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オリックス不動産投資法人が売却損4.6億円を計上

1日で900kcla消費すると気分が良い。inzaiです、こんばんわ。ブログを書く気も漲ってきます。

本日はオリックス不動産投資法人が3物件を売却し、売却損4.6億円を計上しました。物件は2013年3月取得のグランマート手形、2014年1月取得のクロスモール下関、2010年3月取得の神戸桃山台の商業底地で鑑定価格52.7億円なのに譲渡価格は49億円。売れば高値のこのご時世に売却損出すってかなりの英断ですね。

オリックスなにやっとんねんという話ですが、オリックスは複数物件まとめて取得するREITなので、この時に同時に取得した物件の現在の状況を見てみましょう。桃山台と同時に取得したAune幕張と港北は2物件で29億円の含み益、グランマート手形と同時に取得したMG 白金台ビル、クロスアベニュー原宿、イオンタウン仙台泉大沢(底地)、金沢香林坊マイアトリアは合計37億円、クロスモール下関と同時に取得したクリオ藤沢駅前、J-ONE SQUAREで11億円。

今回は売却損4.6億円出ますが、売却物件を取得したタイミングで一緒に買い、まだ保有継続している物件で70億円の含み益が出ています。そもそも鑑定価格と売却額が全然違うやないかと突っ込まれるとどうしようもないのですが、取得を繰り返す中でこのくらいはやむを得ない程度の売却損と考えることもできます。

使い道のない内部留保を取り崩すので分配金への影響は出ませんし、こういうことも余裕のあるうちにやる必要があるのでそんなにネガティブにはとらえていません。あとはスポンサーはクソ物件掴ませた代償にしっかりとサポートしてくれるかどうかですね。

 

オリックス不動産投資法人のPOは物件取得なし!MCUBSは笹塚!

シャープのTV買うんだったら株も一緒に買っておけば良かった。inzaiです、こんばんわ。株式投資で信用リスクは取らないので東芝の方は良く分かりません。なんか盛り上がってますね。

そんなことより、イオンリート、オリックス不動産リート、MSUBSのファイナンス3本とかほんと私の心臓と需給に悪いです。1月から2月のファイナンスラッシュで崩れる展開ってただでさえ多いのに、それぞれグローバルオファリング、物件取得なし(その前に大型ホテル取得)、笹塚&東陽町で増配はわずかとか、昔は質を大事にしてたのに、すっかり「数字が上がっていればいいやろ」的な感じになってます。誠意が感じられない。非主要オフィス&ホテル&地方とかみんなファンダメンタルズピークアウトしてるのにそれをがっつり買うって如何なものか。そんなREITをどうやって信じればいいのか。

大型株が全体的に弱く日本リテールも大幅安が続いているのでなんだか雰囲気が暗いです。毎月インデックスイベントあるし惨憺たる気分。明日の飲み会はすぐに切り上げよう。

残り1点、相変わらず発行部数少ないです。
月刊プロパティマネジメント 2017年 02 月号 シニア住宅投資

ジリジリと資産が減っていく。。

何がやばいってもう夏が終わろうかという雰囲気なのがやばい、inzaiです。こんばんわ。今年はがんがんクーラーかけているせい(新しいの買ったんで!)か夏っぽいことを何もしてません。アイスすら堪能してない気がします。海なんてもちろん行ってません、ってか検討すらしてません。時間の流れが速すぎです。でも1ヶ月以上も記事を更新しないのもアレですのでこうやって頑張っているのです。

さて、皆様、J-REITおススメサイト・ブログ7選をご覧になられましたでしょうか?並み居る大御所に並んで当サイトは、、もちろん選ばれておりません。くっ。ふと気づいたのですが、当サイトはいわゆるリンクってコンテンツないのですね。SNSって意味だとかろうじてtwitterくらいですが滅多に呟きもありませんのでほぼ死に体。そりゃこんなサイトとリンクしてくれるところなんてありませんわなと反省しきりです。

それはそうとGLPとオリックスリートのファイナンスが走っていて、NBF、フロンティア、産業ファンド、エクセレント、JPRの決算が出ました。いつものクソ忙しい時期です。日本郵政グループの上場が11月ってのがせめてもの救いです。ジャパンディスプレイの再来って言われている?いまどき売りの半分はショートセルなんで儲かる人も沢山いるのです。無問題。

本日は先週末に決算が出たNBFが絶好調でした。J-REITはいつもの如く弱気にセンチメントが振れているようで、相変わらず挙げ足取りするようなマーケットが続いてます。退去がいくつか出たからってなんぼのもんじゃいという感じですが、大変なびびりようです。ボトムは過ぎた感じはありますが、ヤフーが退去する(うわさの)森ヒルズリートとかJCBが退去する(うわさの)産業ファンドとか注目されます。どっちも本社移転に伴う懸念であり、特に森ヒルズリートなんてサウスならあっさり埋め戻せるし何の問題があるのか教えて欲しいのですが、これぞJ-REITマーケットというのを久々に思い出しておりました。JPRとエクセレントはPO出てたし特になし。フロンティアは、、、東大和って地域では一応勝ち組だったんですよ?対面のダイエーに圧勝でしたよ?ダイエーは完全に戦意喪失してましたし。なのにあんなところにヤオコーが先進的なスーパー作っちゃうんだよと。詳しくは食品商業2013年9月をご覧ください。絶版ですがアマゾンなら送料別2円で買えます。さすがにアフィは自重です。

ファイナンスは両方ともまあ良いんじゃない?という感じです。オリックスはこれでやっと一息。GLPは来年が正念場とはいえ来年のことを今から悩んでも仕方ないです。GLPはその気になればもっと機関投資家好みの保守的な運用も可能だと思うのですが、ちょっと上場が早すぎたのがほんと悔やまれます。シンガポールに上場のGLPはアメリカ、ブラジル、中国と派手に買いまわっているので負けてられるかと言った感じで突っ張ってるのでしょうか。

なお、ポジションとしてはJ-REITでちょっと勝っているものの、新興国で大負けしています。今年に入ってからほとんど手を出してませんけど塵も積もれば山となる。細かいポジションの損が積み上がってます。コモディティも当然やられております。米国REITのやられなんてかわいいもんでした。新興国通貨のやられが一番大きい。ドル円が大きく動かないだけにマジで効いてきます。そろそろ一発目の買いを入れなければいけない水準なのですがいつものことながらトレンドに逆らう買いってのは辛いです。

ジャパンホテルリートに新社長が就任。

それはそうとジャパンホテルリートの社長が電撃脱退してどうなるかと思いきやあっさり次の社長が決まりました。デベロッパー系REITの社長交代は何ら実体も変わらないという意味でなんの感想もありませんが(強いて言えば外国人対してIRが上手いかどうか)、独立系の社長交代はある意味予測不可能。まだまだ会社として歴史が短いので内部昇格なんてほとんどありませんし、外から連れてくると言っても何だかんだいってもそんなに狭い業界でもないので、経歴から判断するしかありません。そして、案の定それだけでは判断不可能です。

これは本当に怖いんです。過去には社長としての素質に欠ける方が居座って株価がダダ下がりしたこともありましたし、ファンド運営のノウハウ持ってる人がそんないいるわけでもありません。本当に大丈夫か?というのはドッキドキ。サプライズ気味にFTSE Global REIT Indexに入ったので株価は堅調ですが、どんなREITになるのか、マーケットに惑わされず我慢できるのか。鈴井社長はその辺の評価は高かったのですが、ケネディクスの子会社であるスペースデザインがホテル売却するってリリース出てましたが、まさか鈴井社長はSMBCからはめ込まれるのが嫌で辞めたとか。おや、それなら同時にJHRから取得のリリースも出ますか。

あとオリックスリートが仙台ハーヴェストビルを買いました。これCR5.5%なの?ってのが第一印象ですが、ここまで景気が回復基調っぽくなると地方中核都市は何の心配もいらないって言いきれますもんね。個人的にはあんまり好きじゃないというか、賃料はそこそこなのでまあ可もなく不可もなくって感じですが、REITに求めているのはこれじゃない感が半端ありません。なんか最近はしょうがなく買ってる感がどこもREITにも出ててつまらないです。

オリックス不動産投資法人と大和ハウスリート投資法人が公募増資へ!

ロシアのクリミア半島支配でこれから世界が何が起こるか。色んなシミュレーションして午前二時まで悩んだ挙句に中途半端なポジションはほとんど閉じたinzaiです。こんばんわ。インド株も電力も不動産も売ってゴールドをちょっと買い増ししました。そして朝の通勤途中でよく考えたら中国とロシアの組み合わせ(で日本企業がダメージ受けるって結論)ってないわなーって後悔しました。まあ何の意図で持ってるかよく分かんなくなったポジションだったしもうちょっと待って配当取りにぶつけるのも大差ないかなと思ってます。全部寄り付きの成り行きで注文して5万円ほど利益が出ました。なんて徒労。

んで2月はPOなかった、と書いた翌日にPOが2件出ました。オリックスリートと大和ハウスリート。オリックスは「らしい」ファイナンスで、札幌の三井アウトレットパーク北広島に隣接するインターヴィレッジ大曲、バロー鈴鹿、渋谷の商業ビル、そしてニューシティレジデンス投資法人が破たんする直接のきっかけとなった曰くつき物件の旧マイアトリア池袋など。池袋は205億円で取得しますが、あのときニューシティは276億円で取得予定でした。無茶苦茶な時代だったなあ。2008年の話。配当金はやっと5000円が見えるところになってきました。13万円で3.8%、明日12.5万円くらいなら良いんだけどなあ。正直いまの株価環境ってどうにも判断できない、というか安くないのは間違いないのですが、高いかと言われると微妙な判断なんだよなあ。

大和ハウスリートは「やっと」物流施設を取得します。IPOで物流リートをアピールしまくりながら上場後は地方の商業の取得にとどまっており、ついに待望の物流ですが思ったよりも配当金に寄与しない印象。埼玉4物件の価格が高いのか。物流なんてほとんど建物なんで案外こういうことが多いのですが自社開発物件なのにこういう結果と言うのはさびしいなあ。足元では強烈に株価が上昇してましたがこのPOで一段高というのはちょっと厳しいのかしらん。マクロがこういう環境なんでショートセルが山ほど出たりすると嫌だなあ。でも大和ハウスリートならレンディングもできないか。

いまのマーケットの温度を測るのにちょうどいい感じのPOです。1月は産業ファンド含めてローンチ後は冴えない感じだったのにPO銘柄以外は堅調という難しい感じの相場だったのでちょっとは方向感がもっと固まるかなあと。