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現物不動産投資とREIT投資のどちらが良いか（Twitterまとめ）

今年のヤクルトは一味も二味も違いますね、inzaiです。試合前の打撃練習だけでもテンションがだだ上がりです。山田、バレ、エイオキ、そして村上！

何かと議論になる本日のタイトル。Twitterで少し盛り上がっていたのでこれ幸いにまとめてみました。現物不動産投資否定論者＝REITの方がマシじゃね、という呟きは多いのですが、REITを否定して現物不動産投資を薦める人が思いの他少なく、なんともバランスの悪いまとめに。もっと公平感を出したかったのですが、良くも悪くも不動産投資推しの垢は、不動産投資がNo.1！迷うことなく不動産！というノリなのでやむかたなしか。

もちろんTwitterで多い意見が正しいとは限りませんし、不動産投資で不労所得を得ている人を何人も知ってる一方、なぜ銀行が（ほぼ個人向けの）債権回収専門の子会社を抱えているかと言うと、それだけ不動産担保融資で息詰まる人が多いからで、どこまでいっても現物不動産投資は事業なんだなあと。

この二つが両立しないわけではなく、REITのファンドマネージャーやアナリストでもレバレッジ効かせて現物不動産やってる人は少なくないです。特に外資系はクビになったら退職金も年金も次の職も確保されてないわけで保険代わり、と言うか、そもそもあの方達そのものが個人事業主みたいなもんなので、事業の分散という観点ですかね。そういう意味で参考になりそうなサラリーマン系の方の借金はせいぜい1億円～2億円で「分散が不十分なので退去されるとダメージが大きいけど売ろうと思えば売れるものをやってるけど、最近は買えない」という方が多い印象。

そういった株式のプロでかつ投資現物不動産投資もやってる方が口を揃えるのが「とにかく最初の1件、2件で失敗しないこと」。「失敗」とは不動産事業が費用持ち出しになり、借金が返せなくなることですね。買った後にテナントが退去して、支払利息と管理費が持ち出しになり、借金を返すために物件を売っても借金額に満たなければ終わりです。

初めてであってもきっちり種銭を用意できれば業者の信用がなくても取得機会は増えますし、最初さえ乗り切ればレバレッジも使いやすくなるとのこと。最初からフルレバだと空室リスクが大きすぎるので業者の固定型MLに限られるし、何よりこの現物不動産素っ高値の時期だと、業者の言い値で買おうものならまず売却損が出ます。そもそもレバレッジかけて倍々ゲームできる世界で、わざわざ初心者に物件回ってきませんからね。初心者は、上流の方々が「要らんわ」と判断したリスクが高いものしか買えないので、「とにかく最初の1件、2件で失敗しないこと」とはそういう意味です。

と言うことは、いま無理して買っとけば、これから不動産市場が軟調になった時に自分も出物が買えるんじゃ？と無駄にポジティブになったりもするのですが、それはみんな考えているし、そこで出物になるのは自分自身である可能性の方が高い。なんせ2009年から10年間、いくらでも不動産投資の機会があったのにやらなかった程度の才覚しかもってないわけですからね！

では、現物不動産が難しい時期なのは分かった。ではREITはいつ始めても良いかと言われると難しいところで、この水準てのは決して美味しい水準ではないけども、それでも素寒貧になる可能性はとても低いので、勉強しながらやる時期としては悪くないかなあと。J-REITの利回り10％台がゴロゴロしてたリーマンショックの時期と比べても意味はないですけど、2012年ですら、大和ハウスリートのIPOでさえ分配金利回りは6％超えていたし、ジャパンホテルリートだってインバウンドの兆候出ていたけど投資口価格2万円（現在は8.8万円で利回りは4.15％）。J-REITは有り金全額突っ込んで借金を背負うことはないですけど、4％の利回りのためにそこまで行くかと言われると悩ましい。

ちなみに公平感のために説明しておくと、前述の外資系の方は2011年あたりから初めて、借金10億円、グロス8％とのことなので、少なくとも年3500万円くらいはインカムあると思います。方やREIT投資（ジャパンホテルリート）でボーナスを追加投資していくだけだと、2012年500万円（現在利回り18％）、2013年100万円（利回り9.5％）、2014年100万円（6.5％）、2015年以降は100万円（4.2％）で、分配金はすべて再投資したとしても、インカムは年160万円に留まります。比較衡量のためには、ここから税金、将来の修繕費、空室リスク、流動性などなど多くのファクターを考慮する必要がありますが、トラブルの心労等をどう考えるかは人それぞれ。Twitterでの現物不動産やめとけREITにしとけと言ってる方も、結局は現物不動産投資を続けているわけですからね。

なお、間違いなく言えるのは、個人がJ-REITの公募投信を買う必要はまったくないと言うこと。最大手のJ-REIT投信のJ-REITリサーチオープンのコスト（8ページ目）は、購入時2.7％、解約時0.3％、信託報酬1.08％です。これで分配金利回り2.9％の日本ビルファンド（NBF）とか買ってるんですよ！仮に購入手数料かからなくても、2.9％のNBFを買うために1.08％の投信買って（部分的にしても）利ザヤ1.8％とか正気の沙汰とは思えない。タカラレーベンリートを9.3万円で買えば利回り7％弱なので4倍近くのリターンが出ます。利回り商品の投資ってのはどこまで行ってもインカムリターンによる元本回収の蓋然性の高さを競うゲームなので、投信を買う選択はないよなあと。

もちろんNBFにはなくてタカラレーベンリートにあるリスク要因も沢山ありますので、両者が同じリスクでリターンが違うというつもりはありません。

GW前に難しい局面に

ここで消費税延期とかすごいな。inzaiです、こんばんわ。まあ、前2回の消費税導入時の混乱を受けて、小売も多様なシナリオを想定しているようですし、そんなに混乱はなさそうだけど、さすがに延期は想定外ではないか。外部環境を考えると日本経済は今後3年ほど常に下方圧力に晒され続けそうなだけに気持ちは分かりますけどね。

J-REITは何とも言えない動きです。3月20日に東証REIT指数が8連騰して1900ptまで上げた時「自分は天才じゃないので市場の高値で売れるなんて思ってないのでダラダラポジションを落としてダラダラ買い戻すことしかできないし」と書いて、その4日後に高値1932ptを付けて、下落してくれましたけど、ちょっと自分のイメージと違いました。

もうちょっとジリジリ高値で揉み合った後、2000ptを意識する瞬間もあるかと思ってましたが、現実はもう1900pt超えたところで買いの勢いは尽きていて、ショートを少し踏み踏みした後は力なく調整。上の圧力が不十分だった分、下げもそれほどではありませんでした。

さすがに1900ptを超えたところではETFも投信も売りでしたが、4月初旬に入ってからはあっさり書い転で、こじっかり。オフィス銘柄がジリジリを上値を切り下げ、ホテル商業はまちまち、住宅はそこそこしっかり、物流は強めで、多少色は出ているけども資金が抜けているといよりはアロケーション変更の印象。稼働率ほぼ100％で利回り3％のオフィス銘柄は買いたくないねえという声が聞こえてくる一方、利回り3％前半の住宅REITもたいがいじゃない？と言う気もする。てか、このファンダメンタルズは余裕がない上に、このP/NAVで外部成長できないなら上場してる意味もあまりないのではないか。

みたいなことを考えてますが、世界中のREITがこんな感じなので暇です。だれか遊んでください。

東証REIT指数、8連騰！

普段ランチは食べないのですが、はなまるうどんでおんたま中とコロッケ、ちくわの天ぷら食ったら晩飯時になっても胃もたれ。inzaiです、こんばんわ。遥かに年上のサラリーマンのおじさんが同じくらい食べてるの見て、そんなにエネルギーいるか？と思ったり。いや、年ですね。

東証REIT指数は8連騰！この記録がどのくらい久しぶりかと言うと、、、案外最近で昨年1月以来。。。と言っても大したことないわけじゃなく、その前になると2013年くらいに遡るのではないかな？なお最高記録もその時の12連勝だったかな。まあそのくらいです。

これがどういう時に起こるのかと言うと、基本的に売り手がいないときです。特に今年は、昨年の2月に急落やらがあった影響もあり、様子見で年を超えた方が多いのですが、短期資金も12月でがっつりポジションを強制ロスカットさせられてしまったこともあり、売り手不在。それなのにETFも公募投信も海外勢も参加してきて偉いことになってます。売り板も全然厚くならないし、止まる気配がありません。時々、まとまった売りが出てきても吸収してしまう力強さ。

最大の懸念だった日銀は思考停止のままでしょうし、ECBも日和り、FRBがどうなんだろう。最近はハトですが、そこまで景気は弱くないので簡単に姿勢を変えると思われますがマーケットコンセンサスは緩和縮小も利上げも止めるでしょ、みたいな織り込み。その状況でREITが下がるわけないのでとりあえず買っとけ！という感じだと思います。もうちょっと利回りが潰れて、本当に利上げの可能性がゼロになったら、こんな利回りもグロースも低い株なんか持ってられるか(ノ ﾟДﾟ)ノ　＝＝＝＝　┻━━┻となるのでしょうけど、まだもうちょっと負けないポジション組みたいでしょうね。2018年があんな1年だったのに今年も3月にゲームセットになったら、ファンマネとして5年は立ち直れない。

にしても先行してたカナリア的な株はもたついているので無理しなくてもいいかな。自分は天才じゃないので市場の高値で売れるなんて思ってないのでダラダラポジションを落としてダラダラ買い戻すことしかできないし。