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J-REIT期間騰落率（2017/6/23 YTD）

うーん、ひどいな。こうやって見るとエイプリルフールの大胆予想は半分当たってますね。ホテル、商業の持ち直し、NBF、JREの利回り3％超えとか。インフラファンドの逆襲、住宅REITの再編は微塵も伺えませんが…

2017/6/23 2016/12/30 騰落率
東証REIT指数 1,724.71 1,855.83 -7.07%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 151,900 上場前
9283 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 82,800 上場前
3470 マリモ地方創生リート投資法人 96,400 80,900 19.16%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 108,000 96,400 12.03%
3472 大江戸温泉リート投資法人 89,200 80,800 10.40%
3290 Oneリート投資法人 210,700 198,000 6.41%
3468 スターアジア不動産投資法人 103,300 97,600 5.84%
8986 日本賃貸住宅投資法人 82,800 78,400 5.61%
3296 日本リート投資法人 299,200 285,000 4.98%
8966 平和不動産リート投資法人 86,700 83,700 3.58%
3473 さくら総合リート投資法人 81,600 78,800 3.55%
3227 MCUBS MidCity投資法人 347,000 337,000 2.97%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 80,600 78,600 2.54%
3476 投資法人みらい 173,800 171,200 1.52%
3466 ラサールロジポート投資法人 111,900 110,700 1.08%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 142,600 141,200 0.99%
3283 日本プロロジスリート投資法人 239,300 238,900 0.17%
9282 いちごグリーンインフラ投資法人 94,600 94,900 -0.32%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 329,000 333,000 -1.20%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 85,600 86,700 -1.27%
8961 森トラスト総合リート投資法人 181,400 184,400 -1.63%
8963 インヴィンシブル投資法人 51,800 52,700 -1.71%
3451 トーセイ・リート投資法人 105,700 107,700 -1.86%
8964 フロンティア不動産投資法人 485,000 499,500 -2.90%
3287 星野リゾート・リート投資法人 591,000 610,000 -3.11%
3292 イオンリート投資法人 123,500 127,900 -3.44%
8979 スターツプロシード投資法人 145,700 151,100 -3.57%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 236,400 246,400 -4.06%
8976 大和証券オフィス投資法人 566,000 590,000 -4.07%
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 99,700 104,800 -4.87%
8977 阪急リート投資法人 138,500 146,100 -5.20%
3308 日本ヘルスケア投資法人 167,800 177,200 -5.30%
8968 福岡リート投資法人 173,900 184,800 -5.90%
8957 東急リアル・エステート投資法人 137,600 148,100 -7.09%
8954 オリックス不動産投資法人 171,400 184,500 -7.10%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 243,400 262,500 -7.28%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 471,500 511,000 -7.73%
3281 ＧＬＰ投資法人 124,100 134,600 -7.80%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 284,800 309,000 -7.83%
3295 ヒューリックリート投資法人 180,600 196,100 -7.90%
8984 大和ハウスリート投資法人 272,200 295,600 -7.92%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 163,400 177,900 -8.15%
3249 産業ファンド投資法人 511,000 557,000 -8.26%
3309 積水ハウス・リート投資法人 137,500 150,100 -8.39%
3463 いちごホテルリート投資法人 117,800 128,900 -8.61%
8975 いちごオフィスリート投資法人 69,000 76,000 -9.21%
8951 日本ビルファンド投資法人 587,000 647,000 -9.27%
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 117,500 129,900 -9.55%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 159,600 176,800 -9.73%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 240,400 266,400 -9.76%
9281 タカラレーベン・インフラ投資法人 94,200 104,700 -10.03%
8953 日本リテールファンド投資法人 212,200 236,600 -10.31%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 493,000 551,000 -10.53%
3234 森ヒルズリート投資法人 141,200 157,900 -10.58%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 282,400 316,500 -10.77%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 410,000 460,500 -10.97%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 598,000 672,000 -11.01%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 566,000 637,000 -11.15%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 130,800 148,300 -11.80%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 383,500 438,000 -12.44%
8956 プレミア投資法人 113,000 138,200 -18.23%

ハヤテのごとくが最終巻でついに終わり

スフィアタワーをキャップレート3.9％で取得したプレミアも終わり。inzaiです、こんばんわ。8956で検索すると上位にПроект Венераって動画が出てきます。Wikiによると「Проект Венераヴィーナス・プロジェクトは、科学的方法と技術を用いて貨幣ベース経済に替わる資源ベース経済の構築を目指す、構造力学者・工業デザイナーのジャック・フレスコが合衆国フロリダ州ヴィーナスで創始した非営利団体である」って何か面白そうではありませんか？

それはさておきプレミアはなんとも言えない感じです。天王洲の取得をリリースした本日、時価総額80億円が飛んでいきました。分配金利回りは4.3％で公募増資を発表したジャパンホテルリート（成田2物件、奈良1物件とかマジか）と同じ。ヘルスケアリートとはわずか50bpほどの差になってしまいました。天下のNTTのリートなのにこの評価。ひどいもんです。奥田社長になって持ち直したのも一瞬だけであっさり元の評価に戻ってしまいました。天王洲の高値買いはどうしても何かやばいことが起きているに違いないと思惑を呼ぶのに絶好の事例になってしまった感じ。

これまで通り保守的に業績予想を作っていてるのは事実。でも天王洲で分配金を31円押し上げるくらいなら富山とか愛媛とか都道府県完全制覇シリーズを進めていって欲しかったのですが出来ないものは出来ないのでしょうね。もうNTTのバックアップも期待できないのかもしれません。リーシングの遅れとか見るとオフィス市況の頭打ちじゃないかとか色んなことを考えてしまいます。

最近はテナント退去がPL直撃してたり、クソみたいな物件取得で投資口価格が下がったり、いやほんと懐かしい。2012年まではずっとこんな感じだったのですがすっかり忘れてました。J-REITと言えば高いボラティリティと頻発するダウンサイドリスクを代償に気休めにしかならん分配金を受け取るプロダクト。これが基本だったのにね。

 

インベスコの自己投資口買いおめ！そして5月決算銘柄…

信じられないことにもうすぐ今年も半分終わり。inzaiです、こんばんわ。去年も同じこと書いてた気がします。

にしても毎月分配型投信からの資金流出、まじでしんどい。大量供給とか金利上昇に備えていたら思わぬところから伏兵です。国交省と金融庁ってほんと仲悪い。昨年一昨年のIPOラッシュが酷いことになって国交省だって反省していて、せっかく関係各所と調整して実質的に利用不可だった自己投資口の解禁までこぎつけてこれから少しずつマーケットも回復していくかもしれないと思ってたら、金融庁財務省サイドからこれですよ。REITをターゲットとしたとしか思えないあの警告。日銀、政府、国交省が頑張ってバブルを維持しようとしていたところに、思い切り足を引っ張り始めました。財務省としてはいつまでもこんなジャブジャブな市場なんて不健全と思ったのかもしれませんが、さすが役人、嫌がらせのタイミングはピカイチ。救いがないのは彼らは彼らなりの正義を貫き通しているだけなんですよね。まさに正義の反対また違う正義ってやつです。はあ。

そんな中、インベスコが自己投資口買いを発表。7月20日までの約1ヶ月間に上限8億円を買い入れ。発行済投資口数の1.23％を取得・償却すれば分配金は1％上昇する算段です。投資口価格がBPUもしくはNAVを下回る場合に買い入れることを言明しており、足元のNAV倍率は0.88倍なのでまだ買い入れ余地はあるものの、本日既に1％超上昇しているので、買入可能投資口数は既に減ってます。減った口数だけ分配金上昇率が低下するので要注意。

興味深いのはそのタイミングと金額。取得した期に償却しなければならないこと、取得価格がBPU、NAVを下回る必要があるので、なるべく最新のBSが望ましいことを考えると決算発表と同時にアナウンスすることになりそうです。あと今回の8億円という金額は減価償却費とほぼ同額で使い切った感じになります。1％程度の取得ならLTVにもほとんど響きませんし（0.5％くらい）悪い判断ではないですけど、CAPEXを毎期1億円くらい計上していることを考えると、キャッシュフローはマイナス。基本的には物件売却をセットにしないと永続的な実施はちょっと難しいかも。物件売却益を吐き出さないといけないJ-REITの税制度はほんとクソですね。売却益を留保できるなら、鑑定価格より高く売却し、物件取得でNOIを維持しつつ、さらに自己投資口買いもできるという最高の財務戦略が出来るのに、何にも出来ません。ここまで何も出来ないJ-REIT制度は日本くらいです。売却益は全部吐き出せとか日本くらいですよ。こんなんだからアジアの先進国で一番物価安いとか言われるわけで云々。

本日ちょっと面白かったのは、自己投資口買いを発表したインベスコは上昇したのに他のNAV倍率1倍割れ銘柄はさほど反応しなかったこと。そもそも最初の計画発表時点で多くの中小型銘柄は買われてしまってたのはありますが、この動きが自己投資口の影響をきっちり計算してあんまり効果ないと判断していて、短期筋がニュースに反応しただけか、ただそこまでお金が回らなかっただけか。

それよりもアクティビアと阪急リートですよ。5月の権利落ちからアクティビアは12営業日で上昇はわずか1日、阪急もずるずると6％超の下落。配当落ちの3倍くらい落ちてます。ファイナンス懸念なのかホテル懸念なのか、テナント退去懸念なのか。アクティビアは新橋のヤマダ電機が退去発表しましたけどあんなのずっとガラガラで系列店舗入れたり迷走していただけで時間の問題だったわけで特にサプライズないです。まあ、他の物件もかなり景気感応度が高いというか定量供給の影響を受けやすいものが多いですがちょっと極端です。あーしんど。6月決算銘柄もこんな動きだったらマジで禿げ上がります。

ソーラー発電所の現実＆直近のJ-REIT市場

ドライバーがどうにも調子悪い。inzaiです、こんにちは。先週まで腕の力みが抜けていたのに、今週はトップの位置が決まらず、柔軟性に欠けるフォームに逆戻り。日課の素振りを怠るとすぐこれです。肩凝るとフォームが崩れます。

週末のネットは土曜日経の1面に出ていた再エネ失効の話で盛り上がり。そもそも昨年の規制変更時から1/3は落ちると言われており、具体的な数字は経産省が4月21日に出しているリリースであり何を今更感ありますし、タカラレーベンインフラのPO目論見書でも認定7600万kwに対し平成42年度の導入見込みは5500万kwとかなり落ちる見通しになっていることから特に新しいニュースではありません。

経産省のリリースからわざわざ3週間遅らせて日経が1面に持ってきたのは、タカラレーベンインフラのPOに合わせて来た、なんてことはないと思うのですがどうなんでしょう。こんな嫌がらせしても意味ないように見えますが、経産省、財務省、東証の足の引っ張り合いはJ-REITでも同じ。それがインフラファンドでも行われているのではないかとついつい勘繰ってしまいます。

それよりも太陽光と言えばこっちの方が面白い。結構やばそうなソーラー発電所が見つかる。かなり雑な工事も多いのではなんて言われてましたが、山肌削ってこんな急傾斜に立てるとかマジですか。

たけのことか可愛いもんです。

で、認定失効が影響あるかどうかで言えば、特に問題ないです。上記事例は極端ですけども、短期開発売り切り型の案件も多く、コンサルによっては誰も手を挙げず何回も回ってくる、不動産では良く見る光景が繰り広げられていました。そういうよろしくない案件だけは関係者全員が懸念しており、無事に失効を迎えたことはむしろ喜ばしい。急激な開発案件増加で家計負担も馬鹿馬鹿しいくらい増えており、ここでブレーキ踏んだのは英断です。失効してでも（要は新しいFIT価格）時間をかけてじっくり取り組んだ方が総合的に収益性が改善する案件もありますし、これで再エネ移行が失敗したとかそういうのはまったくありません。

悩ましいのは2点。

既稼動案件の希少性が高まってインフラファンドの取得価格が上昇するかもしれません。今回のタカラレーベンインフラは3月取得予定をわざわざ5月に仕切り直した（スポンサーが下方修正出しました）のはそういうロジックもあるのではないかと。ラサールロジポートはLTV38.7％から45％に引き上げれば巡航DPUは10％成長すると言っているのに、タカラレーベンインフラは資産倍増ファイナンス＆LTVを45.4％から51.4％に引き上げてそれでもDPUの成長は+16.7％。しかも固都税含むと伸びは鈍化。ほほうという感じですね。なおタカラレーベンはこの売却のマージンが40％超。それなのに株価ほとんど反応してません。

あとは今回の失効で太陽光の周辺ビジネスがどうなるか。しょっちゅう倒産の話が出ている太陽光ビジネスですが、そもそも作ったらしばらくメンテ不要なのでそらそうよという話。今回の件で見通しが狂う会社なんてないと思ってますが、それでもゼロとは言えない。パネルはいずれ定期的な交換需要が発生するので10年くらい我慢すれば良いだけの話（きついけど）だけど開発業者は縮小するだけなんで畳んだもの勝ち。事業者潰れても全然株価に影響ないので問題ないでしょうけどいずれ人手不足の話がボディーブローのようにインフラファンドに効いてこなければ良いけども心配です。

J-REITは戻り一巡感。毎月分配型投信は公募投信上位15本のうち11本を占めており（残りはETF3本と3ヶ月型1本）、金融庁長官のコメントによる売り止めの影響を4月にもろに受けましたが何とか戻ってきました。これからの月中の分配期間にどんな影響があるのか。少なくともプラスの影響はない一方で、J-REITの純粋パッシブにお金が入ってきてくれればそれが根付いてくれれば、J-REITとしては最高の展開です。そうすれば、投信だと3.5％の分配金しか出ないけど、個別で買えば4％、5％台の優良銘柄もゴロゴロしてることに気付いてくれる人も多いでしょうし、押し目買いには大きな期待が持てます。J-REITには順張りなんて要らないんですよ。投信に比べて利回りが高い分、とにかく逆張りして資金コントロールしておけば同じくらいのパフォーマンスは問題なく出ます。余ったお金で海外REITでも買っておけば良いんです。

J-REITはこういうプレスリリースを集めてくれるTwitterもあるので情報収集も簡単です（宣伝）

なお某Mコンサルからはこの本を薦めてもらいました。概念的に把握でき分かりやすい。
太陽光発電システムの設計と施工

東証REIT指数がついに1,750pt割れ！

上がる要素がない。inzaiです、こんばんわ。なんとかこの1週間は1760ptを維持してましたが、今日はズルズルっと行きました。年初来安値おめ！年初からずっとネガティブだったこのブログも少しはやる気が出てきました。

利回りで見るとそんなに悪くはなく、東証REIT指数の分配金利回りが3.9％弱。スポンサーの名前が良くて資産規模は上位に劣る、いわゆる準大手と言われる銘柄が軒並み4％です。5.5％を超える銘柄もちらほらありますが、ここら辺は分配金の水準を維持できるか微妙なところ。パンパンの稼働率、下がりきった金利コスト、高いまま落ちて来ない現物不動産価格、忍び寄る修繕コストの積み上がり、各セクターのシクリカルなピークアウト。訳分かんない下方修正は例外としても、バッファのない小型にとっては下方圧力が強いですし、大型銘柄にとっても向かい風が吹いているのは間違いありません。前回のピークアウトの時は、大型銘柄はポートフォリオ分散効いているから大丈夫とか言ってて、NBFの下方修正からガタガタって来ました。少なくとも、今回も大量供給に対して備えていたREITなんてのは聞いたことないので、風の吹くままに影響を受けるのではないかと。

と言っても、それまでには一山、二山あるはずです。住宅REITが買われすぎな一方、意外と新築オフィスのリーシング状況が良い、物流も既存物件はあまり影響が感じられない。このあたりのロングショートの巻き戻し、そしてそこからの再度、Fly-to-Qualityとか普通にありそうですよね。

そういうバラつき感に加えて、今日も勉強会でそういう話があったのですが需要を食い尽くしたあとの売りって本当に怖い。とことんまで売られます。J-REITは2011年からながーい上げ相場の材料がほとんど滅失しました。日銀だけです。そろそろ地銀も買い尽くしたんじゃないかと思いますが彼はほんと気まぐれとしか思えないのでなんとも。そういうわけでJ-REITはお値段の手頃感は出てきましたけど、将来の不透明感が大きく安い感じがしません。4％は十分なのでアンダーウェイトの分だけ少しずつ買い戻していきたいけども、エマージングREITも欧州REITも調整しているので目移りしてしまいます。

毎度のことながらこの雑誌見ると胃が痛くなります。。。
不動産受験新報 2017年 04 月号 [雑誌]