいので、IPOって普通はそんなものかもしれません。子会社の上場って最近なかったから、忘れました。

なお、アクティビアに入ると思われている物件はこの通りですが、新橋プレイス、東急プラザ赤坂、エビスキュープラザしか名前は出てません。あとの8物件は不明。阿倍野キューズモールも入るという噂でしたが、どこにいったのか、大穴の新宿高島屋はやっぱり入らず。あとは、これから開発される東芝銀座ビルだどうなるのかといったところ。

大和証券オフィスが買った神保町プレイスも、ここの売ればよかったのに何で外部に売却したんでしょうかね。東急不動産が賃料保証するするくらいなら、保有した方が。。もしくは案外、東急不はお金がないのかもしれません。