昨日の上昇はただの死亡フラグでした。inzaiです、こんばんわ。記事に書いた通り、最後にぴょこんと上昇してプラ転なっただけでほぼ一日死んでましたからね。いやー、それにしても心が荒みます。

本日の東証REIT指数終値は1,703.83pt。引け値安ってやつです。最近は売買代金も低調でしたし、我慢してきた投資家が耐え切れず諦め売りの時に出るものなんでそれほど悪くないっちゃ悪くないのですが、この水準はBREXITや米大統領選後のパニック相場すら下回り、2016年1月末に日銀がサプライズでマイナス金利を打ち出して大きく上昇したものの、次の日に、いやいやちょっと待てよ、金融緩和効いてないのにマイナス金利だけで持ち直すとか可能なのかちょっと考えてみようということで、冷静になったのがこの1,700pt。

その後、ご存知の通り大相場を演じたのですが、マイナス金利と追加緩和も何一つ休止しておらず、ガンガン市場に資金供給しているのに、まさかのこの水準まで下落してきてしまいました。利回りはちょうど4％、P/NAVはまだ1.13倍程度なので全銘柄が自己投資口買い始められるのは1,500ptなのでまだまだ下。どうしたものか。

J-REITには良い話が一つもなく、金利はもう下がらない、賃料はもう上がらない、稼働率もほぼパンパン、現物不動産市場はクソ高いままで下手に買おうものならプレミアと同じでボロボロに売り込まれる。何も出来ません。合併しても何も得られないし、完全に手詰まり感が出てきました。まだまだ先ですが金利上昇がPLにヒットし始めるといよいよ洒落になりません。

それに加えて金融庁長官による毎月分配型投信への批判。リテールの現場では手控え命令なんて出てないようですけども、下手に販売して叩かれた日には上司共々救われませんし、本部が何も言わなくてもそんな（担当者として）ローリターン、ハイリスクな商品を売るわけないです。いつ金融庁検査が来て、あれだけ問題ありと言ったのに何の工夫もなく売りつけたのかよ、と言われたら人生終了ですからね。まだまだ流出する一方です。この商品の何がしんどいって、解約が出なくてもえらい勢いで残高が減ること。J-REITは今後も直撃され続けます。

こうなると頼みの綱は外国人と外債売らされて資金ジャブジャブな地銀のみ。でも外国人は政策大好きなのでFRBとECBが緩和縮小モード入ってるのに、金利敏感プロダクトを買うわけありません。地銀はきっとシコシコ買って来るけど価格レンジが変わる相場には敏感なので黙って買ってくるかどうか分かりません。月末にワンチャンありますけどそこが最後のポジション整理の機会だったなんてことにならなければ良いのですがしんどい状況。

年初から弱い弱いといってましたけど日本リテールファンドがP/NAV倍率1倍を割り込むなんて想像もしてなかったですし、オリックスリートとJPRの利回りが同じになるとか、なんだかなあ。

自分のJ-REITのポジションを見ていると、2016年3月時点ではフルポジション、2016年6月にはJ-REITは最低限のポジションのみ。余剰資金はEM投資で高い利回りを中心にしててトランプ大統領誕生で死にかけましたがそこからまさかのEM大復活で、最近少し利食いました。インド株、EMリート、電力株を売却。J-REITは1730ptで久々に買ったもののあまりに手ごたえがなかったので休み。エクイティである以上、2桁のリターンはほしいのでそう考えるとやっぱり1650pt、いや、配当込みならこの辺でもいいような。どのみちど底値を掴むのは無理なんだからリバウンド後でいいかな。

東証REIT指数は為す術なく1700ptを割りそうな雰囲気。inzaiです、こんばんわ。

某経済紙が久々にJ-REITの記事を書いたと思ったら、株は年2回配当だがREITの中には年4回配当もある、とか書いていてもうどうしようもないなと。海外REITは四半期配当が一般的ですが、J-REITで年4回配当の銘柄があるとは知りませんでした。なんて言う銘柄なんでしょうね。そして、投資先に悩んでいる人はREITを始めてみるもの良いかも、とか抜かしてますが、リテール向けにJ-REIT投信がどんだけ売れてるか考えれば、そんな切り口ではもっとちゃんとやるべきことあるだろうと。まあ、日本の金融リテラシーが向上しなければそれだけ儲かるチャンスあるのだから良いけど、相変わらずJ-REITとなると酷い記事書いてきます。

それはさておき、J-REITはいよいよ正念場を迎えてきました。毎月分配型投信の分配日が通過し、通常であればここから資金流入超になって底堅い地合を取り戻すタイミング、流れ変わるなら明日以降の1週間です。いまのところ何ともいえない感じで一定ペースでダラダラという感じではなく、流出量が減ったと思ったら、次の日に大きく増えるなど変化は出てきますが、なんとも言えない感じ。フィデューシャリー・デューティーについてはもう諦めしかないので、自律的な反発だけが頼りですがどうなるかなあ。

6月はNBF、JPR、フロンティア、ジャパンエクセレント、インヴィンシブルなど何か注目される銘柄があり嫌なことにちょっと値持ちが良いです。これは4月5月と同じで権利落ち後に連敗するパターンじゃないか。時価総額大きいだけに指数にもインパクトあるのですがそうならないことを祈ります。今夏は駄目かも。

スフィアタワーをキャップレート3.9％で取得したプレミアも終わり。inzaiです、こんばんわ。8956で検索すると上位にПроект Венераって動画が出てきます。Wikiによると「Проект Венераヴィーナス・プロジェクトは、科学的方法と技術を用いて貨幣ベース経済に替わる資源ベース経済の構築を目指す、構造力学者・工業デザイナーのジャック・フレスコが合衆国フロリダ州ヴィーナスで創始した非営利団体である」って何か面白そうではありませんか？

それはさておきプレミアはなんとも言えない感じです。天王洲の取得をリリースした本日、時価総額80億円が飛んでいきました。分配金利回りは4.3％で公募増資を発表したジャパンホテルリート（成田2物件、奈良1物件とかマジか）と同じ。ヘルスケアリートとはわずか50bpほどの差になってしまいました。天下のNTTのリートなのにこの評価。ひどいもんです。奥田社長になって持ち直したのも一瞬だけであっさり元の評価に戻ってしまいました。天王洲の高値買いはどうしても何かやばいことが起きているに違いないと思惑を呼ぶのに絶好の事例になってしまった感じ。

これまで通り保守的に業績予想を作っていてるのは事実。でも天王洲で分配金を31円押し上げるくらいなら富山とか愛媛とか都道府県完全制覇シリーズを進めていって欲しかったのですが出来ないものは出来ないのでしょうね。もうNTTのバックアップも期待できないのかもしれません。リーシングの遅れとか見るとオフィス市況の頭打ちじゃないかとか色んなことを考えてしまいます。

最近はテナント退去がPL直撃してたり、クソみたいな物件取得で投資口価格が下がったり、いやほんと懐かしい。2012年まではずっとこんな感じだったのですがすっかり忘れてました。J-REITと言えば高いボラティリティと頻発するダウンサイドリスクを代償に気休めにしかならん分配金を受け取るプロダクト。これが基本だったのにね。