東証REIT指数 1732.82pt 前日比+0.75％
日本ヘルスケア投資法人 前日比+2.44%
積水ハウス・リート投資法人 前日比-0.71％
連休中に溜まったフローで大きく動くかなと思ってましたがこんなに上いくとは驚き。最後の方は売りに押されましたが、4月に史上最大の資金流入を確認したETFフローを中心とした機関投資家は強気ですね。
本日のトップは大和証券系の日本ヘルスケア。4月17日以来のトップです。2018年も5ヶ月目に突入してますが、ウェブサイトの更新はわずか7回。ニュースがなさ過ぎて書くこともありません。今日はCFが手堅い小型株が強かったのでその流れなのか、嵐の前の静けさなのか。
最下位の積水ハウスリートは5月1日に合併してから元気ありません。わざわざ持ち越した投資家が売るとは思えません。合併前に下がったところで買ってみたけどさっぱりなので短期筋が手仕舞う流れなのか。ケネディクスレジも合併前後で慌しい動きだったのでコーポレートアクションの思惑に基づく取引が多いのかもしれません。3308がトップで3309でワーストというのも面白い。
ご協力ありがとうございました。回答数は約100名！
想定以上に沢山の方から反応を頂戴し驚いております。
アンケートのきっかけとしては、前々から、J-REITの投資家分布は投信に偏りすぎているのではないか？J-REIT投信にも個別銘柄にも長所短所があるので要はバランスなのに、なぜこんな偏りが出ているのか？と疑問に思っていたことがあります。皆様からの貴重なご意見、活用いたします。
さて、アンケート結果。ご意見の追加もありました。
既にお金の許す限り保有している 26%
現在の投資口価格が割安と思えない 21%
買い増すタイミングが分からない 13%
現在の投資口価格は割安だが、数年後の業績が不安 11%
どの銘柄を取得すればいいのか分からない 10%
J-REIT投信を保有している 9%
J-REITのリスク/リターンを理解するのが難しい 8%
会社が個別銘柄を購入させてくれないため（＝「J-REIT投信を保有している」ですが…金融系勤務） 1%
1番多かったのは「既にお金の許す限り保有している」
可能な限りJ-REITに全力投球。素晴らしいです。
今の配当利回りなら3年間保有すれば税引き後で10％のインカムは期待できます。
となると、その中でどうやって銘柄を入れ替えるかがテーマでしょうか。
2番目が「現在の投資口価格が割安と思えない」
東証REIT指数は2015年2月に2000ptを超えてから右肩下がり。
調整が始まってから3年が過ぎましたがなかなか厳しいご指摘です。
どの銘柄を指して割安感がないと回答されているのか分かりませんが（アンケートの選択肢が悪い）、指数で見れば配当利回り4％でも個別銘柄で見れば、優待盛々の事業法人の利回りに見劣りするものもあります。
「買い増すタイミングが分からない」「現在の投資口価格は割安だが、数年後の業績が不安」
「どの銘柄を取得すればいいのか分からない」。この辺りの投票数はゴソッと落ちます。透明性が高い商品なので迷いは比較的少ないのかもしれません。私の迷いはいつもこの辺に集中します。
ランキング低いのは「J-REIT投信を保有している」「J-REITのリスク/リターンを理解するのが難しい」「会社が個別銘柄を購入させてくれないため（＝「J-REIT投信を保有している」ですが…金融系勤務）」。制度上、金融機関勤務の方が個別銘柄に投資できないのは残念ですが、多くの問題をやらかしてきた先輩方を恨むしかない。あの人達、その上ですげえ利回りの年金もらってますからね。ちょっとは恥ずかしいとかないのかね。
まとめると、このブログを読んでいただいている方にはJ-REITの投資経験が豊富な方が多そうなので、これまで通りのスタンスで記事を書いていこうと思ってます。入門編コンテンツは東証やARESにお任せします。
第二回アンケートには非公開コンテンツのパスワード付けるので興味を持っていただける方は引き続き回答をお願いします。
GWなので溜まったネタを消化してます。
個人的に好きなのはアマゾンでどんなものを買っていただいているか。
混じりっ気なしの実需なので参考になることが多いです。
最近はこんなものが売れてます。統一感のない内容ですが、SARSやサピエンス全史なんかは非常に興味をそそられます。会計系や金融庁関連の本も当ブログの真面目な方向性が表れているようで嬉しく思います。森長官の本が挙がってますが、気になっててそのまま忘れてたやつです。ぜひ読んでみよう。コンドームがやたら売れているのは、、何故なんでしょう。
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日本‐呪縛の構図:この国の過去、現在、そして未来 上
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サピエンス全史(下)文明の構造と人類の幸福
不動産エコノミクス―資産価格の7つの謎と住宅価格指数
モルガン家(上) 金融帝国の盛衰 (日経ビジネス人文庫)
ピッチングメカニズムブック 理論編―ピッチングの仕組み
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その資産運用は、どうなのか（改訂版）: 日本のぼったくり金融機関とイライラしている金融庁
金融庁の基礎知識
東証REIT指数 1719.93pt 前日比-0.49％
三菱地所物流リート投資法人 前日比+1.25%
日本ビルファンド投資法人 前日比-1.94％
３連休の中日、皆様いかがお過ごしでしょうか？
J-REITは昨日に続いて引けにかけて売られるパターン。昨日はわずか-0.01％の下げだったので本日しっかり上昇したらここから出直しかと思ってましたが、海外からアロケーション変更と見られる売りが重しになりました。じたばたしてもしょうがないので、来週からの月曜に期待。いや、警戒。
本日のトップは三菱物流リート。昨年９月に上場したのにカテゴリ作ってませんでした。私は半年間も何してたんでしょうね。
現在、勝ち組と言われるREITの特徴は低LTV、外部成長の豊富なパイプライン、築浅でコストのかからないパイプライン、そして成長余地です。三井不動産ロジがフロンティアの失敗を反省して成功させたシナリオ。三菱物流リートもそのシナリオを模倣しようとしたのですが、主要物件のロジポートはラサールロジと共有（向こうが所有権）、後発組なのに築古の物件あり、パイプラインはちょっと遠い未来、と目先のカタリストに欠けることから２月の権利落ち以降、ズルズル下げてきました。三菱の名を冠した初のJ-REITで、何やら三菱グループのトップ会合の許可を得たとドヤ顔だったようですが、J-REITの投資家は中身しか見ないから関係なかったですね。それでも、決算発表のタイミングとNAV倍率１倍の値ごろ感でやっと下げ止まりつつあったところからの本日の上昇率トップ。REITは何もしてないのに投資口価格はドラマチックな展開になってます。
NBFは大和証券の大村アナリストがネガティブなレポート出したことで大幅安。上がりすぎてましたから当然っちゃ当然のリアクション。昨年後半から大村アナリストは当たってる気がします。
東証REIT指数 1728.48pt 前日比-0.01％
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 前日比+1.09%
ジャパン・ホテル・リート投資法人 前日比-1.93％
東証REIT指数は間違いなくプラスで引けるかと思いきや最後に滑って-0.01％。でも、出来高少なくて大きなインデックスイベントがあった割にはしっかりしてたと思います。
本日のトップはインベスコオフィス。昨年6月に自己投資口を実施し、上手い物件売却もあり今年に入ってからのオフィスREIT上昇の波に乗って、その上昇分を発行済投資口数の30％を超える大型増資かつポートフォリオクオリティの質を下げるような取得で帳消しにして、本日のインデックスイベントは何とか上昇にこぎつけました。下がるところまで下がってる感ありますが当初のピカピカ感は薄れてきました。
それよか中途半端に放置されてた大和住銀はSMAMと合併するのですね。大和証券側が粘ったのか分かりませんが、もっと早く合併してやれば良かったのに。REITの世界だけで見るとSMAMはシンガポールにも拠点構えてますし良い会社に見えるけど社風は完全に銀行のアレなんで厳しい環境を望む人にはおすすめかも。
