バレンティンすげー。あのマエケンの151kmクソボールを運ぶか。。ピッチャーからすると誰が打たれるかロシアンルーレットっぽくなってきましたね。こんな4番がいるヤクルトってのはさぞかし強いチームなんでしょうね（畜生）。

さて、J-REITは今日も大幅高。正直、笑いが止まりません。全然売り出てこないので上がる上がる。勢い止まったらやばいケースですが、6月以降の調整相場で買いそびれた投資家は真っ青になってる相場でしょう。エマージング株式も絶好調なんでまさに死角なし。SQ、FOMCとまだまだ波乱要因はありますが、基本的に株式市場にとって好ましい話が次から次へと出て来る時期なんでしょう。

そういうこともあってかこのブログでもJ-REITのIPO銘柄であるSIA投資法人の検索数がうなぎ登りです。前に書いた記事では褒めてないのですが、いいところも実はチラホラあります。

まず、えー、なんだっけ。

配当利回りは悪くないです。5.2％くらいなんで、これに匹敵できるのはコンフォリア、阪急、プレミアくらい（ここ数日でかなり上昇してますが）。LTVが高く、含み損の大きいプレミアよりは考えようによっちゃ悪くないです。他の2つに比べると将来性にやや劣る感じでしょうか。

あと、シンプレクスという名前はスポンサーとしては弱いですが、それだけに必死にこのREITを育てないといけません。まさにセイムボート。ケネディクス・レジデンシャルのように大化けすることは期待できませんが、利回り5％は維持するでしょう。LTV40％くらいなら夢見れるんですけどねえ。

借地とか主要テナントが退去するとか問題物件も多いですが、なんだかんだで潰しは利きそうです。賃料は上がらないでしょうし、買えるものを集めてみました感もあるのですが、裕福な個人投資家が実際に不動産を運用してみるとこんなポートフォリオになるんじゃないかと。シンプレクスといえば不動産の開発ですが、高く売れそうなものは既に売ってしまってるので、スポンサーが今後どれだけ不動産を開発できるか次第という面もあるのですが、とりあえずこのポートフォリオで時間を買って、どうやって次のフェーズを目指すのか、そういうのが今後の課題です。いまどきの上場でそんな本質的な課題を抱えるREITってどうなんだ。

私も人のこと言えませんが、受身のくせに人の揚げ足とりばっかり無自覚にやってくる人間ほどタチの悪いものはありません。そういう人に限って大事なものが見えてないのに、どうでも良い情報ばかり知ってて、おれ賢い！他の人知らないこと一杯知ってる！と回りが鼻白むことを影でコソコソ言うので厄介です。頼むからまず給料分の仕事をしてくれ。あと、こういう仕事の給料ってのは創造性の対価だからな！

そんな劣悪な職場環境の中、シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズがスポンサーのSIA投資法人が上場を発表しました。SIA○○ビルってよく見るアレです。

7月23日に登録されたのに全然ニュースにならないなーと思っていたのですが、思ったより早く上場してきました。気になる資産規模は取得価格747億円、鑑定価格762億円。エクイティ調達見込みが390億円なのでLTVは50％ちょっと、配当利回りは5.2％ちょっと。

主力物件は府中のJビル。日本製鋼所が2004年に205億円でシンプレクスに売却した物件、島忠の向いのアレですね。金融系のシステム関連がテナントとしていくつか入ってます。ってか、ここはそもそもそういうエリアとして開発されたもので日銀、住信、あおぞらのシステムビルも近所にあります。先日ユナイテッドアーバンが買ったKDDIの府中ビル（KDDIのシステム上かなり重要）も近所ですね。

ポートフォリオの大半がオフィスで商業施設も3物件。オフィスは東京、関東、地方に万遍無く。全体的に築古で競争力が低そうな印象。SIAの冠が付いた優良オフィスって他にも沢山あると思うのですが、なんでよりによってこの物件群なんだ。Jビルが全体の32％、SIA神田スクエアが9％。SIAビルはこの神田と八王子だけ。少ない。

第一印象としては、東急リートの悪いところ（主要オフィス街にはない大型オフィスが主要物件）、プレミアの悪いところ（競争力の欠ける中規模オフィス群）、野村不動産の3REITの悪いところ（投資家よりスポンサーが大事）を兼ね備えた、まさにゴミ箱なREIT。

野村不動産マスターファンドも衝撃でしたが、上には上がいるもんだなあと。IPO価格50万円でそのまま押し切るとすると、上場後は野村マスターと同じような動きになりそうですね。SIAの方が利回りはちょっとマシな感じので、47万円で下げ止まってくれれば御の字かなと。

なお、募集要項はこんな感じ。

募集株数：74700株
主幹事：SMBC日興証券、幹事：大和証券
仮条件決定：9/19

ブックビル期間：9/20～27
公開価格決定日：9/30
上場日：10/9

こんなREIT、まじでどうするんだろ。