東証リート指数1745.53pt 前日比-0.06%
大和証券オフィス投資法人 前日比+1.58%
日本リテールファンド投資法人 前日比-1.30%

J-REITは超小幅に3日続落。こんな刻みでしか動かないってある意味すごい。

トップは4月9日ぶりの大和証券オフィス。5月18日に自己投資口買いが終了して調整モードに入ってましたが権利落ち前にじわじわと上昇してきました。なお、自己投資口買いが上限の75％消化で終わり。上限まで使い切らなかったのは大和証券オフィスが初めてではないか。個人的には、株式の自社株買いと違い、株価水準ではなく予算ありきで全部使い切るJ-REITの自己投資口買いはクソ運営だと思っていたので、この判断はとても良いと思います。この辺りは証券会社系だけあって、投資家目線の判断してれる良いREITです。

日本リテールファンドは20万円割れ目前で粘っていたけど一気に崩れた感じ。ケネディクス商業やイオンリートが好調だったので入れ替えなのかも。利回りだけ見るとまだ両者は逆転してない。

東証REIT指数　1693.35　前日比+0.61％
大和証券オフィス　前日比+1.84％
ヘルスケア＆メディカル投資法人　前日比-0.74％

本日も引けにかけて急落したJ-REIT。この展開、いつまで続くのでしょうか。

騰落率トップは2日続けて大和証券系REITで本日は大和証券オフィス。ダヴィンチがやらかしてボロボロになったオフィスREITを大和証券が立て直したものです。目覚しい大和証券のREIT事業はここから始まりました。切り売りさせられてLTVがものすごく低くなったREITを大和証券が引き継いで物件をガンガン買いまくったらマイナス金利が導入されて今ではNBF、JREに次いでオフィスREITの序列では3番目。完璧に波に乗ったとは言え、何だかんだで歴史が物を言う不動産の世界でこれはすごいことですよ。大和証券のご本尊であるECMは反比例してどんどん序列を落としてますが、ヒットと凡退を繰り返すJ-REITが多い中でEスペースなどのホームランも打ってきました。素晴らしいの一言です。

最近ではGICに素っ高値でマインズを売り付け、現在は50億円の自己投資口買い期間。3月できっちり1/3使っているのでこちらも他のJ-REITの例に漏れず5月までの完全買い切り型かと。

朝から「アセットマネジメント　セクハラ」で検索されるサイトへようこそ！inzaiです、こんばんわ。

発表されているファイナンスは本日の日本賃貸と大和オフィスで終わり。どちらも公募増資らしい値動きっちゃ値動きですがあんまりダイナミックでもなくやっぱJ-REITはいま注目度低いのかなと。大和オフィスの公募価格がもう少し高ければこちらもゾロ目の配当利回り3.33％だったのでその点は非常に惜しい。日本賃貸のゾロ目はちょっと縁起が悪すぎです。何かを暗示しているのか。

こうやって並べてみると、負ののれん取り崩す日本賃貸住宅と曲がりなりにも配当が成長する大和証券オフィスの利回り格差が1％ちょっとというのは妥当なようなもうちょっと差があってもいいような微妙なラインですね。アドバンスレジデンスやアコモと比べると、日本賃貸との差が大きすぎる気もしますが、大和オフィスとの差は確実におかしい。J-REIT全体が調整モードですが、整然と並んでた感のあったJ-REITもいつのまにかグチャグチャになってきている感じ。どっちが高くてどっちが安いのか。日本賃貸が投資家の胆力を試すような両国4.5％と突っ込んできたのはちょっと勿体無かった。今年の高値から25％近く落ちてしまったわけで、いろんな付き合いあるから多少の高値つかみはしょうがないんですが、昨年8月に取得した銀座との価格差はほんの少しだけ。あれも銀座イーストって銀座の東側にあるってだけで銀座エリアとは関係ないんかいという辛らつな突っ込みもあったようですが、踏み込むなあ。これで反省してくれて大和証券がいい物件沢山売ってくれるといいんですが吉と出るか凶と出るか。

大和オフィスはたぶんあれ物件取得だけで配当伸びているわけではないはずなんでちょっとコメントしにくいですが、あの物件を買えるのは大和オフィスだけだろうなと。ミドル、スモールサイズの物件を主とするオフィス銘柄は買えないし、大物を買える連中はあの物件欲しくないだろうと。私募リートあたりと競合しそうな感じですが、そこらへんと競り合ったのでしょうか。ああいうシャレオツなビルはヤンチャなことも多いので怖さもありますが、大和オフィスが持ってるビルはああいうの多いのでお手の物なのかしれませんな。あとは決算説明資料見ないとなんとも言えない。配当金の伸びはとても綺麗。この時期、どうしたってオフィスの分析の方が楽しいですよね。

3倍なんだったら青じゃなくて赤いネクタイにして欲しかったなあ。inzaiです、こんばんわ。こんな激しい緩和されちゃったらJ-REITを売るに売れないじゃないですかー！（満面の笑み）。ちなみに好きなMSはゲルググと百式です。流線形のフォルムが堪らない。

13時くらいからアレ？ひょっとして政策変更？って雰囲気が出始めていて、J-REIT900億円！（どーん）株3兆円！（どどーん）とヘッドラインが輝いて（昨日のクックＣＥＯのゲイ告白以来のヘッドライン輝きってどうかと思いますが）先物が駆け上がったときは溜め息しか出ませんでした。歴史的な瞬間に立ち会ってるなーって。ライブドアの時以来の感情。不動産セクターの10％上昇はさすがに苦笑いでしたが。

金曜日の前場までは、10月17日に14500円割ってから先物主導で戻ってきて決算も悪くはないなー、でも深追いしたくないし日銀は派手には動かなそうだからなー、16000円くらいでちょっとポジション落としてみるか、ここから買い増しはさすがにないわなーって雰囲気もあり、これは木曜にも書いた通りで、自分も一部ポジションは落としてしまってました。J-REITちょびっと、マザーズはガッツリ、商社を少し、日経平均もちょびっと。

でも、あのタイミングでこの考えは間違ってなくてだからこそあれだけ持って行かれたんだろうなあと思ってます。いや、そら、何もしなけれ良かったという気持ちもありますが、ガッツリ持ってた不動産はそのまま残ってますし、106円台で買い戻したドル円も無事、そもそも日銀前にどっちに行っても「取り損ね感」が出ないようなポジション組んでるので、まあこれくらいのリスクは覚悟の上。

問題はそう、ここからどうやって何をどのくらい取りに行くかという話です。

2発目の増税に向けて行き止まり感が出ている日本のマクロ環境の中で何が必要だったこそ打ち上げられた花火ですが、前回と違うところは明確にルビコン川を越えちゃった感があるところじゃないかと。今年後半から本格的にマーケットを歪め始めた政策を来年以降も続けること自体に疑問が出てきてたのにむしろ加速させるってことで、実効性に疑問が投げかけられるのも相当早い可能性があります。

2015年も同じ規模でやっても効果は薄いってのはみんなが感じてたのであえて3倍理論をぶち上げたんでしょうけど、みんなが薄々、特に理論的な裏付けないんじゃないの？、J-REITの買い入れって結局どんなロジック？と懸念してた中で、やっぱりあまり考えてないんじゃないかとなる可能性が少なからずあります。

ただ、ぶっちゃけそんなもんモデル化しても結論ありきの式でしかないし、円安になっても円高になっても文句言う奴はいるわけで、円安がどこまで進んでも円高のデメリット上回るならどこまでも円安行っちゃおうよというのは間違ってないと思ってますし、日本ってそれくらい追い詰められているんだよなというのが個人的な考えです。社会福祉コストをどっかから持ってこなきゃいけないのに、どいつもこいつも反対するしだったら貨幣の価値下げるよ！公平でしょ！ってのはもうこれしかないわなあと。日銀が緩めた分だけインフレになってるならコントロールできるし、新円切り替えみたいなことにはならん、というかインフレで困ったときに何やればいいのかは歴史が証明しているわけであえてそういうところまで持って行くのは覚悟さえあれば分かりやすくていいと思うんですがね。

もちろん前段の話はパスというかシナリオとしては飛躍してますんでとてもじゃないが実際の投資に使えるもんじゃありません。あくまで行きつくところまで行きついた時の話。

ルビコン川を越えたというのは、アメリカがＱＥで成功しかけているような現代の経済学でギリギリ説明できるようなラインを日銀はこれで越えてしまうかもなということです。今よりも金利を下げて維持できるのか？マーケットは金利が上昇してヒヤっとしたことを忘れてませんし、マーケットの予想通りに緩和政策の効果が息切れした事実を鑑みれば、日銀がどこまで力づくで短期金利をコントロールできるのか。さすがに国債保有比率を引き下げるGPIFとは口裏合わせているはずなのでここでどうにかなるなんてことはないでしょうけど、インフレターゲットに届くまで延々と国債買い続けるんでしょうね。この財政ファイナンスとか発行上限額とかそこらへんをちゃんと勉強しなきゃならんのですが、違う方法考えるんじゃないの？って思いきや倍プッシュ！ですからね。付き合いきれんという話も出てきますし、途方もない円安プレッシャーで日本から逃げ出す海外投資家もそろそろ出始めそうです。儲けてもすべて円安でチャラですもん。日銀は次は円安止めるためドル売るんですかね？円高止めるために貯めに貯めたドル資産が活きる時が。。。まあもうちょっと先でしょうけど年末に125円とかだとそういうことになりそうですね。

そんなわけでドル円はまだ追いかけていこうかなと。もう色んな通貨買っちゃおうかな。もうこの辺は鉄板でしょうな。あとヘッジなしで海外株。インド株とか買っとけばよかったけど昔からインド株とはほんと相性悪いのでどうしたもんかなと。他の国はパッシブで持ってるからなあ。何気にポジションゼロになってるシンガポールREITのETNがもうすぐ上場するしそれもいいかなと。なぜメキシコ、南ア、マレーシア、US、UK、フランス持っててシンガポールがないのか。

問題は日本株と国債ですな。J-REITのイールドスプレッドと調達コストに効いてくる国債には特に注意ですがこれはもう腹括るしかない。株、REITと違って機動的に買うわけでもないし上にも下にもすごいボラティリティでしょうな。日本株はどうするかなあ。日経平均は円安とPERで考えると18000円はまあ届かなくはない。金曜日のセクター別の動きはかなりバラついたものになってて、円安で小売はあかんでしょうな。製造業はまあそれなりに。難しいのは銀行、不動産、証券、リース会社。出遅れと一気に戻した感じですが不動産はまだ高値更新してないし行ってもいいか。ちょいと鈍かったマザーズももういっちょ行ってしまおうか。金曜日に儲けた分は全部吐き出すつもりでポジション積むくらいの心づもり。逃げていいことは何もないでしょう。とりあえず不安になるのは簡単なので順張りで突っ張ってみますか。火曜日にCMEがどんな動きになるかでしょうが。為替は月曜からいかないかんのでしょうなあ。

J-REITの感想：大和リアルエステートは持ってますわ。ほんと。