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GLPはなぜ古い物件ばかりなのか？（＆ホテルリートのPO）

ってワードで検索した人、出てきなさい。先生怒らないから。でお馴染みのinzaiです、こんばんわ。ちなみに検索結果の上4件が当ブログです。そんなにGLPを批判した記憶はないのですが…

それはともかく、無事にGLPのPOが終わりましたね！あれだけ情報開示してると特に突っ込むところもないのですが、PO価格決定前にあれだけ上昇しているの見るとかなりイラっとします。さっさと買っておけば良いのに、なんて人間のクズのようなしょうもない突っ込みをする気はさらさらないのですが、引けに投げてくるのを狙ってビッドサイドに厚い板並べるのはさすがにどうかと思う。その2000枚、さっさと買いあがってしまえよ、みたいな。なんか、こう、不自然な板状況になるのがすごくもやっとします。そんなん約定するわけないやろ、みたいな。

肝心の中身は特にポジティブでもネガティブでもありません。色んな意味で正々堂々ファイナンスやって物件買ってきたなと。J-REIT最大級の物流施設の一つ、南砂町はSUNAMOの裏にある東京Ⅱ（サイズで言えばプロロジスの市川の方がはるかにでかい）と、まあ古いというか微妙と判断されてもしょうがない物件が10ほど。後者のものを1物件だけ取得するリリース出したらほとんどの人は微妙な顔するかと。おそらく「まあ金額的に大したことないし、ある程度は長期契約だし、利回り高いし」ってスルーすることになるんだろうなと。PO前の11.5万円より上で決まったこともあり、今後は最近の事例で言えば森ヒルズとかユナイテッドのようにPO価格より上だけど上値が重いPOになるのかもしれません。とは言え。物件買うのが難しい環境で積極的にパイプラインを見せているREITが多い中で何もノーヒントの産業ファンドよりははるかに投資家フレンドリーではあります。産業ファンドは産業ファンドでずっと伸び悩んでいるので、そろそろ見直し買いが入っても不思議じゃありませんけどね（どっちや）。

それよりもあれですわ、ジャパンホテルリート。POを発表しました。メルキュール札幌と沖縄。イビスよりワンランク上のメルキュールブランドが入ってきました。ほんとアコーホテルと仲いいですね（アコーから取得するわけじゃありませんが）。あと三井不動産ともきっちり関係繋げているようでなにより。まだちゃんと見てないのですが、歩合じゃないんだろうな、たぶん。保有ホテルが絶好調なので6月に買っても配当金がきっちり伸びるあたり素敵です。個人的にはPOせず10％くらい伸ばしてくれることを期待してましたが、まあそういうわけにもいかんでしょうな。地方ばっかり買ってーもー、という気持ちもあるのですが都心のホテルはそんなに難しいのか。そして観光ピークが過ぎてから北海道と沖縄買うってどうなんよ。インヴィンシブル、星野があんなんとは言え最近まで5万円くらいだった株価がもう6万円ですもんね。月日が流れるのは早い。。。最近上昇した東証2部の某ホテルはドツボにはまってて放置されてるのにね。。。

星野リゾートリートの値決めか。。。

いまいちアクセス解析の調子が悪い、というかGoogle検索とYahoo検索の結果が同一プラグインで見れないため、何ともややこしいことになっております。ちゃんとしたアクセス解析導入した方がいいのかしらん。inzaiです、こんばんわ。

星野リゾートリートは何もなければ明日。最近うっかりすることが多いのですが、猛烈にアクセス数が伸びております。発行投資口を考えるとびびる気持ちもあるかもしれませんが、インデックスイベントとか考えるとまあ一勝負行きたくなりますよね。別にPOで取らなくても、過去の事例からすれば大きなインパクトがあるわけで、まあヒューリックはちょっと走り過ぎててダレちゃって、星野リゾートリートも株価が好調なので同じようなプレーヤーがいるかもしれませんが、まあヒューリックほどの異常な感じはありません。とはいえ、あれなら何故か株価が下がったジャパンホテルリートのがまだ長期的にお付き合いしてもいいと思うのですが好き好みはあるのでしょう。

積水ハウスSIのPO、値決めはほぼ昨年と同じ・・・＆星野リゾート

マーケットが嫌な感じなので今年の目標は損をしないことって何度何度も書いてますがやっぱり難しい。日本株が連騰して資産残高は過去最高まで増えましたが、その後は7日続落中で2.5％減りました。J-REITが下がらなかった、原油がしっかり、金もそこそこ。まあ頑張った方かな。ちょっとはお金使おうということで先週末から不動産株と東証マザーズ（ETN）をパラパラ狙い始めてます。レンジ相場という決め打ち買いなので多くは突っ込みません。不動産は大きく調整した、と言ってもまだまだ高値浮遊感が残ってるし、2月にちょろっと手を出して止めたので再チャレンジみたいな感じ。東証マザーズは金曜、月曜と打診買いしてみて思いましたが、これだったらひふみ投信買っとけば良かったなと。値動きの中身がさっぱり分からないし西武HDの換金売りもあるのかなあ。あんなのが1600円維持出来るとは思えないのですが、やっぱ国が絡むとアグレッシブに証券会社が頑張るのでしょうか。日本人は軽い調整局面って言ってる人ばかりですが、アメリカ人は崩壊する直前みたいなニュアンスな人もちらほらいます。決算が終わるころには株価は底入れみたいなスタンスでいいのかな。日本株が中途半端に走ると怖い。

こんばんわ、inzaiです。

積水ハウスSIリートの公募増資は良い感じのところで決まりましたね！難しい市場環境で埋立地と変わらない江東区とかの大型物件と名古屋のファミリーとかどないせいっちゅう物件で、変わったばかりの社長も慣れないキチ○○じみたファンドマネージャー相手に大変だったと思いますが、多少株価が下がったにしろ一段落と言った感じなのでしょうか。昨年4月のPO価格が96,915円で今回は95,062円。売却益と消費増税の影響で減配に見えるのでディスカウントになったのはやむなしでしょうけど、それで踏み切ったのが積水ハウスなんですからまあ妥当な着地なんでしょうか。利回りはほぼ4.5％。良い感じ。

これから星野リゾートのPOがありますが、株価見ているとこちらも問題なくファイナンスできそうですね。個人的にはまったく評価できないというか、星野リゾートがやってることとロードサイド型のビジネスホテルのバルクはまったく正反対に見えるのにチサンインのバックアップオペレーターが星野って書いてて、一体彼らに何が出来るのかと言う感じもなきにしも有らず。それだったらローンスターにお願いしてチサンインの株でも保有して業務提携しては如何？投資家のお金で勉強するのはちょっとよろしくない、と言いたいところですが、投資家が物を言えないのはJ-REITの最大の問題点なのでこればっかりはしょうがありません。資産規模を膨らませた分、税金の関係で大きく配当金が伸びたように見えますが、2015年10月期はかなり落ちるはず。5月から12月で1.07億円の固都税を資産計上するって、これって鑑定ベースの税金の90％以上やないですか。4月-10月で1700円くらいになるのかな。これを維持するために何を買うのか、また新しいチャレンジするんでしょうか。

最初ロードサイド型バジェットホテルって聞いて、実質的なラブホテルは御法度じゃないのって思ってのは私だけじゃないはず。客層も被らないだろうし、星野リゾートに入社してビジネスホテル部門に回されたらがっかりだなあ。あー、でもとことん追求するという意味ではチサンインと星野は相性良いのかもしれない。効率化ってキーワードは再建屋でもある星野の重要なポイントでしょうし、家族向けのリゾナーレの裏側で本当に必要なのはコンテンツじゃなくそういうノウハウなのかもしれない。なんというかこういうのが許されるって本当、資本市場のマジックですね。株式市場の本当の機能を果たしているという意味ではなんら批判されることでもありません。そうフィナンシャルシティのCRが3.3％でも株式市場がそれを許容すればOKなのですよ。積水ハウスみたいな事例もありますが、（JREもまあ似たような下げ方しちゃいましたが）。

ジャパンエクセレントが公募増資を発表！配当金は12月末まで横ばい

地震の国に住んでる日本人が言われたくないでしょうけどハリケーンとあの寒波の国に良く住んでられるな。inzaiです、こんばんわ。なお東方シリーズが手に入らない国に住む気はありません。DMMで配信してくれたら考えますが。

さて、自遊人 2014年2月号が星野リゾート特集でお腹一杯です。いわゆる超高級旅館をテーマにしており星のや軽井沢、京都などが取り上げられているのですが、後半はトマムとかリゾナーレとか界とかの特集。ページの下の方に小さく「このページは広告です」って書いてるんちゃうかと何度も疑ったレベル。REITに入っているものそうでないものもあったので、REIT投資家としてはちょっと寂しい。もっと全面のアピールしてほしかった。投資主優待券とかね。そういえば大和ハウスレジデンシャルの投資主優待券は金券ショップに出てきませんね。資産運用報告書の裏に印刷してあってペラペラだからでしょうか。あれはマジ笑いました。転売しにくい意味ではGJかもしれませんが。

で、この時期の風物詩とでも言いましょうか、NBFとジャパンエクセレントの公募増資競争、どっちが早くリリースするか。今年は伏兵ヒューリックリートに先を越されましたが、2014年PO第一号はジャパンエクセレントとなりました。気になったのがみずほ証券の単独主幹事ディールだということ。去年もそうでしたっけ？昨年後半は小さい案件でも複数主幹事ディールになってて、なかにはえっ！？ってシ団もあったりで、日興SMBCなんて何件同時にやってんねん状態でしたが、みずほ証券はヒューリックリートと合わせて随分アクセル踏んでます。暴力団融資の禊のため？これでJPRは1月の公募増資はないかなあ。みずほ証券が死んでしまう。ヒューリックはIPOなんで期間長いから出来なくもないか。アナリスト増えたしね！（ちょっと前にヒューリックを格下げしてた気もしますが）。

他の証券会社はこの後にどでかい案件でもあるんでしょうかね。SMBC、NECキャピタル、シップヘルスケアのREITは間違いなくSMBC日興単独でしょう。でも、そういうのダメなんでしたっけ？

肝心の内容は可もなく不可もなく。TK出資の南森町と仙台のオフィスと既に保有済みの浜離宮インターの追加取得。そして配当金は横ばい。個人的には十分な内容です。11月、12月の相場でフロンティア、JPRが吹き上げたときにもちょっと置いておかれた感のあるエクセレントなのでマーケットの感触もそんなもんかな。テナント退去も今のところないのかな。過熱感がそれほどない（安いわけでもない）マーケットでこのPO。既存投資家がホッとしたファナンス、新規投資家は様子見といったところでしょうか。NBFもマイナスからの配当金積み上げなんで、PO頑張ってもこの程度じゃないかと思ってるんですけどどうなんでしょう。

星野リゾート・リートを買う前にこれ読んでおくように（提案）

原文ママ。なんJ民の先輩を持つinzaiです。こんばんわー。ぶっちゃけリアルに「inzai君！もう次の仕事が待ってるからな！（超笑顔）」とか言われると周りの目がきついです。なんだあの2人テンション高いな、みたいな。ちなみに先輩は特定の球団ファンではないようです。それでなんJ民なのかよと。

そんな素敵な先輩が星野リゾート上場後に私に勧めてきたのが、これ。

星野リゾートの教科書 サービスと利益 両立の法則

星野リゾートに限らずMBAの基本として今でも参考してる本だから是非読んでほしいと。お世話になっててあれですが、遅い。遅すぎるよ。かわいい後輩が横でずっと星野リゾートのバリュエーションしてたやないですか。

ともあれ、私自身はセミナーで何回か星野社長の話を聞いてますが、主に業界全体の話が多く、実は星野リゾートの経営哲学とかほとんど知らなかったので、これ幸いに借りてみました。著者は星野社長ではなく新聞記者から日経BPに転じた人なんで中身は日経ビジネスの星野リゾート特集みたいな感じ。インタビュー多め。

一言で表すと、米の名門コーネル大学ホテル経営大学院の出身であり、色んな旅館、リゾートを再生してきた星野社長がそれぞれのケースでどんなことを考えて、どんな理論を当てはめて成功してきたのか、それを参考にした専門書とともに紹介している本。

事例を紹介していると言っても狭く深くではなく広く浅くで数字とかほとんど出てこないのですが、この中ではまず最初に星野リゾート・リートが保有している界　出雲と界　松本が事例として紹介されている時点でテンション上がります。

当たり前ですがIPO目論見書の記載内容は現状だけであって、各旅館のこれまでの経緯なんて触れられていません。どういって背景で経営が苦しくなって星野リゾートの支援を仰いだのか、そして星野リゾートが何をテコ入れして黒字旅館となったのか。

そこって不動産の本質的な価値であり、現在の業績が見せかけなのか本物なのか、好調ならいつまで続くのか、不調なら業績の回復は可能なのか、どうやってそれを見極めるのか。それくらいのシナリオは自分で作らないと話にならないと思いますが、星野リゾートって数多ある不動産とは全く別物なので何に着目すべきか良く分からない点も多いのです。

この本ではそういう痒いところが紹介されてます。経営方針が迷走していた出雲はハード面でのテコ入れ、経営方針は定まっていたものの従業員の下の方までブレイクダウンできてなかった松本はソフト面で星野リゾートの流儀を導入。前者はともかく後者は業界標準とは全然違う手法なので星野リゾートじゃなかったら上手くいかなかったのかなと。

事例と言っても想定外のトラブルなんて起きてないのですが、先入観を持たず当り前のことを当たり前に対処する。事業再生ってそういうもんであり、人間関係やエゴが入るからややこしくなる。そういうところをトップダウンで「整える」ことができるのが星野リゾートの強みなのかなと。

他の事例として、REIT以外の物件では北海道のトマム、福島のアルツ磐梯。ビジネスでは星野リゾートが経営している地ビール（たぶん）最大手のよなよなエールが紹介されてますが、各事業体について存続に関わるような本質的なことを書いているのは旅館2つだけで、他の事例は各論的に紹介されているだけです。

2/3は事例紹介、1/3は本の紹介で、名著マイケル・ポーターの競争の戦略、ピーター・ドラッガーのイノベーターの条件、グロービスの教科書なんかも入ってます。大半がブランディング、マーケティング分野の書籍で私がほとんど触れてない部分なので、その辺は有名どころが紹介されているのか分りませんが、一つ二つは読んでみようかなと。星野リゾート2代目社長の本もありました。

私もそうですが普通はMBAとか持っててもそこで学んだロジックを使うことってほとんどありませんし、専門用語を使おうものなら机上の理論として同意もされません、とみんな言います。もちろんまったく使ってないわけでなく、あたかもボトムアップで考えましたみたいな顔で実は机上の理論そのままだったりするのがフル活用できるかどうかの分かれ目なんですが、星野リゾートの場合はワンマン経営であること、そして前例のない世界で挑戦していることから理論武装のみならず精神的な支柱としてもこれらの本を参考にしているようです。

そういう社長が経営する星野リゾートを盲目的に信用してもいいか、海外展開とか本当に大丈夫か、星野リゾートがつぶれることがあったら星野リゾートブランドに頼っている星野リゾート・リートも一発でアウトだと思います。そのリスクをどこまで織り込むか。

とりあえずこの本を立ち読みしてから星野リゾート・リートを買っても遅くありません。あの時価総額じゃやっぱり株価動かないですし。

なお、大事なことですが、この本は立ち読みで十分です。1500円の価値はありません。読書習慣ある方なら30分で読み終わることができます。図書館で借りて書籍一覧だけ写メ取れば十分かと。私、内容の薄い本（あの薄い本じゃないですよ！もう祭りまで1カ月切りましたね！）が乱発される事態が今の読書しない日本人を生み出したと思ってる人間なんでそこら辺はとても厳しいつもりでございます。

アマゾンで買っていただけるなら大半有りがたいことですが、別の本を買った方がタメになると思います。