あまりのストレスで海皇紀を全巻買ってしまった。inzaiです、こんばんわ。ファン・ガンマ・ビゼンのような飄々とした大人になりたかったのに現実は日々、部下の一挙手一投足に悶絶しております。無能すぎる上にストレス耐性ない部下とかどうなってんの。これまでどうやって生きてきたんだよ。
さて、定例の社長交代発表後のプレミア投資法人の決算。物件取得での上ブレは織り込んでいたとは言え、内部成長の追い風もあり年間5％成長ペースと順調。
それよりも注目はPDFの4ページ目。前期比と予想比の変動要因を一つにまとめた斬新なチャートですよ。パワポの流れは上から下か左から右という先入観があり、最初はさっぱり頭に入ってきませんでした。あと変動要因書くなら2019年10月期の従前予想分配金2640円を2750円に修正した理由だと思うのですがそのページはなし。あと、最終ページの方にこれでもかと言わんばかりにNTTの宣伝が出ています。ある意味ではコミットメントの強化を見ていいのか。
東証REIT指数 1750.62pt 前日比+0.08％
ケネディクス・オフィス投資法人 前日比+2.11%
プレミア投資法人 前日比-1.37％
本日のトップは昨日が公募価格決定日だったケネディクスオフィス。強烈に上がっていきました。POの倍率が高かったんですかね。この数ヶ月でももっと安く買える機会はいくらでもあったやろうに何があったのか。
POそのものの評価はニュートラル。鑑定価格より安く物件売却して、結構なお値段の浜松町のオフィスビルを買ってしまった感があります。いや、まとまった金額を買える人が限られているので、それはやむなしかもしれませんし、このタイミングで売却益を確保できたのは大きい。しかし、それで買うのがあの物件かー。これから大量供給あるエリアで大丈夫なのかな。オフィス部門のトップが新たなAM部門のトップになった瞬間にこのディール。なんか今までと違うなあ、という気もしなくもないけど、TKで突っ込んでる新宿のオフィスも似た感じか。配当は売却益込みで出すのでしばらくはアップサイドのサプライズも期待しにくいのだろうか。
ワーストはプレミア。4月決算銘柄で明暗。
スフィアタワーをキャップレート3.9％で取得したプレミアも終わり。inzaiです、こんばんわ。8956で検索すると上位にПроект Венераって動画が出てきます。Wikiによると「Проект Венераヴィーナス・プロジェクトは、科学的方法と技術を用いて貨幣ベース経済に替わる資源ベース経済の構築を目指す、構造力学者・工業デザイナーのジャック・フレスコが合衆国フロリダ州ヴィーナスで創始した非営利団体である」って何か面白そうではありませんか？
それはさておきプレミアはなんとも言えない感じです。天王洲の取得をリリースした本日、時価総額80億円が飛んでいきました。分配金利回りは4.3％で公募増資を発表したジャパンホテルリート（成田2物件、奈良1物件とかマジか）と同じ。ヘルスケアリートとはわずか50bpほどの差になってしまいました。天下のNTTのリートなのにこの評価。ひどいもんです。奥田社長になって持ち直したのも一瞬だけであっさり元の評価に戻ってしまいました。天王洲の高値買いはどうしても何かやばいことが起きているに違いないと思惑を呼ぶのに絶好の事例になってしまった感じ。
これまで通り保守的に業績予想を作っていてるのは事実。でも天王洲で分配金を31円押し上げるくらいなら富山とか愛媛とか都道府県完全制覇シリーズを進めていって欲しかったのですが出来ないものは出来ないのでしょうね。もうNTTのバックアップも期待できないのかもしれません。リーシングの遅れとか見るとオフィス市況の頭打ちじゃないかとか色んなことを考えてしまいます。
最近はテナント退去がPL直撃してたり、クソみたいな物件取得で投資口価格が下がったり、いやほんと懐かしい。2012年まではずっとこんな感じだったのですがすっかり忘れてました。J-REITと言えば高いボラティリティと頻発するダウンサイドリスクを代償に気休めにしかならん分配金を受け取るプロダクト。これが基本だったのにね。
どうも商社系の人間とは合わない。inzaiです、こんばんわ。悪口とかそうのではないのですが、儲けたいというよりも恰好つけたい感が強すぎるというか、なんであんなアホみたいなバリュエーションしときながら見下されないかんのかようわからん。こっちからすれば良いお客さんだから良いのですがなんだかなあ。
で、プレミア、というかJ-REIT全般の話ですが東証REIT指数2000ptが見えてきました。いろんなところから汁が出そうです。もう含み益の計算とかしたくないです。プレミアは隠れ負債があるのでLTVが長年の問題点でしたが、これで一息ついた感じ。築20年超の物件を売りつけてもこんな評価、むしろNTTの債券みたいなもんだろということでとことん上昇して行ってます。時代が時代ならストップ安になってもおかしくないようなディールですが、この株価だと問題なくまとまっちゃうんですから資本市場ってのは偉大です。
いろんなファイナンスが走ってますがどれもこれも問題なくまとまるんでしょう。コンフォリアはむしろ慎重すぎるんじゃないかというレベル。社長がつらい時期を経験しているだけに（これは東急不動産もそうなんだけど）そうなるのはしょうがないですがきっと報われる、というかこれで他の住宅REITに完全に見劣りしないレベルになりました。ジャパン・ホテル・リートは社長代わったこともありイケイケ。あのファンド系がホテル手放すって相当な価格だと思うのですが、コンセプトは悪くない。3本立て。
このまま年度末まで2500ptとかマジ洒落になりませんぜ
こんばんわ、inzaiです。Wordpressも色々出来ることがあるんですな。シンプル至上主義でしたけどいろいろいじってみようかなと。とりあえずリンク集作るのが念願なんですがそれすらなかなかできないのが現実です。
J-REITのファイナンスすごいですね！初日からというのは昨年同様で驚きはありませんが金額が大きい。というかプレミアの220億円、ケネディクス商業リートの520億円。コンフォリアの172億円と駆け込み需要感がハンパないです。やれるうちにやっとけ的な。
プレミアとコンフォリアhダメなことやってる感はなくてLTVを押さえつつ配当金も上積みという綺麗なPOで、それはそれで物足りないという人も多いかもしれませんが、物件価格が高いのに無理することはなく好感度は高いです。もちろん、で、LTV押さえてていつ買えるんや？といわれるとノーアイデアなので正しいのかどうか、要は大和リアルエステートが正しいのかどうかという話です。間違ってると思うけど自信ない。株と一緒でどこで評価するのかってことに尽きますが、1年勝負の企業としては正しい選択なのかもしれませんね。逃げられない個人が痛い目に会うだけ。
プレミアもNTT都市開発第一号案件という古い古い物件REITに入れてNTT都市開発は新築の物件を作るという救いのない話もあるようですが、そういう歴史があるからこそREITにお得感のある物件が出てくるのも事実なんで評価は難しい。昨年後半のファイナンスに比べたらかなりマシなファイナンスとは思ってはいますが外部環境がこんな状況ではどうにもふんぎりがつきません。
去年の目標リターンは5％、今年は損しないことを目標にしてますが、さすがにこれだけ下がると大変。どうやって取り返そうか。中途半端に手を出して底割れると今年はアウトになってしまうのでもうちょっと様子を見ますか。ギリシャ、ポルトガル、UKと選挙も続くし、3月までは様子見たい。4月から6月も米国の利上げ巡って山場が続くし様子みたい。7月から9月は日銀の追加緩和あるし様子見たい。とりあえず世界的になんとか踏みとどまっているのが今日明日ですが、上がれば売り、下がれば様子見で頑張ります。去年は何も考えずに押し目買いで勝ってたパターンですが御神籤が生まれて初めて凶だったので様子見です。金曜の雇用統計が35万人とかだったらえらいことになりますな。