信じられないことにもうすぐ今年も半分終わり。inzaiです、こんばんわ。去年も同じこと書いてた気がします。

にしても毎月分配型投信からの資金流出、まじでしんどい。大量供給とか金利上昇に備えていたら思わぬところから伏兵です。国交省と金融庁ってほんと仲悪い。昨年一昨年のIPOラッシュが酷いことになって国交省だって反省していて、せっかく関係各所と調整して実質的に利用不可だった自己投資口の解禁までこぎつけてこれから少しずつマーケットも回復していくかもしれないと思ってたら、金融庁財務省サイドからこれですよ。REITをターゲットとしたとしか思えないあの警告。日銀、政府、国交省が頑張ってバブルを維持しようとしていたところに、思い切り足を引っ張り始めました。財務省としてはいつまでもこんなジャブジャブな市場なんて不健全と思ったのかもしれませんが、さすが役人、嫌がらせのタイミングはピカイチ。救いがないのは彼らは彼らなりの正義を貫き通しているだけなんですよね。まさに正義の反対また違う正義ってやつです。はあ。

そんな中、インベスコが自己投資口買いを発表。7月20日までの約1ヶ月間に上限8億円を買い入れ。発行済投資口数の1.23％を取得・償却すれば分配金は1％上昇する算段です。投資口価格がBPUもしくはNAVを下回る場合に買い入れることを言明しており、足元のNAV倍率は0.88倍なのでまだ買い入れ余地はあるものの、本日既に1％超上昇しているので、買入可能投資口数は既に減ってます。減った口数だけ分配金上昇率が低下するので要注意。

興味深いのはそのタイミングと金額。取得した期に償却しなければならないこと、取得価格がBPU、NAVを下回る必要があるので、なるべく最新のBSが望ましいことを考えると決算発表と同時にアナウンスすることになりそうです。あと今回の8億円という金額は減価償却費とほぼ同額で使い切った感じになります。1％程度の取得ならLTVにもほとんど響きませんし（0.5％くらい）悪い判断ではないですけど、CAPEXを毎期1億円くらい計上していることを考えると、キャッシュフローはマイナス。基本的には物件売却をセットにしないと永続的な実施はちょっと難しいかも。物件売却益を吐き出さないといけないJ-REITの税制度はほんとクソですね。売却益を留保できるなら、鑑定価格より高く売却し、物件取得でNOIを維持しつつ、さらに自己投資口買いもできるという最高の財務戦略が出来るのに、何にも出来ません。ここまで何も出来ないJ-REIT制度は日本くらいです。売却益は全部吐き出せとか日本くらいですよ。こんなんだからアジアの先進国で一番物価安いとか言われるわけで云々。

本日ちょっと面白かったのは、自己投資口買いを発表したインベスコは上昇したのに他のNAV倍率1倍割れ銘柄はさほど反応しなかったこと。そもそも最初の計画発表時点で多くの中小型銘柄は買われてしまってたのはありますが、この動きが自己投資口の影響をきっちり計算してあんまり効果ないと判断していて、短期筋がニュースに反応しただけか、ただそこまでお金が回らなかっただけか。

それよりもアクティビアと阪急リートですよ。5月の権利落ちからアクティビアは12営業日で上昇はわずか1日、阪急もずるずると6％超の下落。配当落ちの3倍くらい落ちてます。ファイナンス懸念なのかホテル懸念なのか、テナント退去懸念なのか。アクティビアは新橋のヤマダ電機が退去発表しましたけどあんなのずっとガラガラで系列店舗入れたり迷走していただけで時間の問題だったわけで特にサプライズないです。まあ、他の物件もかなり景気感応度が高いというか定量供給の影響を受けやすいものが多いですがちょっと極端です。あーしんど。6月決算銘柄もこんな動きだったらマジで禿げ上がります。

上がる要素がない。inzaiです、こんばんわ。なんとかこの1週間は1760ptを維持してましたが、今日はズルズルっと行きました。年初来安値おめ！年初からずっとネガティブだったこのブログも少しはやる気が出てきました。

利回りで見るとそんなに悪くはなく、東証REIT指数の分配金利回りが3.9％弱。スポンサーの名前が良くて資産規模は上位に劣る、いわゆる準大手と言われる銘柄が軒並み4％です。5.5％を超える銘柄もちらほらありますが、ここら辺は分配金の水準を維持できるか微妙なところ。パンパンの稼働率、下がりきった金利コスト、高いまま落ちて来ない現物不動産価格、忍び寄る修繕コストの積み上がり、各セクターのシクリカルなピークアウト。訳分かんない下方修正は例外としても、バッファのない小型にとっては下方圧力が強いですし、大型銘柄にとっても向かい風が吹いているのは間違いありません。前回のピークアウトの時は、大型銘柄はポートフォリオ分散効いているから大丈夫とか言ってて、NBFの下方修正からガタガタって来ました。少なくとも、今回も大量供給に対して備えていたREITなんてのは聞いたことないので、風の吹くままに影響を受けるのではないかと。

と言っても、それまでには一山、二山あるはずです。住宅REITが買われすぎな一方、意外と新築オフィスのリーシング状況が良い、物流も既存物件はあまり影響が感じられない。このあたりのロングショートの巻き戻し、そしてそこからの再度、Fly-to-Qualityとか普通にありそうですよね。

そういうバラつき感に加えて、今日も勉強会でそういう話があったのですが需要を食い尽くしたあとの売りって本当に怖い。とことんまで売られます。J-REITは2011年からながーい上げ相場の材料がほとんど滅失しました。日銀だけです。そろそろ地銀も買い尽くしたんじゃないかと思いますが彼はほんと気まぐれとしか思えないのでなんとも。そういうわけでJ-REITはお値段の手頃感は出てきましたけど、将来の不透明感が大きく安い感じがしません。4％は十分なのでアンダーウェイトの分だけ少しずつ買い戻していきたいけども、エマージングREITも欧州REITも調整しているので目移りしてしまいます。

毎度のことながらこの雑誌見ると胃が痛くなります。。。
不動産受験新報 2017年 04 月号 [雑誌]