オリンピックのチケット申込は全滅。inzaiです、こんにちは。ってかうちの部署25人は全滅でした。アスペ2人とは誰も会話してないので当選している可能性はありますが。テレビですら見る気が起きない開会式のあの価格なのに申込が殺到するって日本もまだまだ豊かなんですなあ。

さて、J-REITは絶好調。昨年秋に1800ptは天井感あるよねーって売りが出てたことが夢みたいです。2月、3月に1,850ptでずっと上値が抑えられていたことも今となってはあそこが最後の買い場だったんだ、と言わんばかりで、1900ptはもはやなんの節目にもならず1950ptを超えてきました。

東証REIT指数の分配金利回りは4％を下回ってきて、NBFに至っては2.8％割れ。トヨタの配当利回り3.3％、NTTドコモ配当利回り4.4％を余裕で下回っています。J-REITと言えば高利回り狙いと言うのが当たり前の世界だったのはもう数年前。いまや安定グロース銘柄としか思えないバリュエーションになってきました。透明性高いし、不動産売却すればいくらでも利益でるし、インデックスイベントもあるので間違ってはないと思いたいですが、景気サイクル悪化したらすごく落ち込むファンダメンタルズなのは間違いないです。そこは注意したい。

個別銘柄。フロードリブンな市況だけあって、大きなバラつきが解消されてきた一方で、小さいバラつきが目立つようになってきました。そこら辺りを厚めにコメント。NBF、JRE、日本リテールファンドは前回に気合入れたので今回は軽めです。

8951 日本ビルファンド投資法人 761,000 2.77%
絶好調。2016年から2018年まで下げ続けた後に右肩上がりの動きが続きます。前回の決算予想がたまたま好材料が重なっただけでそこまでの勢いはないと思うのですが、来週権利落ちを迎える6月のところでどんな数字が出てくるか楽しみですね。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 664,000 2.99%
NBFに大きくアンダーパフォームしてますが、それに対する社長のコメントは「はあ、まあそうですね」と言った類の覇気のなさだったとか云々で「やっぱりやる気ねえじゃねえか」という従前の評価はそのまま。元々アグレッシブに運営するタイプではないので、それで投資口価格が下がるはずもなく、マーケットベータを素直に取り込んでくれればいいですよー。

8953 日本リテールファンド投資法人 217,200 4.11%
次々と手を打っていても一向にNAVプレミアムにならない商業最大手REIT。イオンリートとケネディクス商業はしっかりと持ち直したのに辛いですね。こんな市況で物件入替を積極化と言われても買えるものがあるはずもなく、むしろあの素っ高値で買った銀座の物件をCR2％で売って見せろと言いたい。悪口書いてますが、中期的にはズルズル駄目になることもないと思ってます。

8954 オリックス不動産投資法人 198,700 3.58%
総合リース会社のオリックスがスポンサーの総合型リートと聞いて怪しまない人はいないと思います。そして、実際、証券取引等監視委員会から処分を食らった数少ないリートで、クオリティ、オペレーション、マネジメントの全てにおいてグダグダ感が強かった時代があったのも事実。住宅買ったり、物流買ったり、ホテル買ったりと方向感も定まらないなあという指摘ものその通り。しかし、そこからコツコツと評価されるファイナンスを重ねてきて、情報開示などの透明性も大きく引き上げて、うっかり姫路のホテルとか下関の全然流行ってない商業買ったりしたこともありますが、それ以上に良い物件も買ってきて、ミスはしっかりと自力て取り戻して（自分がテナントとして入ったりね！）、個人的にはリスクとリターンのバランスでは随一のリートだと思ってます。

こういう総合型で渋く不動産料理するタイプで言えばユナイテッドアーバンが先行していたものの、キーマンや社長交代もあり、少しずつキレが失われているので本リートもそうなるリスクがあるわけですが）、いまのところ徒に規模を追求したりせずしっかり運営されているなと。あと、何気にスポンサーがリーマンショック以降、不動産事業に対してしっかりとブレーキ踏んでいるので、昔みたいにリートにはめ込んで終わりという事業ではなく、今後の不動産低迷局面では協働して次の成長フェーズに入ってくれそうという期待もあります。何も考えずにアクセル踏み続けているリートの方が成果が出ているのも事実なんですけど（本リートのそのリスクはホテルという形で取りに行ってはいるけど）、その辺はそういうリートとそうじゃないリートで投資家がバランス取れば良いだけなんで、本リートには今までの方針を貫いてもらいたいです。

あとオリックス不動産投資法人て長いけどオリックス不動産とは略せないし、オリックスリートあたりに改名してくれると助かります。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 487,500 3.02%
東京建物系のオフィス中心のリート。スポンサーがFUNDES神保町を外部に売却したのは意外でした。まあ銀座を買って評価が下がっただけに次に神保町を高値で買わせるのはロジックが難しいですよね。東京建物念願の八重洲の再開発が始まったので少しずつ動き出てくるんでしょうね。

8956 プレミア投資法人 141,500 3.94%
3年に1度の恒例の社長交代。不動産とは縁遠そうな人がやってきて投資口価格が下がりましたけど、同時に詳しそうな人もやってきたので少し持ち直し。先週の決算発表で大きく上昇したのは物件取得で分配成長を明示したからなんですが、みんな五反田のプレスリリース読んでないのかな？あるいは上方修正しないからファイナンスすると思ってしまったか。新橋の古いビルのテナントであるジャパンディスプレイが退去するとのことで長い目で見ればプラスの話ですがこれもどう評価されるのやら。

8957 東急リアル・エステート投資法人 185,100 3.15%
JPRと同じでこれから渋谷の開発でスポンサーの資産入替も活性化するでしょうし、何かあるとしたらもうちょっと先でしょうけど、しっかり何かやってくれるはず。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 133,400 3.33%
スポンサーや明治安田生命だし、元々動きのないリートだけに4月にPOしちゃったんで1年くらい何もないんじゃないかな。。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 181,100 3.80%
資産拡大を意識してるのか、もうチマチマ積み上げる社風は消えてなくなってしまったのか地方の大型複合施設やホテルを積極取得中。POで甲子園のホテルを取得したのは悩ましい。浦和のホテルはきっちり想定以上に好調で驚きましたけど、兵庫で地元経済界のニーズがそんなにあるんやろか。今更大阪でホテル余ってるなんて言うのも野暮な話だしちょっと評価が難しかった。

8961 森トラスト総合リート投資法人 175,200 4.19%
ソフトバンクは退去するけど通知来てないので施策、スポンサーサポートを含めて何も言えません、と言われても困るけどその通りなんでしょうがない。スポンサーから見放されつつあると心配しているからサポート入るの？って話をしているので議論が噛み合わない。

8963 インヴィンシブル投資法人 59,500 5.60%
グロース志向を打ち出して物件売却しまくるというのは何となくモヤモヤするけど、2％台で住宅を売却して3％台でホテル買うからOK！

8964 フロンティア不動産投資法人 472,500 4.44%
なんでイオンリートより利回り高いねんという話です。

8966 平和不動産リート投資法人 126,500 3.79%
東証の賃料上昇おめでとうございます！グロスとは言えかなり安い気がしますが、ある意味で相場賃料ではなく東証の賃料負担力以上のものは支払えない極めて特殊な案件なので仕方がない。REITの方は中計掲げてしっかりと頑張っていますし、この水準なら外部成長も可能なんでしょうけどこのエクイティコストでのファイナンスは初めてなので投資家もREITもどういう物件買った場合にどう評価したらいいのか悩んでしまいますよね。劣化プレミアと思ってたらいつのまにか評価変わんないところまで来てますね。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 246,400 3.83%
普通のリートになりました。低い利回りで物件取得してLTVも普通の水準になったら投資口価格が上がるという、ポテンシャルの実現という意味では正しいのでしょうけど、それで良かったのかなあという不思議な気持ち。取得余力あってもパイプラインがなかったからしょうがないよね。

8968 福岡リート投資法人 173,700 4.25%
ECに移りつつあるラオックスがどうなるのかというか早く出て行ってくれというのが本音でしょうけど、それはそれでキャナルに何を入れるのかな。水族館とかすっごくシナジーありそう。やや出遅れ感があるのは、好調なオフィスがあまり評価されてないのと、インバウンドの不透明感、そして資産規模か。収益ボラの低さをもっとアピールできないものか。

8972 ケネディクス・オフィス投資法人 772,000 3.50%
好調なんだけど爆発力に欠ける印象。ケネディクスってもっとグイグイいってなかったっけ？もう取れるところは結構取ってるから、テナントリレーションが良くも悪くも中立でわがまま言えないのか、本音ベースでオフィスの賃料グロースが頭打ちと考えているのか。こちらもキーマンが私募の方に言ったせいかキレが落ちてる気がします。

8975 いちごオフィスリート投資法人 102,400 4.14%
こちらも物件売却を進めているので分配グロースは低水準。投資口価格もずっとレンジ。古い物件が多いので修繕費の影響も。不思議な感じ。

8976 大和証券オフィス投資法人 785,000 3.16%
グラスシティ晴海、リースアップに自信あるので、というのは分かるけど晴海をそのキャップ感で買うのはなあ、と言いたいところですが、このリートはずっと昔からそう言われ続けているので今更です。少しずつ運用スタンスが内よりにマイナーチェンジしてるところからセンス良くて良いと思うけどバリュエーションも十分高い。

8977 阪急リート投資法人 149,400 4.15%
ネットでは出てこないのですが、阪急本店に足立音衛門の栗のテリーヌ限定品あってさすが阪急は違うなあと思いました。確か栗粉を生地に練り込んでいるとかで、栗の香りがすごかったとか。大阪土産で保育園に差し入れしたのですがすっごく評判よかったです。FUNDES神保町は、これから開発が進むエリアであることを勘案しても高い評価はしにくいです。あの辺でマンション開発とか企んでいるんやろうか。

8979 スターツプロシード投資法人 175,700 5.03%
3月に物流やこの辺が大きく買われたのはなんだったんでしょうね。地道にコツコツ運用されてます。

8984 大和ハウスリート投資法人 256,400 4.11%
スポンサーが中国での横領やアパートの工事で色々やらかしているせいか、ファイナンスのクオリティが昔より低い。そしてこれがいつまで続くのか分からない。まあ大和ハウスなんて昔からそんなもんでしょと言われりゃそうだろうし、物件売却して分配金を積極的に引き上げてくることもなさそうだし、でも、もっと上手くやろうと思えばできるポテンシャルあるので勿体ないなあ。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 88,100 4.18%
供給の多いホテルは宿泊特化型が多いと言えど、あの辺が安売りしてくるとミドルやアッパースケールも影響あるから無傷ではいられないよなあ。まだ収益ボラティリティを反映しているとは思えないし、のんびりお付き合いするのかな。

8986 日本賃貸住宅投資法人 83,100 4.81%
6/11に特集記事。こちらではありませんよ。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 162,600 3.46%
6月決算銘柄と言うのもありジリジリ買われてます。興和不動産っぽいかっちりしたポートゆえ賃料引き上げがやや遅れていたこともあり、今後に期待する流れか。ここまで上昇するだけどここから思いたいのよね。

2971 エスコンジャパンリート投資法人 108,700 5.78%
ジワジワ来ました。底地多いので安定性はピカイチ。10年後は分からないと言われるとその通りなんですけど、利回り6％ってそういう話ではないよね。パイプラインも拡充しているし案外バランス感覚良い。http://www.theworldfolio.comに掲載されたそうですがまだ読んでないです。

2972 サンケイリアルエステート投資法人 111,700 3.98%
こちらもしっかり上げてきました。2000番台は2016年、2017年のIPO組の反省を活かした運営になってて好感が持てます。投資口価格が好調なので決算発表で外部成長の目標前倒しを発表。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 596,000 3.26%
特に言うことないです。アコモも分配金利回り3.4％と3.2％で何が違うのか？と言われると何も違わない。カッチカチの分配金もらってから売るんだから、その辺は誤差だよねー。

3227 MCUBS MidCity投資法人 104,300 4.38%
ここしばらく何もプレースリリースも出てません。なんだろ。

3234 森ヒルズリート投資法人 152,100 3.73%
出遅れ銘柄のド本命だったのですがさすがに上昇してきました。そらそうだよね。

3249 産業ファンド投資法人 133,800 4.50%
2018年はずっと売られてましたが何が理由だったの思い出せません。このリートはいつもそんな感じ。些細な悪材料にずっと引きずられて何事もなく戻ってくる。ちょっと厄介な癖があります。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 321,000 3.34%
ついに高坂社長が交代！！！リーマンショック後にREITを立て直した実力者がどんどんいなくなっていきます。ADRも少し変わるのかな。REITながら箱ではなく企業として人材面にも方策打ち出しているしそのスタンスが大好きでした。次の社長があれを真似するのは難しいだろうな。

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 189,600 4.14%
相変わらず良くわかんないボラティリティがあります。ここまで住宅が過熱するとヘルスケアの外部成長と住宅の安定性でバランスの良い成長を続けそうですが、こういう局面てなぜかすぐ終わるんだよな。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 468,000 4.23%
明らかに割安に放置されてますが、次に何やらかすか分からないから仕方ないね。ってかファンドマネージャーって感性と感情に素直ですからしょうがない。これは国内も海外も同じ。

3281 ＧＬＰ投資法人 120,800 4.39%
PGGMは何でムキになって買ってるんでしょうか？まあこの水準なら大損することはまずないですし、悪い判断ではないと思います。しかし、これだけ買われても上昇しないGLPも相当すごい。幸いスポンサーは米国ポート売却して当座の資金は不要なのでGLPも焦って変なファイナンスすることもないでしょう。辰巳社長もほっと一息ついてるんじゃないかな。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 305,000 3.32%
バランス良い住宅リートなのは認めるけど押し目の勢いがすごい。下がったら絶対買うマンがいる。住宅リート全般に言えるけど利回り3％フラットになるまで過熱感と言う言葉は出てこないのではないか。

3283 日本プロロジスリート投資法人 248,500 3.60%
いつも通りファイナンスやったのに、PO前に大きく下落して、PO後に急騰。意味が分からない。中の人はもっと意味が分からないでしょうね。

3287 星野リゾート・リート投資法人 548,000 4.81%
OYOがインドの宿泊オペレーターでOMOが星野リゾートだっけ？というくらいにしか興味がないです。昔はアイスキャンディーではなく生ビールサーバーが置いてあり、まさに非日常だったのにね。大人しくなっちゃいました。正月に界に行きましたが、この（正月）価格でこのクオリティ？というのが本音。しばらくは距離置くのかなあ。とは言え、地方の温泉街で2.5万円なら迷わず星野リゾート選びます。

3290 Oneリート投資法人 280,900 4.91%
良くも悪くも動きないですね。NBFとの利回り格差2％まで開いてます。イメージだけだともっとポートフォリオの質は高そうなのにたまにじっくり見ると眩暈がします。

3292 イオンリート投資法人 136,900 4.38%
流れ来てます。投資家軽視のリートが投資家重視になるだけでここまで評価が変わるものですか。やっぱちゃんと既存のポートと継続成長を意識したファイナンスすれば評価変わるんですよね。ただ、あとFTSEの（大きな方の）イベントの最下位なんで、今後1年間の外部成長次第では抜かされてしまう。そこら辺が難しいところ。

3295 ヒューリックリート投資法人 184,700 3.69%
ずっと走ってきてちょっと疲れた感じありますし、スポンサーからの物件売却が加速しそうで怖い。それが吉と出ることを祈ろう。そんなリートです。

3296 日本リート投資法人 432,500 4.19%
よく次から次への微妙な物件を買い続けるなと感心します。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 18,080 4.20%
ポートフォリオの割りに評価されてなかったですが、やっと利回り4％フラットが意識される水準まで上昇してきました。しかしどんな買収を行えばオッペンハイマーがあんな形で入ってくることになるのか。

3308 日本ヘルスケア投資法人 174,000 4.86%
年のせいかヘルスケアリートは利回り5％なら良いのではないかと思えてきました。

3309 積水ハウス・リート投資法人 79,700 4.02%
ファイナンスも無事に消化。この利回りの割りに安定性抜群というのが今年の高評価につながっていたので、固定型MLを外す方向と言うことで評価は何とも微妙な感じになってしまったというのが結果論でしょうか。プンゴルの物件、FCTが取得して投資口価格が爆上げしたけど積水ハウスリートは本当に買わないのだろうか。

3451 トーセイ・リート投資法人 117,100 5.94%
可もなく不可もなく。ファンド系の投資が増えているのか上位投資家の顔ぶれが変わってきましたね。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 265,000 4.65%
ケネディクスらしさで積極的なアイデアを出して価格は大きく上昇。この辺でモタモタしているのはフロンティアとの比較感でしょうか。グロースない銘柄はこんなもんだよね、というのがJ-REITに対する投資家評価だとすると数年後のオフィスや住宅はちょっと怖いですね。
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 125,300 5.47%

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 110,200 5.80%
この辺りの銘柄含めて下位銘柄のパフォーマンスがすこぶる好調。分配金利回りが軒並み6.5％だったのが懐かしい。サムティと大和証券がホテルリート作るとかでホテル問題は解決。あとは複数の住宅リートをどう整理するかですね。

3462 野村不動産マスターファンド投資法人 161,400 3.98%
つまんないリートながら安定成長を打ち出したことで評価されてきました。大きすぎて何も出来ないというのはその通りなんですけど、物流、オフィス、商業のパイプラインはJ-REIT随一ですからね。今までまったく投資家の方を向いてなかったので、それがマシになるだけでこの動き。印象大事。

3463 いちごホテルリート投資法人 126,900 4.98%
京都のADRが6000円まで来てると難しい。

3466 ラサールロジポート投資法人 127,000 4.98%
レバレッジかけてリースアップ案件→物件入替→ファイナンスと次から次へ手を打ってきます。しっかりと利益成長も実現しているので投資口も右肩上がり。やっとラサールっぽさが出てきました。
3468 スターアジア不動産投資法人 118,200 5.30%
さくらとプロクシファイト中。特に（興味も）コメントないです。

3470 マリモ地方創生リート投資法人 121,900 5.62%
熊本ガーデンズ、日建設計だけあってめっちゃかっこいいですよ。確認してない方はぜひご覧になってください。分譲マンション業者ってリスク背負ってるせいか、自分で考えて自分で判断してる感がすごい。トーセイやスターツより立派なリートになるのではないか。

3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 366,000 3.53%
長期計画で着々と成長しています。変なこと考えなくていいかな。

3472 大江戸温泉リート投資法人 84,500 5.63%
権利落ち後、投資口価格も大きく落ちました。月次の勢いが落ちていたので怖かったのですが、少し落ち着きつつあるようです。両親曰く、ごはんは普通だし、温泉も順番待ちだけど、サービスは最低限ながらよく考えられていて、旅館なのに辺に気疲れしないし安い、と意外に高評価。

3473 さくら総合リート投資法人 92,100 5.50%
スターアジアとプロクシファイト中。特に（興味も）コメントないです。

3476 投資法人みらい 49,000 5.82%
神戸のMIUMIUの賃料が高くてクソ物件かと思っていたのですが、鑑定評価を大きく上回る価格で売却を実現。3期に分けて売却益を計上します。びっくりしました。香港あたりの投資家が買ってくれたのでしょうか。これほどまでバブルを痛感するイベントはないのではないか。資産入替でどんな物件を買ってくれるんでしょうね。

3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 140,500 4.50%
宿泊特化型とは一線を画しているとはいえマリオット新大阪はどうなんやろか。どっかでポキンと行ったりしないか冷や冷やしてますが今のところはOKな感じ。

3481 三菱地所物流リート投資法人 277,400 3.96%
実はイオンリートを書いた後、下から書き始めているのでもう小型物流にコメントするの疲れました。CREと伊藤忠ロジをご参照くだされ。

3487 CREロジスティクスファンド投資法人 119,500 4.92%
過度な物流悲観が解消されたことに加えて、パイプラインも拡大してきたことで堅調な価格推移。サイズが小さいことが完全に忘れ去れている感じもありますが三井住友アセットに目を付けられたのだから仕方がない。どこまで行くのでしょうね。

3488 ザイマックス・リート投資法人 127,300 4.59%
決算発表を通過して投資家の理解が進み、課題だった川崎の大型テナントもケリがつきそうで内部成長は万全。そもそもPMなんでそこは心配されてない。あとは外部成長ですが、この利回りならそんなに焦らなくても良いのではないか。

3492 タカラレーベン不動産投資法人 100,100 6.06%
利回り7％から6％フラットへ。提携関係の拡大、そして次の物件取得が見えたことが材料。愛媛のヤマダ電機とかPML10％の港区の商業とか突っ込みどころは多いのですが、旧態依然のヤマダ電機とは違うラインですし、本当に上場ゴールじゃないか、もはや打つ手ないのではないかと思わせておいて、PAG含めて普通にエクイティのサポート入ってくれたことにびっくりしました。それくらい何も期待されてませんでした。
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 101,100 4.55%
持ち直してきました。物流回避と需給のバランスの崩れが直撃したのが痛かった。いまとなっては多くの投資家の屍の下に超強気のIPO価格を設定したことが追い風になってます。やはりJ-REITの基本は超長期投資ですよ、