大損すると思っていても、説明不可能というのはよくある話です。行くも地獄、辞めるも地獄、アホな上司に巻き込まれるのだけは勘弁なのですが、もうダメぽ。そもそも昨年もその上司の強引な決定で大損こいたのにまた同じ失敗をやろうとする。その上司の上司も管理能力ゼロなんで責任問われないし。なんでこんな会社が存続しているのか。

誰か私を雇ってくれませんかね？多少のプログラミングと英語、マーケット関連知識は持ってます。あとMBAくらいなら何とか。

というわけで何故か物件名が中途半端なのですが、このニュース。

ＲＥＳＩＤＩＡ ＵＲＡＹＡＳＵ。

写真出てこないので比較できないのですが、アドバンス・レジデンスが保有するレジディア浦安なんでしょうか。検索しても同名の物件はこれだけなので、ほぼ間違いないと思われます。

借上社宅で殺人事件…。しかも、密室犯罪。

よくよく考えてみれば、REIT物件で起きる事件は悉く猟奇的な感じですね。代々木公園のあの高級賃貸で起きたバラバラ殺人、某新宿ホテルで起きたスーツケース死体放置事件、そして今度の密室。

試用期間中の社員が元カノに社宅の暗証番号教えて、当の社員は都内の漫画喫茶で一晩明かして、元カノが泊まった部屋で事件が起きる。

逆に考えると、それくらいのことでもない限り安心できるのかJ-REIT物件のグレードじゃないかとも考えられるのですが。

なお、過去の経験則的に株価にまったく影響ないと思います。

さて、ケネディクス・レジデンシャルのウェブサイトがいつまで経ってもオープンしないのですが、上場と同時に予想配当金が発表されてます。TD-NETで確認できます。

平成 24 年 7 月期（第 1 期） 3,236円
平成 25 年 1 月期（第 2 期） 6,146円

第1期は物件取得（4月～5月）から7月までの3カ月ちょっとの決算なのでこの数字、第2期が6カ月決算になります。

ただ、不動産というのは取得年度に支払うべき固定資産税や都市計画税（合わせて固都税）は簿価に算入してしまうので（前の持ち主に支払義務があるため）、この第2期の配当金は固都税除きの数字になります。

すなわち第3期以降は6,146円から固都税を減額した数字が配当金になります。上場2日目の終値が181,900円だからと言って、「わーい利回り6.75％だー」と喜んでいてはいけないのです。

ちなみに意外と固都税って高いのです。

当然、地価に比例するのですが、JREが大手町に保有する三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビルだと昨年は19.6億円の賃貸収入に対して、2.43億円の税金（ほとんど固都税）を払ってます。この物件からの配当原資（減価償却後の利益）は12.6億円なので、15％以上が税金となっているのです。

むしろ、この物件は賃料が高いのでマシな方かも。神田や日本橋で賃料単価が１万円ちょっとのビルの方が、賃料に対する負担は大きいと思います。

ケネレジの場合、住宅はそんな一等地ではないですし、築浅のものは減免措置があるので、そんなにかかりませんが、それでも10％ちょっとは持っていかれると思います。全部の鑑定ベースの固都税はまだ出してませんが、かつてREIT物件だった旗艦物件のミルーム代官山はざっくり分かりますし、ざっと毎期6000万円、配当金にして750円くらいは減るかもしれません。

そうすると配当金は毎期5,396円、株価181,900円だと利回りは5.93％、積水ハウスSIの方が利回り高いですね、ということになります。

まあ、固都税の計算自体ざっくりですし、稼働率の改善も多少はあるので数字はブレますが、固都税は世の中の常識です。注記してないケネレジが悪いということではありません。

IPO価格19万円に対して、182,300円で始まり、終値は181,000円。

どよーん。出来高は14億円なんで、ざっくり集めた資金の10％くらいの売り圧力はこなしたという感じでしょうか。7割くらいは個人に割り当てられてるでしょうし、まだ先は長いかもしれない。外国人からどんな反応出てくるのかなというところ。17万円フラットなら思い切って買っても良いかなあと思うが、表面的な利回りは良く見えるので、とりあえず今はそこまで下がらないかもしれない。

当ブログでは一度たりともこのIPOを褒めたつもりはないのですが、正直なところ、ケネレジが失敗しても機関投資家なんてほとんど参加してないし、今後のIPO、POの影響ないだろう、去年あれだけPO後の株価下がっても、今年のPOは問題なかったし、とか楽観的だったのですが、さすがに数字悪いですね。

まあ、それよりも外部環境、上にも下にも抜けるときは一気にくるだろうから毎日株価チェックで一杯一杯です。マグマは溜まってる。

えー、日曜から飲みっぱなしのinzaiです。こんばんわ。明日は雨の中で野外活動となる可能性大。打ち上げはノーアルコールで行こうと思います。身体が持たないす。

そろそろブログ更新も通常ペースに戻したいところなんですが。。

さて、旧ジャパン・ホテル・アンド・リゾートの稼働率が好調なんで上乗せあるかなと思い、4月からオヌヌメ銘柄トップ3に入れていたジャパン・ホテル・リートが上方修正を発表し、株価は8％高！

合併銘柄ってこのタイミングで出るのですね。思ったよりリリース早かったです。

あと負ののれんは186億円とのこと。当初の200億円以上からはかなり減少しましたが、思ったより多い。ポートフォリオテコ入れには十分。機関投資家もちゃんとバリュエーションできるようになったし、引き続き底堅い動きを期待したいところ。

えー、すいません。もう駄目です。とりあえず眠らせていただこうかなと思います。。。

それはそうと、金曜日にオリックス不動産投資法人（以下オリックスリート）が2012年2月期決算発表をリリース。その中で、2011年10月時点の予想では11,000円だった2012年8月期の予想配当金を10,500円に下方修正。2012年2月期の配当金は11,822円なので、半年でガクッと落ちることになります。

オフィスリートの割に直近の株価上昇が鈍かったことからもマーケットの誰もが懸念してた通りの数字ですが、あれだけ住宅を高値で買ってLTV上げて、オリックスグループをリートのビルのテナントに誘致しておいてこの体たらく。

とりあえず社長を変えよう。いや、大きいREITなので社長一人で仕事してるわけじゃないのは認識してますが、でもちょっと最近の迷走ぶりは不安になります。ジャパンエクセレントやプレミアも通ってきた道ですし、他のREITに比べると遅めの退去ラッシュに見舞われたのも事実ですが、ちょっと無策過ぎやしないかと。

この1年、オフィス市況は低位安定で、他のREITも何とか乗り切っている中、ここまでネガティブな数値が出てくるとはというのが素直な感想。

決算説明会でのコメントが注目されます。割と真剣に。