投稿者「inzai-16」のアーカイブ

本日の騰落率トップはアクティビア（2018年6月4日）

東証リート指数　1735.68pt 前日比+0.73%
アクティビア・プロパティーズ投資法人 前日比+2.06%
ザイマックス・リート投資法人 前日比-0.70%

タカラレーベン・インフラの投資口交付は特に激しい動きもなく通過。出来高は大盛り上がりで新株の半分をこなしたのかな。インデックスイベントがないってのも斬新で良いですね！

J-REITは金曜日の売りが残ってそうなスタートから見事に切り返し。もうちょっと売りが出てくるかと思いきや1700pt前半では地銀も売りにくいのかも。ETFも強かったし地合は引き続きよさそう。そんな中でトップはアクティビア。5月14日以来です。NBFやJREに比べるとそれ以外のオフィスREITの上げが鈍い状況が続いてるのに、このわけわからんタイミングで大きく上昇。コンフォリアがFTSE組入で買われた（本日2番目の上昇率）のは分かりますが、なんでアクティビア？東急プラザ表参道で今年もヤッホーブルーイングによるビアテラス開催が評価されたのか。

アクティビアそのものは、ヒューリック同様に、後発組REIT特有の手厚いスポンサーサポートがあり、稼働率、外部成長ともに好調。立派だけどどことなく空回りしている東急プラザ銀座を買うのかどうかが気になりますが、それ以外はちゃんと資本市場と会話しつつ成長軌道から外れてないように思います。2017年11月のPOではA-FLAG北心斎橋、デックス東京ビーチ、コマーシャルモール博多という微妙だけど収益はまあ安定してるという物件だったし。

 

アンケート結果：J-REIT（個別銘柄）に対する不満・不安を教えてください

いよいよ夏本格化。皆さん、いかがお過ごしでしょうか？

ご協力いただきましたアンケートの結果発表！非常に興味深い内容となりました。

1位：巡航ベースの分配金開示（分配金への安定性）、2位：決算説明会の質疑応答の開示（REITの本音）と並びました。4位：業績予想は２期先まで開示して欲しい、も1位と同類。REITの評価に直結する項目ですし、対応しているREITとそうでないREITがあるのも、不満が高まる一因なんでしょうけど、実際、質疑応答や決算説明会のコメントを開示している大和証券オフィスや巡航を開示しているプロロジスが高く評価されています。投資家を安心感を高めるためには欠かせない要素。2期先どころから決算発表まで今期の分配金水準すら非開示のREITはボラティリティ高いことが多いです。日本アコモとか。

3位の「投資口の長期保有に対するインセンティブが足りない 」は株との比較でイメージが持ちやすかったのかも。投資主優待導入してる銘柄が少ないので難しいけど、オフィス銘柄は低層階の商業店舗で使えるクーポン発行してくれると良いのにね。みんな物件訪問してくれて一石二鳥。住宅REITは更新料ディスカウントでお願いします。物流は、物流は、株主割当増資くらいしか浮かばない…

個人的には、ほとんど票の入らなかった「平日の投資主総会には参加できないのでREITのIRと話をする機会が少ない 」「社長が数年毎に変わるので信頼できない 」「投資主としてREITのIRにメールで質問したい 」あたりが不満なのですがマイノリティですか、そうですか。

頂戴したフィードバックは今後のブログ運営に活用いたします。次回のアンケートは恐らく「一番分析して欲しい銘柄」になる予定ですが、実施時期は未定。

業績予想は巡航ベース分配金も開示して欲しい 12%
決算説明会の質疑応答を公開して欲しい 12%
投資口の長期保有に対するインセンティブが足りない 11%
業績予想は２期先まで開示して欲しい 10%
業務委託費用の詳細な内訳も開示して欲しい 9%
不動産市況に関するデータが多いが、各REITによるコメントが少ない 8%
不動産の鑑定評価方法を統一して欲しい 7%
物件取得や有利子負債が変動する度にLTVを開示して欲しい 5%
売却益はもっと内部留保して欲しい 5%
目論見書は電子ファイルでも公開して欲しい 4%
海外のように投資口の再投資プランを充実させて欲しい 4%
決算説明会の内容は動画のみではなく文章でも公開して欲しい 3%
各REIT主催の物件見学会を通して物件の特性をもっと詳しく知りたい 3%
決算説明会資料の見方・ポイントが分からない 2%
平日の投資主総会には参加できないのでREITのIRと話をする機会が少ない 2%
社長が数年毎に変わるので信頼できない 1%
投資主としてREITのIRにメールで質問したい 1%

本日の騰落率トップはJPR（2018年6月1日）

東証リート指数　1723.08pt 前日比-0.64%
日本プライムリアルティ投資法人 前日比+1.52%
積水ハウス・リート投資法人 前日比-1.82%

どこまで売りが出るのか。止まる気配がない。ってのは久々の感触です。前日のMSCIイベントはしょうがないにしても、本日の日銀の国債買入減額を受けてJ-REITはリスクオフモード。パリティショックの時に増やした買入額を元に戻しつつあるだけで、すわテーパリングという流れではなく実質的には現状維持というのが本質なのでしょうが、最近はすぐにワーストシナリオを想定して、それに応じたポジションを取ってしまうことが多いマーケットです。イタリア、スペインと大きく揺らいだので皆さん余裕がないのでしょうね。

今日のトップはJPR。昨日の大幅安からのリバウンドとは言え、NBFが再び安値更新したのに比べると粘ったように思います。ただJPR以外の騰落率上位は面白いことに分配金利回り4％以上の銘柄がずらり。要はリバーサルだったと。

そんな中、なかなかグロース材料が見当たらない積水ハウスリートがちょっとずるっと行った感じ。焦れて我慢できない投資家も多かったのでしょうね。

本日の騰落率トップはアドバンス・レジデンス（2018年5月31日）

東証リート指数　1734.13pt 前日比-0.41%
アドバンス・レジデンス投資法人 前日比+0.99%
日本プライムリアルティ投資法人 前日比-2.35%

MSCIのイベントで引けにかけて主力ががっつり売られました。プロロジス、日本リテールファンド、NBFも本日はトップという勢いだったのに最後にドカンと下落。日本株全体から3000億円～4000億円の流出が想定されており予定通りの売り圧力とは言え、久々にインデックスイベントでズルッと来ました。明日から6月、仕切り直しになるか否や。

本日トップはギリギリMSCI JAPANに入ってないアドバンスレジデンス。MSCIに入ってないからと言ってイベントで上がるわけでもないと思うのですが強い動き。伊藤忠がスポンサーで住宅REITとしては最大手。元々は大きくなりきれない住宅REITだったのにリーマンショックの後に当時の最大手住宅REITだった日本レジデンシャルリートを買収してから一気に成長。スポンサーと協働で物件を仕込みつつ、セカンダリーや物件入替えも積極的に実施し、今では三井不動産系の日本アコモデーションより利回りが低いことも珍しくなくなりました。

ぶっちゃけ一番好きなREITです。スポンサーにおんぶだっこで思考停止気味なREITが多い中で、スポンサーと対等にものを言ってる印象ですし、アドバンスレジデンス名義で学生コンペや地域活動などにも取り組んでおり、米国REITに近い経営になっているのではないかと。プロパー社員が会社の質を左右するのに、働いてて楽しくないだろうなあと思うREITが多い中で、ここは社員を長期的に育てるという目線も大事にしていて好感が持てます。内部留保が沢山あって安定しているから、という理由だけで好きになったわけではありません。雇ってくれないかなあ。ウェブサイトに求人でないんですよね。

ワーストはJPR。ずっと40万円を維持してましたが利回り3.5％てのはちょっときつい。ここから買い上げるにはそれなりのストーリーが必要です。というわけでMSCIのイベントもあって大きく下げてしまいました。

 

本日の騰落率トップは日本リテールファンド（2018年5月30日）

東証リート指数　1741.26pt　前日比+0.04%
日本リテールファンド投資法人　前日比+1.32%
日本ビルファンド投資法人　前日比-1.29%

TOPIXが2012年以来の8日連続の下げと冴えないのに対し、J-REITはイタリア、スペインの下落にめげずほぼ高値引け。

トップは日本リテールファンドで、ならファミリーのリニューアル大失敗に続き、ルフロン川崎の大型投資も失敗に終わるという懸念からずっと下げてましたが分配金利回り4.5％超えが見えてきたところでしっかり反発。天下の三井不動産が誇るラゾーナ川崎、京急に近いJPRの川崎ダイスビル、パルコの進出に挟まれて何ができるのかというのは当然の疑問なので、先は長いだろうけど、失敗しても何とかカバーできるだけの内部留保もあるし、物件入替もできる。中期目標4500円までの道のりは整っているように見せてますがなかなか信頼されません。自己投資口買いも中途半端で不発だったしね。最近好調だったNBFの分配金利回りが3.1％、日本リテールが4.4％。日本リテールファンドの分配金2年分がNBF3年分に相当するという差をもってしても下げ止まらない。そんな環境からやっとリバウンド見せました。

NBFは620,000円がとても重い。稼働率パンパンで分配金利回り3％切りの水準が見えてくるとさすがに躊躇します。この辺はいつもの三井不動産とNBFのどっちが良いか議論ですな。