東証REIT指数は反発

夏ももう1/4過ぎ高と思うと気が楽ですね。inzaiです。手短に。朝からリバウンド気味に始まった後、あっという間にダレましたが、売りは続かず引けにかけて買い上がり。リバーサルが効いてますし感触は悪くなかったけど、インデックスのフローが入った割りに大型銘柄が走らなかったなあ。明日は3連休前のポジション整理がちょっと怖いです。この辺でモミモミしている間にポジションを少しずつ詰めれば最高なんだけどそう甘くはないですかね。

東証REIT指数は割高感なくなってきました

6日のリバウンドは騙しと言いましたよね？inzaiです、こんばんわ。

個別銘柄の動きやメディアのニュースなどを見るとそろそろJ-REITも「買ってはいけない局面」を終えつつあります。自己投資口買いの期待や外部成長鈍化への懸念を半分ほど消化。いくつかの材料を巡って様々な憶測が出てきたのはその証拠。マイナーなプロダクトだとここまで来るのにとにかく時間がかかります。

やや不発気味に終わったインベスコの自己投資口買いの終了が一つのきっかけとなっていたらあまりにも皮肉ですが、これはいくらでも改善が可能です。もっとしっかり効果的なBuy Backが出来ることになるでしょう。

さて足元。「売るのは馬鹿馬鹿しい水準」までは距離がありますが、トータルリターンの考え方によってはそろそろ悪くないタイミングです。過去事例を見るとJ-REITにフロードリブンのトレンドが出ると情報を全て織り込んでもパニックになった投資家から売りが出ます。こうやってチャートを見るとほんとJ-REITってボラが高い。割れながらよくこんなチャートを乗り切ってきたなと。今回くらいの急落は毎年味わってきてるわけですからね。2015年なんてもっと高いところから低いところまで半年で突っ込んでいきました。

そんなこんなでJ-REIT一人負けの状態から、他の株式市場がクラッシュして一緒に下げて行ければ美味しい展開。明日の追証と金利上昇がポイントです。

新たなJ-REITデータサイトが誕生していた件＆東証REIT指数は反発

フルスイングで打ち上げたかな？と思いきやスタンドまで届く柳田のホームランも好きですが、やっぱ一番は差し込まれたっぽいのに振り抜いてそのまま入ってしまう筒香のホームラン。とりあえず生で筒香を見たことない方は彼のバッティング練習見てください。ものが違うから。この時期になると突如野球熱に盛り上がるのがこのサイト。inzaiです、こんばんわ。

まとめサイトブログやTwitterの台頭でネットサーフィンなんて言葉は最近聞きませんけど、久々に色々と検索してフラフラしてたらReRankなんてサイトが出来てました。J-REITに特化したサイトでニュースフィード、銘柄ランキング、チャート、ポートフォリオ作成機能などを取り揃えております。

当サイトのJ-REIT銘柄一覧やJ-REITニュースと同じっちゃ同じなんですが、こういうの見るとどこまで自動化してるんやろか、いちごホテルリートってRSSないけどどうしてるんやろかと気になってしょうがありません。格付なんてQUICKやBloombergでさえかなりタイムラグある中で更新めんどくさいやろうにコンテンツにするとかすげえなとか。単純に誰かやってくれれば自分が楽になれるんで是非ともこういう方には頑張ってほしい。そいやR-Squareとかまだあるんですかね。

東証REIT指数は上昇。4日に下値圏で長い上ヒゲを出して、5日にながーい下ヒゲを出して、今日は前場から吹き上げるかなと思いきや上がりも下がりせずウロウロした後、下がらないことを確認してから投信設定でもあったのか2発ほど大きな買いが入り、終わってみればしっかり底入れ感のあるチャートとなりました。投信も5日に投げ売りがあったようで資金流出額が膨らんだことを考えるとボトムアウトなんでしょうか。

前々から言ってたように1650ptは節目と言えば節目なのでちょっと打診買いしてそれだけで反発していきましたけど、思ってたよりパニック的な売りは見られずあんまり買いそびれた気がしません。インデックスの利回り4％って悪くはないのですが、この金利コスト、グロース期待の低さからすると足元5％、巡航値で4％は絶対確保するくらいじゃないとお得感ないなあと。そもそも表面で5％ないと税引き後で4％ありませんからね。1000万円投資しても32万円。上位銘柄が下落して、下位銘柄が上昇してきたこの環境ならそんなに悪くもないのですが勝負するところでは全然ないかなと。

その背景には金利の高騰もあります。今年2月以来の10年0.1％を超えで明日の入札と指値オペには当然大きな注目が集まっており、一部にはどういう市況であれ雇用統計も控えているし指値オペは月曜までやらないという観測すらあります。安部政権と黒田日銀が揺らいでるこの環境で今後5年間、絶対に金利は抑え続けられると断言できる人はいないでしょう。

だからこそ、金利は上昇していて打診買いも入れるんですけども、ブラックスワンには備えないと死にます。この数年、レンジの下限で勝負行かないと勝てない相場で、自分自身もJ-REITではほとんどキャピタルゲインを出せてないのですが、仮に突っ張っていたら2015年以降の投資は全部負けていただけに悪くはないのかなあと。とりあえず先行しているMLPがボトムアウトしたように見せかけて調整モードなので2番底付けに行くかどうか。その辺見てます。

J-REITは今日も元気に安値更新！！1676.79pt！！

いやー、月曜日に1700pt割れで下げ渋りを見せて、本日は怒涛のリバウンド！と見せかけてからの怒涛の売りでした。inzaiです、こんばんわ。先週のタイトルはこんな感じ。29日を追加しました。

6/25　J-REITはきっちり年初来安値、逆カタリストは来たけど…
6/26　東証REIT指数は今日も下げ
6/27　東証REIT指数は6日ぶりに反発！しかしまたも高値買いが！
6/28　東証REIT指数はマイナス金利導入後の上昇を全て吐き出す！
6/29　東証REIT指数は1700pt割れ

この地合で米国休みなのに北朝鮮がICBM打つとかほんと堪忍してつかあさい。しかもわざわざ15時半に特別重大発表します！とか大げさだよ。ミサイル打ったのなんてみんな知ってるから何言うの？ってなってしまったじゃないか。これまで日本株が下げても影響受けなかったアジア株まで下がっていきました。マザーズも陰線出す機会が増えてきましたし何だかきな臭い。みんなが「今度こそ調整、はもういいよ、飽きた」てな感じです。小売の決算も悪くないのに売られるし、自動車が最後のローテーション的に買われるし、銀行、商社が来るとほんと最後になるかもしれません。

しかし、これでいよいよ1650ptが見えてきましたね。ここが何か節目なのかと言われると困るのですが、2012年に日銀が金融緩和に乗り出して急上昇し2013年5月のバーナンキショックで激しく売られた時の高値が1650ptであり、2014年に日銀が追加緩和に乗り出して何とかブレイクしたのがこの1650pt。要はマイナス金利ではなくほんとの実弾供給の効果で押し上げられたのがこの水準です。

それまでは外国人はJ-REITなんて見向きもしませんでした。開発できないからポテンシャルないし、キャッシュはほとんど吐き出してしまうし、物件取得もスポンサーから物件買う以外はやる気ないし、そもそも日本は賃貸借契約短い上に不動産所有者の権限弱いし、賃料はステップアップじゃないし、J-REIT買う理由なんて分かんないよ！という有様。そういう外国人が、日銀がそこまで支えなるなら、って買い始めたのがこの水準。もしも外国人が政府のバックアップを信じてくれているなら、この辺から再び出動してくれるはず。期待していいよね？黒田さんの後任探しが公のネタになったりしているけど戻ってきてくれるよね？

なお5年だが4年。J-REITはほとんど変化ありません。開発は少しできるようになりました。デットもセカンダリー市場が少し構築されつつあります。でも、慎重だった投資スタンスもいつしか利回り目線に合う物件買うために地方かクオリティの低い物件を選ぶようになり、LTVも含み益あるから良いでしょ的な雑さも出てきて、ほんと、物件クオリティとLTVの甘さはいつの時代だってトリガーですわ。行政もREITもあんまり反省しなかった。その点は認めざるを得ない。そう考えると外国人、戻ってこないかもね！

投信はもうしばらく駄目ですかね。営業できないのに売れるわけがない。そして個人は逆張りとは言え中期的に下がってるプロダクト買いませんからね。例年通り、7月と8月が鬼門。みんな遊びに夢中で投資しません。

 

東証REIT指数は1700pt割れ

2万円を超えた日経平均、まだ何とかなっているマザーズに比べるとしんどい一か月でした。inzaiです、こんばんわ。当ブログの最終週の見出しはこんなですからね。ネガティブなニュースしかないです。こんな頻度で書くのも久々。

6/25　J-REITはきっちり年初来安値、逆カタリストは来たけど…
6/26　東証REIT指数は今日も下げ
6/27　東証REIT指数は6日ぶりに反発！しかしまたも高値買いが！
6/28　東証REIT指数はマイナス金利導入後の上昇を全て吐き出す！

6月30日はアセットアロケーションのウェイト調整などで期末で買いも入ってくるのではないかと期待もあり、1700ptで粘りを見せたときは、中途半端なところで粘るならがっつり下げておこうぜと思って冷や冷やしましたが、無事に下抜け。

節目のという意味でも1700ptは下抜けだし、悪夢のような2015年秋を起点とした上昇トレンドの崩れという意味でも下抜けだし、BREXIT、米大統領選と少しずつ下値を切り下げてきた下方トレンド継続という意味でも下抜け。サポートラインとかないです。当面は戻り売りとの争いです。

投信からの資金流出は少しずつ止まり始める兆候も出てますし、プレミアのようにクラッシュしかけている銘柄もあり、まったく調整が進んでいないわけではありません。でもプレミアってリーマンショックのときもそうでしたが、いち早く投売り出てた銘柄なんですよね。スポンサーがNTT都市開発になったのは2010年なんで別物と言えば別物ですけど、競争力の低い物件と高値買いでポートフォリオの質が低いのは相変わらず。NTT都市開発に罪がないとまでは言いませんけど、まあこのポートフォリオならこれくらいの利回りと値段で良いんじゃないかって思える水準が皆一緒なんでしょうね。いきなりピカピカには生まれ変わりませんか。

あとクラッシュ気味で言えば野村マスターと日本リテールファンド。6月決算銘柄ボロボロなのはやむなしですが何も関係のない両者の売りは外国人と機関投資家のロスカットなんでしょうか。この2銘柄も時価総額が大きい割りに雑な物件取得やブレブレな経営方針が災いして下げ相場になるとまず売られる銘柄の筆頭です。

色々述べましたが御託は置いといて次にどうなるかが重要です。幸いリスクオフの材料は山積みで、まず都議会選挙は酷い結果になりました。都に対してファイティングポーズを取ってる小池知事＆都民ファーストが何をやってくれるのか、何をやらないのか。失策続きだった小池知事への人気を見ると、前例を覆して人気集めれば良いやって行動が沢山出てくるでしょう。

何だかんだ注目されながら国政と地方政治は別物というアクションだった諸外国と違って、日本は分かりやすい悲観シナリオが構築しやすいだけに、株安と円高が怖い。どっかからリスクオフ来るだろうと思っていて、都議選は危ないという話は前々から出てましたがここまで大敗するとやばい。持ち直すには自民党が見直されるしかなく、小池さんのむちゃくちゃぶりでそういう空気もちょっとあったのですが、自分自身、ここまで差がつくとはなあと。マーケットでは自民党じゃなきゃ現実的に都政回せないなという空気の中で、こういう結果というのはほんとまずい。そして一足飛んで自民党崩壊＝日銀の緩和終了です。ただでさえグローバルの緩和縮小で日本だけが単独で緩和継続というギリギリの立場だけにこれはしんどい。

本質的に国政とは切り離して良い問題なので、日銀の実弾投入が止まるのはまだまだ先の話で株とJ-REITをしっかりと買い続けてくれるはずですが、この悲観シナリオはまじで怖い。

タイトルの東証REIT指数1650ptが来るまで待とうというのはかなり本気ではあるもののもっと先の話かと思ってました。来週は気合いれてやらな如何かもしれませんな。J-REITよりも円高で海外REITが割安になる方が早いかもしれないと思ってます。