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REITがいろいろ忙しい件

阪神はミスが悉く致命傷になってますね。接戦だからこそ余計に目立ちます。そういう試合だからこそ勝負のあやというのが浮かび上がってて超面白い。でも明石の走塁はしゃあない。普通刺せるであれは。inzaiです。こんばんわ。ってか谷垣さん何言ってんの？解散とか間違っても言っちゃあかんでしょう。

えー、REITのニュースが沢山出てます。

ケネディクスがプレミア投資法人に参画。弱点を補い合う関係と見ることもできなくはないのですが、プレミア（NTT都市開発）の大型物件のリーシング力の低さ、ケネディクスの大型物件のリーシング力の弱さ、肝心なところが埋まってません。それでも前に進んでいる時点でマイナスではないのかな。NTT都市開発がケン・コーポの持ち分を完全取得することはありかなと思ってましたが、こういうシナリオは考えてもみませんでした。やっぱお役所仕事な社風で頭使うの好きじゃないんですかね。プレミア前社長の安武氏がスペースデザイン経由でプレミア復活だと面白い。トップリートとケネディクスだったら脱SMBC的に意味深でしたがそこらへんはこれからの話なのか。

日本リートの350億円弱のバルク。ああー、超えてはいけない一線を越えてしまったような。そんなにポートフォリオが悪くなったように見えないのは元々がアレだからというのもあったのかもしれませんが、それでもIPOのポートフォリオは潰しが効く物件入ってたのに。時代をうまく味方につけているからこそ成立したディールではないか。まさにこれからお手並み拝見といきたいところ。そこそこ上手くやっちゃいそうでそれはそれで楽しみもあります。自分でリスクは取りたくないけれど。

トーセイ・リート。これを見ると時代を感じます。NBFだってこういう時代があったんや的な。東誠不動産がそもそも懐かしい響き。トーセイがシンガポールに上場したのは何か意味があったのだろうか。REITは築20年の物件を揃えてきました。配当利回りは5.5％。なんだかんだでリーマンショックを生き残った新興不動産（不動産証券化的な意味で）で大事なところは外さないイメージですが、随分とまあ玄人受けしそうなところを持て来ました。ケネディクスのように運用力をアピールしてほしいところですが、トーセイは仕込みの価格で勝負してそうな気もします。まあ今時ポートフォリオ稼働率でバリュエーションしている人なんていないからいいのか。

ヒューリックリートの公募増資。マジでやってくれました。成長性を織り込んだバリュエーションを全面に押し出しちゃいました。しかも成長が実現するのは年単位で先とかマーケットを舐めてるとしか思えない。もう一回舐めようもんならケネやUURより下の位置付けになっちゃうかもしれん。日コマのように資産規模はあるけど割高感あふれるポートフォリオとか。まだ一回のお手付きではそこまでいかないけど。

日本ヘルスケア投資法人。正気か？将来性が見えないのですが、大和証券オフィスがまぐれじゃないかどうかはこのREITではっきりするんでしょう。パッと見た感じはまだそんなでもないですが3年後のポートフォリオを明確にイメージできる人がいたら教えて欲しい。

ジャパンホテルリート。海浜幕張のフルサービスホテル。分かるような分からないような。ウェディング＆リサ＆トパーズ。ここ数年間はあんまり見かけないネームです。今の不動産マーケットがよくわかりますね。

胃が痛い環境になってきました。。。

阪急リートのPO！と日本リートのテナント退去・・・

久々に殺意に満たされたinzaiです、こんばんわ。私も友人が多いタイプではありませんが、歪み切った性格で会社在籍10年近くなのにいつも孤独な時間を過ごしている隣人は自身のことをどう思っているのか、一挙手一投足にイラっとします。なんだろうか、あれは。私も横に座ってながらほとんど無視している状態なので嫌がらせされても何ら不自然なことはないのですが、そこら辺の映画のキャラよりも演じ切ってる感じ。あれが素だったりするんだろうか。

日本リートのテナント退去ブログとなりつつありYield!Yield!ですが、本日もFORECAST　新宿AVENUEの10％ほどのテナントが退去するリリースが出ました。すごすぎる。書いてて気の毒になってきました。

で、そんなことはどうでも良くて阪急リートが公募増資を発表しました。POしないと配当金がガクって落ちてしまうんじゃないかと懸念してましたが、無事にPOに踏み切ってくれてなによりです。エクイティ調達70億円で4物件100億円を取得。リリースには物件についてちょこっと細かい情報があり、個人的にはとても好印象でした。レイアウトの好みの差なんだろうか。

前のブログでちゃんと個別銘柄まで踏み込んだのは日本ロジスティクスと阪急リートだけでしたが（途中でやめた背景は忘れました）、良い感じに成長してくれてとても嬉しいです。リーマンショック後は外部成長を諦めらたかのような感じでしたが、その後の阪急電鉄本社ビルの買い戻しやHEP5の売却、阪急西宮ガーデンの取得を経てコアアセットだけならJ-REITでも屈指のポートフォリオじゃないかと思ってます。あとは天王洲ですな。

今回の物件取得は四条河原町の交差点という一等地のコトクロスとスーパーの底地3つ。コンパクトシティになりつつある京都のど真ん中でスーパーの底地を保有するのはとても魅力的ですし、コトクロスはマジでプライスレスな不動産で、京都の人間ならばお金の問題じゃない存在感。稲盛さんとか永守さんなら倍の価格でも買ってくれるんじゃないか。もっと京都っぽいテナントだったら価値も上がるんじゃないかと思いますが、如何にもって老舗は自分の土地だからやっていけてるところもあるし何ともいえませんか。このPOで何とか配当金は12000円台に乗せてきました。あとは天王洲がなんとかなれば、、、。

ついでに言えばケネディクスオフィスもPOを発表してます。108億円で3物件147億円を取得します。豊洲というか辰巳の大型オフィスと宇都宮と高田馬場の古いオフィス。。。その前に武蔵小杉と東新宿と飯田橋のアプラスも買ってるのでLTVは以前のPOほど下がらず、配当金は多少の上昇に留まり、正直なところ微妙と表現したいです。兜町のリーシングには焼きもきさせられたからなあ。。。去年のPOと合わせれば何とか見れなくもないが、来年もこんな感じだと正直ガックリくる。

さらについでで言えばジャパンエクセレントのスポンサーから積水ハウスがドロップアウトしました。あんだけガーデンシティシリーズを嵌め込んでおいてこの措置か、と思わないこともありませんが、引き続きオフィスの開発を続けているのにちょっと不思議な感じもします。どっかのREITに合流したりするんだろうか。MIDリートとかトップリートとかグローバルワンとか、みんなデベロッパー不在なんで是非ともという感じでしょうね。グローバルワンとか相性良さそうですが森ビルがちょっと邪魔かな。積水ハウスSIの方のやる気を見る限り、主導権握ってやりたそうな感じはあります。いっそのことユナイテッドアーバンあたりに合流してほしいなあ。再開発ネタには困らない。

ケネディクスリートの日本橋茅場町にテナント！これでかつる…？

PCを買うか原因を究明するか。電源のへたれが原因だろとドスパラの履歴みたら購入したのは2012年8月であることが判明。HDDドライブも変えてみるか・・泥沼まであと一歩。inzaiです。

日興証券の店舗をバルクで買ってから1年半、金沢、池袋と次々と売却しているケネディクス。日本橋の日興証券本社が退去すると聞いたときはさすがに「SMBCは何がしたいんや？」と業界が騒然となりましたが、この度、無事一部のテナント誘致に成功！！

これで配当金は800円ほど上積みされる。やったねタエちゃん！！

なお、テナントはケネディクス本体と子会社（REITの運用会社含む）の模様。KDX新橋からの移転となります。

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賃貸面積が1110㎡から2730㎡に増えるところは良しとするけど、自社物件から自社物件への移転で矜持も糞もないんかいな。。あそこなら新橋のほうが床小さいしエリア的にも貸しやすいか。

配当金はどうなるんだろうか。事前の見立てだとFR12付くが中期的には配当金を10％上乗せできる水準だったが、マルチテナント化でちょっとだけ小さくなった床の影響あるにしても、まさか自社移転でFRつくとかないよなあ。

森トラストもそうですが、ちょっとオフィスは楽ではございませんなあ。悪いニュースが続いているだけとも言えるけども。

宮島　前ケネディクス不動産リートの社長（AMのね）がケネディクス本体の社長に！！

ケネディクス不動産リートの宮島社長と言えば福顔でまさにブイブイ言わせる感じの人で、本人自体が中小型オフィスの宣伝塔という感じでした。最後の方はやらないって言ってた大幅ダイリュージョンを伴う公募増資を連発して自爆した印象が強く、ちょっとした引責に近い形なのかなと思ってましたが、本日AM業に特化するケネディクスの社長に！

いや、そもそも戻ることがかなり不自然（本人がケネディクス本体とはもう縁が切れた。REITに専任すると広く宣言してた。まあ表面的な繕いだったと思いますが）だったことを考えるとまあさもありなんという感じなのですが、正直、ちょっとうーん、まあ川島さんの後の人材いないし、こういう結論はしょうがないのかなあ。

どのみちメインバンクのいいなりだから何もできないけど、ちょっと驚いた、というニュースでした。腕力には期待。