振り返って理由を付けるなら14000円の底堅さという地合にプーチンショックを乗り越えた勢いでしょうか。ロシアが撤退した瞬間はとりあえず買い！と決め打ちしてた方は大儲け、ロシアの言うことなんて簡単には信じないと慎重だった方は指を咥えていただけ、ロシアの強硬策は今後の世界地図を塗り替えるんじゃないかと考え過ぎた方は損切りと言った感じでしょうか。もう我慢してる人はいないと信じたいですが。。。朝勃ちしたらちょっと嬉しいと暴露したら職場で大いに同意を得た男inzaiです。こんばんわ。

いやー、ウクライナ（というかクリミア）はあっさり国民投票まで行きそうですね。EUはこうなること分かってただろうに邪魔しないのかな。クリミアと引き換えにウクライナ取れれば良いと思ってたのかしらん。ロシアとすれば天然ガスはそのまま買ってもらえるし（価格上げることも可能ですが）妥当な着地なのかもしれない。ただこのままだとウクライナ東部のポジションが微妙ですね。まさに宙に浮くライナ。

さて、ピシっと空気が引き締まったところでいまさらながらJ-REIT分析の続きです。

8976 大和証券オフィス 501,000 3.02 1,983
スポンサーがダヴィンチから大和証券に代わってから高値で物件買いまくってましたが無事に報われそうな感じになってきました。相変わらず雑なリーシングしてる気もしますしこれからが外部成長含めて正念場なんでしょうけど、色々なところでバッファがあるのでオフィスの中では安定感あるんじゃないでしょうか。大和証券がここまでREITを立て直すことになるとはなあ。LTVが低い点は昔から評価してましたが渋谷の買い物（Eスペースタワー）もうまく波に乗りました。

8977 阪急リート 534,000 4.61 562
阪急ホテルグループの食材偽装は結果的にまったく傷になりませんでした。あの報道はむしろ阪急グループの良い宣伝になってんじゃないかすら思います。商業はまあ問題ないでしょうけど、天王洲のテコ入れは時間かかりそう。手を組む相手が相手だけにまったく期待はしてませんが、もし埋まることがあれば大喝采。野村オフィスのビルからもテナント出ていったしあそこは時間かかるだろうなあ。

8979 スターツプロシード 175,900 4.65 255
頑張ってると思いますし、「おれは好きだよ」と言われることが多いREITナンバーワンという印象です。地道な努力を続けてます。コンフォリアとそれほど利回り変わらないというのは大健闘なんじゃないか。

8982 トップリート 468,000 4.48 824
オフィスREITでもケネディクスやオリックスと明確に違う存在、それがトップリート。森トラストリートもそうですが、大型物件、大口テナントだと下がるのも遅いですが上がるのもかなり時間かかりそうというのが嫌われているのか。森トラよりもかなり膿は出ていると思いますが、トリトンしかり築古しかりオフィスマーケットが回復しても最後の最後に恩恵受ける存在ですからねー。

8984 大和ハウス・レジ 418,000 4.01 1,563
特に突っ込むとこもない安定したREIT。住宅REIT全般に言えますが物件がない。そら賃貸より分譲造る時代ですもの。イケイケのスポンサーがどんな物件を売ってくれるのか。大和ハウスリートのPOを見ている限り過度の期待は禁物。。

8985 ジャパン・ホテル 49,900 3.89 1,308
アベノミクス代表銘柄ですがまだ恩恵受けてないと思ってます。決算発表では落ち込んでた料飲が伸びる計画になっててそれがきっちり具現化するかどうか。宿泊部門はそれなりに慎重な見立て。買うものなくなったらホテルリートかなあ。

8986 日本賃貸住宅 65,000 4.86 959
こんなもんでしょうか。3月に向けてもうちょっと動いてくれてもいいんじゃないかなあと思いますがぴくりともしません。65000円に乗せて御の字なんでしょうか。個人的には御の字だと思います。

8987 エクセレント 129,000 3.78 1,564
オリックスリートとケネディクスオフィスとユナイテッドアーバンが上がりきっちゃいそうだから次はこれだって、そんな感じ。シンプルイズベスト。

3226 日本アコモ 351,000 4.1 1,620
着々と物件買い集めてます。LTV上げてから一気に落とすので油断できない。

3227 ＭＩＤリート 234,100 5.16 430
最悪期は脱したようなそうでないような。京橋OBPって晴海トリトンや天王洲みたいに思ってる人も多いかもしれませんが梅田から3駅で駅からペデストリアンデッキ一本です。10分以上歩きますがそれはそれ。御堂筋や四ツ橋よりそんなに劣ることはないような、でも勤務帰りに買い物しようと思うとロケーション的にかなり劣後するか。

3234 森ヒルズリート 137,900 3.1 1,910
絶対に1月にPOしてくると思ったんですが静かです。余裕あるのかな。どこかの底地を買うのか物件の入れ替えをやるのか。今までのような物件取得で終わりってことはないと思います。REITを甘やかしてテコ入れに成功したから今度は厳しくしてみようとか考えてるんじゃないだろうな。

3240 野村不動産レジ 537,000 4.48 864
まあ良いだろう。足元でこれが買われているということはシクリカルなだけじゃないかなあ。次！

3249 産業ファンド 871,000 3.75 1,440
みんな何が嫌だったのか。あのPOは全然ネガティブな要素なかったように思いますが、強いて言えば一部の売主を嫌ったのかもしれませんが、不動産に罪はないと思うのです。元々ピカピカのREITでもなかったしね。

3263 大和ハウスリート 416,500 3.71 1,021
PO発表しました。ちょっとマーケットの期待値には届いてないんじゃないかなあと思ってましたが、ファイナンス発表したとは思えない出来高の静かさ。やっと物流を買います。そこそこだと思います。物流だけじゃダメなのかなあ。商業はマイナスにしかなってないような気がする。

3269 アドバンス・レジ 218,000 4.13 2,834
ちょこっとの利回り格差が埋まりません。こんだけ時価総額大きいとこの時期は売ってくる人も多いね。

3278 ケネディクス・レジ 224,000 4.96 541
着々と成長中です。スターツに負ける要素はないと思うのです。

3279 アクティビア 865,000 3.58 2,172
POは良い内容でしたがここまで買われるのもなんだかなあ。最近は株価調整してましたが今日は寄りから上昇。東急リートとここの都心ビルは評価に悩みますね。

3281 ＧＬＰ 107,200 3.95 2,249
特に心配はしてませんが成長スピードは落ちるのかなあ。大きく株価伸ばすならなるべく早くPOしなきゃならんけども。

3282 コンフォリア・レジ 714,000 4.45 719
頑張っちゃいるけどあの規模のファイナンスはやっぱ重かった。ついに発行価額を割っちゃいました。日興がOA全部受けなかったのは意外。主幹事取られちゃうかも、とか思わないんだろうか。3月は大和証券が頑張って旧来の主幹事に食い込んでますね。

3283 日本プロロジス 218,000 3.38 3,409
利益超過分配含めてこの利回りだもんなあ。大したもんやでPrologisさんは！トラックレコードみたらこうなるのはしょうがないけどなあ。というわけで今週は株価調整中で良い感じ。100万円だと高いけど20万円だとちょっと割高だけど買っちゃおうかという気分になる！不思議！

3285 野村不動産マスター 106,000 4.88 1,765
何をマスターしているのか早く教えてほしい。あのIPOの割にはプラスで評価されているのか。ある意味上出来なのかもしれない。

3287 星野リゾート 718,000 3.67 145
アップサイドは十分にあると思います。ここまで買われるか！というのも本音ではあるのですが、星野リゾート以外の物件に手を出すまでは特に心配はいらないだろうと。次の外部成長見えるまでは株価は動かないと思いますが。

3290 ＳＩＡ不動産 378,500 6.80 284
特にコメントはありませんが、見るたびに株価が下がってる気がします。13000円から品川の分をどこまで落とせば良いのか。ぶっちゃけ全然まじめに見てないのでよく分かりません。

3292 イオンリート 130,000 3.7 1,235
イオンの業績が冴えないので売られてます。直接の影響はありませんが、イオンが売却益を確保し始めたり（IPOの価格は驚きさえあった）、イオンモールが売却を渋るようだとこのREITはダメでしょうね。

3295 ヒューリックリート 138,200 3.24
評価されてるなあ。どこまで投資家に報いるか見物です。やっぱスポンサーの評価って大事なんだなあ（イオンを見る

いまさら感ありますがビットコイン作った奴って頭良いですね。供給量のコントロールと言い、取引手法と言い、今のPCスペックだからこそ可能な現実経済に足を突っ込んだ壮大な経済ゲームシステムという印象ですが、ゲームっぽくないところもまたミソじゃないかと。通貨と言う意味ではIMFのレポートの通り何の信任もない取引ツールであり議論はそこで終わりなんですが、そもそもドルも円も元も通常使用の時には何の信任に基づいているかなんて考えないので大した問題じゃありません。使えるかどうかだけですもんね。ビットコインは最終的な供給量決まってるので、パンパンになったら（要はリスクフリーで入手する方法がなくなったら）次のビットコインができるだけというのは投機先として大きなデメリットじゃないかと思いましたが2040年くらいまで大丈夫と言われると杞憂っちゃ杞憂なのかもしれない。本当に通貨に投資する時は信任のは重要なファクターであり、テクニカル分析とかファンダメンタルズ分析なんてのは要は信任の有無を判断するツールでしかないのですが、ビットコインはそもそもそういうのとは関係ないですし。もう3月であることに衝撃、inzaiです。こんにちわ。

久々のJ-REIT分析です。昨年は2月3月に10弱のファイナンスがあった気がするのですが2月はまさかのゼロ。PO、IPOのスケジュール見てると証券会社が忙しすぎんよー、というのが最大の理由な気もしますが、ピカピカ物件の取引が減少してるのも大きいと思います。売る方も簡単には売りたくない、売り惜しみじゃないんでしょうけど次の案件がないのに無理して売る必要もないってのはちょっと根が深い問題じゃないかなあと。そいや最近ひさびさに自宅近辺の中古物件のちらしを見るようになったのですが、ほんまか！？というようなものがチラホラ出てきます。うちより徒歩5分以上遠くて、20年以上古くて、面積も15㎡ほど小さいマンションがちょっとだけ安い価格で売り出されているのを見ると来るとこまで来てるなあと。ここから価格が上がらないことはあってもイコール下がるわけじゃないので心配するようなバブルとは思ってませんが．．．

でJ-REIT分析。左から価格、利回り、時価総額（億円）です。

8951 日本ビルファンド 582,000 2.64 8,055
三井不動産をスポンサーとする日本最大、もちろんオフィスリートとしても最大の一兆円ファンド。上場来の社長が交代してもうすぐ3年目くらいな気がしますが投資家としては振り回された期間でもありました。この規模まで行ってしまえば丁寧にファイナンスでDPU作らなくても数年単位で帳尻合っていれば良い気がしますが、急にそんなことされても困るというのも一方で本音でありまして株価がアンダーパフォームしたものそれは無関係とは言えないかなと。とりあえずは汐留、お茶の水あたりのリーシングに注力するようですがそもそも稼働率も高いところで安定しているし、賃料上昇がいつどのくらいってのがマーケットが本当に期待しているところなんでしょう。ソニーのビルもういっちょ買ったりしないかしらん。

8952 ジャパンリアル 551,000 2.75 6,547
賃料上がるでーってスポンサーがずっと言ってますが安売りしないだけでPLにはなかなか反映されてこないジレンマ。最前線でやってる本人からすると下がらないだけで御の字という感じなのかもしれませんが。。棚卸に替えた電気ビルジングを非上場REITにはめ込んでくれたことはGJでした。あれがJ-REITに来た日にはねえ。西新宿、東新宿の方がなんぼましかという話です。

8953 日本リテール 200,800 4.05 4,635
高値買い物件を整理して仕切り直しか。きっとイオン物件も売っちゃうんでしょうね。何を買うかと言われるときっと地方の高利回り商業施設と都心の商業ビルなんでしょうけど個人的にはそういう廃棄ロスを商品にするようなスーパーの総菜みたいなやり方はそろそろ止めてほしい。三菱商事先生は開発継続してんのかな。

8954 オリックス不動産 128,700 3.69 2,172
社長が変わりました。えーって思いました。ちょっと年配っぽい方がいらっしゃるようですが、REITビジネスって重鎮より腰の軽い社長の方がうまくいくことが多い気もしますんでちょっと心配。他のREITもそうですが如何にも管理職やってましたって感じの出向者でうまくいった事例が少ない。J-REITで一旗揚げちゃるくらいの方がいい。何がどう株価に繋がってるかいまいち分からないのですがそういう気がします。

8955 日本プライム 352,500 3.42 2,908
決算発表して一歩進んで一歩下がった感じ。それなりに順調な成長を見せたんですが年末以降の株価の切り上げでほぼ織り込んでいた模様。利益水準が下がるかもと思ってた人は誰もいなかったんでしょうね。どっかでいらんこと話してしまったのか。ここからはヒューリックリートとの競争を意識するのかもしれない（投資家が）。

8956 プレミア 394,500 4.81 863
NTT都市開発の業界ポジション的にはもうちょっと評価されてもいい気がしますが、おっとりした会社だけに稼働率の改善をそこまで期待する人が少ないのか。まとまった退去は一巡しつつあるもののUDXとかどうなるか分りませんし、NTT子会社をじゃんじゃん誘致してくれるなんて誰も期待しようになっちゃったのか。じっくりPOして財務立て直すしかありません。そろそろ住宅を売れば利益出そうな気もしますけどどうなんでしょうね。

8957 東急リアル 124,400 4.02 1,216
やーーっと株価が上昇してきました。あれだけ都心の物件持っててこんだけ鈍いってことは駄目なところに強く意識が行ってるってことなんでしょう。バリュエーションなんて減点制ですもんねえ。まあこのREITの場合はNAVが改善してもあまり意味がないという痛いところもありますが利回りがケネディクスに負けているのは悔しいでしょうね。

8958 グローバル・ワン 691,000 5.49 670
そろそろ来期に向けて物件取得が出るころだと期待したい。大掛かりなPOとかしないかなあ。アベノミクスで持ち直しつつある森ビルとのネットワークが弱まっていると嫌な展開になりますが、こればっかりは待つしかない。

8959 野村不動産オフィス 430,000 4.65 1,602
がんばろう！分譲マンションが好調過ぎて投資家分譲向けビジネスいらないかもしれないけど頑張ろう！PMOはこれからどんどん供給されるんでしょうけど今のNOFの株価だと全部買うのはちょっときつい。

8960 ユナイテッド 155,500 3.54 3,701
決算良かったですね。でもあれだけハードル上げておいて社長交代はないわｗと思いました。丸紅って不動産強いのか弱いのかよく分からないんですが、あの物件取得力はどっから出てくるのか。経営陣が優秀なのか商社らしい総合力で勝負しているのか。ここからやっと配当金を伸ばせるフェーズに入ってきました。

8961 森トラスト総合 840,000 4.12 2,218
ソフトバンク本社買ったときはJREを食っちゃうくらいの勢いがあったのに今は昔。森トラの次期社長はREITに興味ないというのはほぼマーケットコンセンサスですが、最後の大型取得となった渋谷のH&Mは今はあの値段では買えないでしょうねえ。よく決断したと思います。あのタイミングとあの立地、マーケットのサイクルをきっちり見極め切ったところでしょうか。ただ株価がここまで低迷し続けるとは思ってなかったと思いますが。正念場の来年に向けて何かやってくるのか。

8963 インヴィンシブル 18,550 5.01 292
時価総額が60億円まで下落したときはどっかの銀行に話持っていたら融資してくれるんじゃないかと思ってましたがファイナンスで何とかここまで持ち直しました。他のREITとは一線画した運用です。

8964 フロンティア 552,000 3.60 2,738
三郷。三郷かあ。良いんじゃないでしょうか。20000円見せてくれるとろことかほんと減点する材料がないREITです。

8966 平和不動産リート 81,200 4.11 716
地道な努力を続けてここまで株価が上がって来ました。昨年のPO価格が7万円ちょっとだったのでマーケットにはまだまだ利鞘が抜ける機会が多いなあと思います。ポートフォリオ構成なんかはプレミアと似たような感じでスポンサーはこっちの方がはるかにマイナーなんですけどね。内部留保ってのがそれだけ評価されてるってことなんでしょう。仕切り直したREITの強み、そして過去の投資家の犠牲にアーメン。
8967 日本ロジスティクス 227,600 3.25 1,889
ザREITって感じのREITです。やっとここまで評価されてきました。LTV考えるとGLP、日本プロロジスと比べようもないくらいに成長余地あるんですけどね。J-REIT初の開発とか見てると物産と商事のイメージそのまんま現われているれてる感じ。

8968 福岡リート 171,400 3.76 1,183
地味ですが福岡商業の仁義なき戦いは手打ちと言う感じもあり安定運用が評価されてここまで来ちゃいました。九州の物件、投資家は少なそうですが住宅見てるとそれなりに興味持ってる投資家は多そう。ホテルとか沢山ありそう。

8972 ケネディクス 505,000 3.77 1,679
いや、まあ良いと思うんですけど過去の借金を返しただけでそれが未来永劫続くわけじゃないと思うんですけどそんな株価でいいんだろうか。あと2年は大丈夫と思いますし、他の投資家が敬遠しがちな中小型オフィスをガンガン買っていけるところは強み。今後も景気サイクルに左右されるんでしょう。

8973 積水ハウス・ＳＩ 529,000 4.05 844
大口投資家が売ったようですね。株数だけ見ていると特に運営に影響でないあの会社なんでしょう。商業ポートフォリオの整理も一段落してここからはガチで成長しなきゃいけないフェーズです。でも坪13000円超えでNOI利回り4％後半のマンションがダウンサイド見ずにここまで評価される時代が来るとは思ってませんでした。

8975 いちご不動産 64,000 4.78 657
こちらは利回り5％を切ることはなくなりましたがこの水準から抜け出せません。平和不動産リートとそこまで差を付けなくてもいいんじゃないかとも思いますがどうなんでしょう。

力尽きたので今日はここまで。長いなあ。あとニュースも少ないしボラティリティも小さいので書くことが思いの外少ないです。

857