「3281　GLPリート」カテゴリーアーカイブ

さあ！J-REITの宴が！！スタート！！！＆最近の物件取得

J-REIT分析書くつもりが週末潰して本読んでたinzaiです。いや、EGコンバットとかサイモン・シンシリーズとか大使閣下の料理人とか色々読んでたのですが、やっぱ名作を読み返すと止まりませんな。時間の10％は本棚から目当ての本を探す作業ですが。

さて！昨年の4月1日に何が起きたか覚えてらっしゃるでしょうか？そして9月の頭に何が起きたか。詳しくはブログの過去記事をご参照いただきたいのですが、どっかの馬鹿がJ-REITを叩き売ってくれる日です。どっかの馬鹿が誰なのか分りませんが、3回目もやってくれるんでしょうか。それっぽい雰囲気が出た本日のマーケット、3月末がちょっと荒れたのも去年と同じですね。

投信の解約っぽいのが終日続くのでまあ焦ることもないのですが、個人的にはロシア株もオーストラリアREITも空振りしたので今度こそという気持ちです。

一方で、J-REITはちょっと今いちな感じもあります。野村不動産オフィスがオリコ本社を買いました。また一棟借りテナントか、大丈夫なのか。グローバルワンが錦糸町を買いました。近？新？大？え？それより既存物件がボロボロじゃね？なんだあの決算？32万円まで買い上げたの誰？森トラストから阪和興業が退去します。元々自社ビルを売って、日産退去跡に入ってくれた女神ですが、大阪もそうですが結構動くよね、あの人たち。後継は大変だろうなあ。JREがフィナンシャルシティ　ノースタワー取得＆PO。これはまあOK。あの株価だからOKというのもあるけど、それこそ近新大と言ってもいいような。GLPはまた古い物件を買いましたね。震災でテナントが逃げたあの物件ですか、リニューアルすれば良いってのは事実ですし最悪立て直せばテナントなんていくらでも見つかる立地。アクティビアが東京機械本社を売りました。みんな売ると思ってたでしょう。なんでわざわざアクティビアのIPOに入れたのか。物件入れ替えをアピールしたかったのか。日本リテールが表参道のラルフローレンを買いました。オリックスは系列リートじゃなく外部に売った。まあ20％くらい儲かったことを考えると良い売買。ってか日本リテールファンドって高値で買わされ過ぎじゃないか？まあジャイルの合わせてあの一帯を保有というのはかっちょいいけど、でも収益性がいまいちってのも事実なのよねえ。

とりあえず今日早めに寝ます！明日はいいことあるといいな！（テンション高め）

さて、ボーナスの使い道でも。

そんなもんＧＬＰ投資法人の一択やろ！未だにＧＬＰを全角にするか半角にするか悩んでるinzaiです、こんばんわ。年末進行もほぼ一段落。大雪のパッカーズ対ライオンズ見ながらまったりしてます。いやー、グダグダのアメフトも味があってよろしい！

ＧＬＰ、もちろん正式名称は全角なんですが、WORDやEXCEL使うときは半角がデフォルトなので、標記揃っていればいいやないかという勢いを貫きたい。でも自分が上司やったら絶対に「正式名称に揃えろや！」突っ込むやろなと思うと踏み切れない。

このブログもちょくちょく半角と全角がバラつきますが、基本的に最初に出てきた英語の変換をそのまま使ってます。全角のときは違和感あるのですが、だいたいざっと書いてから見直す時に違和感を覚えるので（一つ二つはいいやーと思いながら先に進む）時すでにお寿司ということが圧倒的に多いです。

ちなみにＧＬＰは買いません。だって高いし、業績安定していると思えないし、ＧＬＰの本命はどう見てもブラジルだし。いや、それなりにがっちり物流ビジネスやると思いますけど、明日あたりに三井不動産が買収しても驚かない。ＧＬＰがどう成長していくか分かりませんが、安定性が魅力のアセットなんだからわざわざ競合が増えつつある日本でやらなくてもいいでしょう。金持ってブイブイ言わせられるエリアに行けばいいだけすわ。

買うなら前回のＰＯから（全角・・・！）1年以上経過するアドバンス・レジデンスや大和ハウスレジデンシャルの公募増資をまったり待ちたいです。ＬＴＶ高いこともありちょっと市場でも警戒されてますが、まああれだけ派手に上がればね。あと、金利が逆回転した場合は、いくら負ののれんがあって他の銘柄よりもつぶしが効くとはいえキツイことに変わりなし。住宅系ってオフィスよりもなぜかスプレッド取られるし。

30年以上も寿命が残っている個人の場合は、のんびり待てること自体が武器。キャッシュで置いとけない投信のファンドマネージャー、収益に追われる機関投資家の方々はこの水準でも買い進めないといけないもんなあ。大変です。

別のアセットで言えばなんでしょう。中国株（1322）、ドル建て資源(小麦、ガス)とエマージング株はそれなりの残高になりましたが、これはとりあえずの逆張りがたまたまハマった事例。こういうのって深追いして成功したことはないのでダラダラ利益を伸ばせればそれでいいかと。

証券会社もこの時期は残高積めて幅広い層に売れる商品しか持ってこないので正直つまらない。転換社債とかisharesのフロンティアとか買おうかしらんと企み中。

以上、何の裏付けもなる単なるポジショントークでした。時間取らせてすいません。

大正義ＧＬＰ、利益超過分配で利回り確保！！

利益超過分配、いいじゃなぁーい。って言ってたら、周りでそんなこと言ってるの自分だけだったinzaiです。こんばんは（本日2回目の更新ですが）。

会計上の利益以上の分配を行う利益超過分配。既存のＪ－ＲＥＩＴでは、同じ物流ＲＥＩＴである日本ロジスティクスの藤田前社長が積極的に発言してましたが、結局実現せず。それをＩＰＯのＧＬＰが第一号で行うことになりました。

ＲＥＩＴってのは減価償却費は会計上の費用となりますが、これは現金支出を伴わない費用です。なので会計上の利益を100％配当に回しても、償却費相当分はＲＥＩＴの中に留保されます。この隠れた内部留保を借入金の返済に回したり、追加の物件取得資金にすることがＪ－ＲＥＩＴでは一般的です。

ただ、世界的に見た場合、この隠れた留保を配当するのは珍しくありませんってか多数派ではないでしょうか。たとえば、2010年～2012年までに内部留保した資金で物件を買った場合、2010年から保有している投資家が新規取得の寄与を受けるのは当然としても、2012年からの投資家も等しく利益を享受できるのがフェアなのか？

Ｊ－ＲＥＩＴは投資口の保有年数で配当金を変動させてませんが（事業会社だと年数に応じて株主優待の中身に優劣つけてる例はあります）、仮に償却分を全て配当していればこの不公平は生じないわけです。

でも冒頭の通り反対派多数。現物やＬＰやってた人間からすると全然抵抗ないのですが（むしろキャッシュは吸い上げてなんぼ）、財務バッファとして多いに越したことのないこの金額が減ることを良く思わない人も多いです。確かに切り下がった簿価の分だけ次のファイナンスで調達してもらう意識もあるような順回転を前提とした手法ではありますが、漠然としたずっと先の将来のリスクをあたかも目先のリスクとして認識するのはどうなのかなあ。留保資金を用いてスポンサーから高値で物件買って手数料も支払うよりは良いと思うんですけどねって言うと極論かもしれませんが。