J-REIT、インフラファンドの銘柄一覧を更新しました。

昨日の上昇はただの死亡フラグでした。inzaiです、こんばんわ。記事に書いた通り、最後にぴょこんと上昇してプラ転なっただけでほぼ一日死んでましたからね。いやー、それにしても心が荒みます。

本日の東証REIT指数終値は1,703.83pt。引け値安ってやつです。最近は売買代金も低調でしたし、我慢してきた投資家が耐え切れず諦め売りの時に出るものなんでそれほど悪くないっちゃ悪くないのですが、この水準はBREXITや米大統領選後のパニック相場すら下回り、2016年1月末に日銀がサプライズでマイナス金利を打ち出して大きく上昇したものの、次の日に、いやいやちょっと待てよ、金融緩和効いてないのにマイナス金利だけで持ち直すとか可能なのかちょっと考えてみようということで、冷静になったのがこの1,700pt。

その後、ご存知の通り大相場を演じたのですが、マイナス金利と追加緩和も何一つ休止しておらず、ガンガン市場に資金供給しているのに、まさかのこの水準まで下落してきてしまいました。利回りはちょうど4％、P/NAVはまだ1.13倍程度なので全銘柄が自己投資口買い始められるのは1,500ptなのでまだまだ下。どうしたものか。

J-REITには良い話が一つもなく、金利はもう下がらない、賃料はもう上がらない、稼働率もほぼパンパン、現物不動産市場はクソ高いままで下手に買おうものならプレミアと同じでボロボロに売り込まれる。何も出来ません。合併しても何も得られないし、完全に手詰まり感が出てきました。まだまだ先ですが金利上昇がPLにヒットし始めるといよいよ洒落になりません。

それに加えて金融庁長官による毎月分配型投信への批判。リテールの現場では手控え命令なんて出てないようですけども、下手に販売して叩かれた日には上司共々救われませんし、本部が何も言わなくてもそんな（担当者として）ローリターン、ハイリスクな商品を売るわけないです。いつ金融庁検査が来て、あれだけ問題ありと言ったのに何の工夫もなく売りつけたのかよ、と言われたら人生終了ですからね。まだまだ流出する一方です。この商品の何がしんどいって、解約が出なくてもえらい勢いで残高が減ること。J-REITは今後も直撃され続けます。

こうなると頼みの綱は外国人と外債売らされて資金ジャブジャブな地銀のみ。でも外国人は政策大好きなのでFRBとECBが緩和縮小モード入ってるのに、金利敏感プロダクトを買うわけありません。地銀はきっとシコシコ買って来るけど価格レンジが変わる相場には敏感なので黙って買ってくるかどうか分かりません。月末にワンチャンありますけどそこが最後のポジション整理の機会だったなんてことにならなければ良いのですがしんどい状況。

年初から弱い弱いといってましたけど日本リテールファンドがP/NAV倍率1倍を割り込むなんて想像もしてなかったですし、オリックスリートとJPRの利回りが同じになるとか、なんだかなあ。

自分のJ-REITのポジションを見ていると、2016年3月時点ではフルポジション、2016年6月にはJ-REITは最低限のポジションのみ。余剰資金はEM投資で高い利回りを中心にしててトランプ大統領誕生で死にかけましたがそこからまさかのEM大復活で、最近少し利食いました。インド株、EMリート、電力株を売却。J-REITは1730ptで久々に買ったもののあまりに手ごたえがなかったので休み。エクイティである以上、2桁のリターンはほしいのでそう考えるとやっぱり1650pt、いや、配当込みならこの辺でもいいような。どのみちど底値を掴むのは無理なんだからリバウンド後でいいかな。