あれ？タイトルってJ-REIT分析？J-REIT投資分析？久々過ぎてよく分からなくなってしまいました。久々にアマゾンアフィリエイト張ったら（ギフト券500円キャッシュバックのやつね）ものすごいアクセス数があったのに購入いただいた方はゼロ。通常運転のinzaiです、こんにちわ。来週はギリシャの国民投票次第と言われてますが、反対→ギリシャがEUの借金踏み倒す、賛成→ギリシャがEUからお金もらう。どっちもEUが迷惑こうむると言う意味では大して変わらないのではなかろうか。マーケットは理解する、というか読むのを諦めた感じなので、最初のリアクションは素直なものになると思いますがその後が大変そう。

そんな中、東証REIT指数は一時1740pt台まで下落。新聞が余計な記事を書いた影響なのか小型株が売られている中でJ-REITも当然のようにポジション落としの対象になったのかズルズル下げてます。昨年10月末に日銀が追加緩和を発表したときの水準まで下落。すなわち一回転してきました。ここ半年の上昇はなかったことにするのか、調整一巡でここから仕切り直しなのか。1900ptの謎の押し目の強さってなんだったのだろうか。

あの記事については特にコメントはありません。出てきている数字は実際にあの通りだし。ただ、慣行として市場賃料がすぐに反映されないのが日本のマーケットであり、経営の上で重たいコストだからこそああいう付き合い方が許されるってのは日本のいいところだと思うんだけど。賃料下落局面の時に、J-REITのオフィス賃料ってドラスティックに下がったっけ？そういうことを考えるとあんな記事にはなり得ないと思うのですが、読んでもらうためにはああいう中身になっちゃうのかな。それに足元のJ-REITの価格下落を説明しようとするとああいうことになっちゃうのは分からんでもない。そもそも勝手に期待を織り込んでいたマーケットに対し、彼らでは「いやいやそんなに上がらんて」なんて書けるほど分析する時間もないだろうし。

というわけでJ-REITが下がってきて俄然やる気がみなぎってきました。ギリシャで荒れたところでも一勝負したいところですが、むしろ郵貯上場までのファイナンスラッシュ（LINEてどうなったんですかね？）て放置されるところを狙いたい。まだ安くなったというほどでもないのですが、2015年に入ってから何もしてなかったのでちょっとくらい触ってみたい。

久々に全銘柄コメント。こうやって見ると悪くない利回りもチラホラ。ちょっと長い目のチャート見ると目が覚める、そんな程度でしかないんですけどねー。

8951 日本ビルファンド投資法人 520,000円 2.97％
三井不動産によるオフィス特化型ファンド。世界で3番目に大きいオフィスREITだそうです。世界のREITの中では30番目から40番目あたりをウロウロしている感じ。三井不動産に物件売却する必要性がないので全然成長できません。しかも稼働率はいつでもパンパンなのでオフィス市況が改善してきても配当金のアップサイドはほとんどなし。株価もこの2年まったく上がってないどころから2年来の安値に突っ込んでいる最中。このREITが3％なんていつ以来でしょうか。この時は36万円で配当利回り3.13％ということは、それなりに賃料水準上げてる、そこのところはさすが三井という感じなのですが、元々JREと並んでいくら財閥系でもその利回りってなんなのさというバリュエーションだったので、そういう意味ではマーケットも馬鹿でもなかったということでしょうか。日比谷の再開発にNBFが日比谷がどう絡んでいくのか、そして三菱重工は退去しないよね、それくらいしか楽しみがありません。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人  539,000円 2.93％
NBFがあまりにもアレなんですが、こっちはここ1年来の安値更新中。一時期NBFよりも選好されてた時期もありました、というか逆に2年前はほんとひどい状況だったのでその分、2年前の安値まで距離があるというそれだけ。三菱UFJ証券の大手町本格移転で三菱グループの玉突き起きそうなので心配な物件もあります。こちらも特に目立ったこともなく粛々と運用しているだけ。つまんないのは勝利の余裕か。

8953 日本リテールファンド投資法人 233,000円 3.59％
なんというかこの資産規模、三菱商事のネームをもってしてもこの配当利回り。どれだけ評価されてないのか。3.5％超の銘柄ってもはや少数派なのに。物件取得の価格は高いは、大型商業施設は金食い虫だわ、あまりいいところなし。規模が大きすぎると何やってもテコ入れできないし配当金が安定していればそれでいいような気もします。再婚しちゃえばいいのにと思うのは異端でしょうか。

8954 オリックス不動産投資法人　170,500円 3.21％
値持ちがいい総合型リート。オフィスっぽいイメージありますが、リスク的には商業とオフィス半々。ここ2年くらいアグレッシブに成長してきた分が株価に反映されてきてます。あとスポンサーも好調で、そこれまで足を引っ張ってきた部分がプラス寄与してきた感じ。どこにフォーカスしていいか分からないときも多いのですが、やっぱ総合型って外部成長が安定しています。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 372,000円 3.54％
公募増資するけど何も買わないよ！でも配当金は上昇傾向にあるよ！というまさかのPOを決行したREIT。このサイズでもそういうの可能なのかと衝撃を受けました。NBF・JREとの超大手と大手には深い深い溝があるなと。築古物件が多いのでそこらへん上手く入れ替えてくれるといいのだけど、厳しいときはとことん厳しいスポンサー、それが東京建物。超長期的に京橋と八重洲、そこに少しだけでも絡ませて欲しいけど、大手町との底地と交換ね、っていうのもありそうで超怖い。

8956 プレミア投資法人  646,000円 3.38％
グランパークの後にNTT都市開発のモニュメント的なオフィス、そして岡山のオフィスも買ってましたが評価は変わらず。リータンに対して極端にリスクに甘いマーケットが続いているのでそれでもOKというのは理解してますし、NTT色の強いポートフォリオに対して文句も言いません。他のREITのポートフォリオのクオリティが下がってきているのも大きいのかもしれません。確かに、一定以上の価格水準からは下がらないという意味では強いREITになったし、そこは素直に評価しようかな。

8957 東急リアル・エステート投資法人 147,500円 3.28％
堀江社長がついに勇退。株価は東急電鉄とのネットワークの強化を期待しているようなそうじゃないような。財閥系の不動産会社よりも先行してハイスペックなビルの開発に切り替えていただけに、リートに入れるにはちょっときついものが多いです。渋谷の再開発は無理だろうしなあ。都市集中化のメリットを受けられるREITではあるが今までの動きが小さすぎて今後どうするのか良く分かりません。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 452,000円 3.07％
一応、ポートフォリオの整理は一巡した感じです。嫌いなじゃいけど夢も見にくいREIT。森ヒルズREITと合併するのは向こうが嫌がるだろうけど、次の景気悪化局面ではそういうのあるのでしょうね。

8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 542,000円 3.6％
合併したらNOF冠のビル名どうなるんでしょうね。野村不動産にするのかな。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 171,400円 3.38％
ユナイテッド・アーバンのようなボトムがはっきりしてて、かつ、アグレッシブな外部成長を志向する銘柄はここ1年強かったですね。私もかつてはそういうのが大好きでした。一山超えたので、仕切り直し。同じような物件取得で株価がどれだけ反応するか楽しみです。運用が楽ではない物件を買い集めているのはここだけじゃないですしね。

8961 森トラスト総合リート投資法人  230,300円 3.13％
軸がブレない素敵なREIT。マーケットの評価軸がブレブレなので株価は乱高下してますが、基本的に立派なビルをドカンと買っていくスタイル。築年数が古いビルでも保有していればいずれ古くなるからと考えればブレてない、かな？森ビルと並んで非上場不動産会社の雄なのでやる気さえあればなんでも出来ます。自分の中では、森トラストの社風とREITビジネスってのがいまいちしっくり来てないのだけども。

8963 インヴィンシブル投資法人 66,000円 3.1％
ホテルに切り替えて大成功！昨今のホテルマーケットのファンダメンタルズはクソ強いです。国を挙げての外国人誘致が効いているのはもちろんですが、円安レバレッジがかかりまくっている＆歩合報酬の割合を増やしているので逆回転すると怖いです。あんな単価のビジネスホテル、日本人は泊まれませんもん。マイステイズ飯田橋に泊まった日本人でリピーターになる人はまずいない。

8964 フロンティア不動産投資法人  527,000円 3.57％
商業REITの人気のなさは異常。新年度入ってから持ち直したのにまたズルズルっと下がっていきました。逆相関的なところがあるようなないような不思議な動きです。アウトレットとかららぽーととか、2流どころとはいえきっちり三井不動産のDNAを引き継いだ物件が増えているところは評価されてもいいのかなと50万円割れたら魅力的な気もしてますが、2年半前って35万円だったんですな。ふあー。

8966 平和不動産リート投資法人 89,800円 3.80％
2013年の真ん中から一本調子に上昇してきて、2015年から何があったのか一本調子に下がってきました。見るものを不安にさせるポートフォリオ。住宅が入っているのが救い。景気サイクルのレバレッジにとことん弱そう。平和不動産に不動産開発のやる気があれば、、惜しい。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 243,600円 3.18％
やっぱボラティリティが低い。LTV低いとこういうときに効きますねー。J-REITのオアシスですな。

8968 福岡リート投資法人 211,800円 3.26％
訪日といえば福岡、なのかもしれませんがどこまで福岡だぜーと思ってます。配当金の安定性はピカイチですが、この前のPOで色々と諦めました。物件取得であれしか配当金伸ばせないのはもうJ-REITの性だと。

8972 ケネディクス・オフィス投資法人  601,000円 3.4％
日銀金融緩和の申し子だったなあ、と。J-REITで一番汗かく人々だけに私も大好きでしたが、高利回りの物件をきっちり回せる能力があるというだけで、相応のリスクはあるポートフォリオなのです。それを信じるか信じないは人それぞれ。株価が下がれば相応の利回りで物件買えばいいだけ。その体力はまだケネディクスにはあると信じてます。

8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人  123,800 3.41％
あと10万円から15万円の動き、資本市場って怖いなあと思いました。売りそびれましたよ、ええ。あれ以上は上がらないと思いましたがここまで素直に落ちていくとも思ってませんでした。積水ハウスのあの楽観ぶりはなんなんでしょうか。まだファイナンスでがんがん成長させるのかなあ。

8975 いちご不動産投資法人  88,100円 3.79％
いちごグループの社会貢献ぶりは大好きです。社会人スポーツを支えるってのは日本が先進国たる所以と思うのです。リストラしても年功序列を廃してもあれだけは残して欲しいなあ。うちの会社？そんな立派なことできるわけないです。来月の給与確保するので精一杯。

8976 大和証券オフィス投資法人  576,000円 3.32％
長期的には良い会社になると思います。大和証券だし体力あるでしょう。そう思わないと不安に押しつぶされてしまう。物件の買い方は森トラストに近いし、オフィスのリーシングはケネディクスに近い。上昇相場では非常にバランスの取れた運用です。財閥系が見ている世界とかなりギャップがあるので、次に業界が進もうとしている世界に付いて来れるかというとそこがこのREITの限界かも。財閥系も含めて他のREITも全部そうなんですけどね。

8977 阪急リート投資法人  136,400円 3.71％
出来ないものは出来ない。長期的な視野からそういうところはやっぱり名門だなあと評価してます（上から目線）。天王洲というは相変わらず大きなハンデですがよくここまで持ち直したなと。次の景気サイクルで大きく成長できるポテンシャルのあるREITです。ただ、スポンサーのあの栗とリスのポスターはどうなったのかな。

8979 スターツプロシード投資法人 195,800円 4.11％
なんであんなに住宅REITが買われたのか。このREITは本当の意味でのマーケットの温度感を測る指標だと思ってます。

8982 トップリート投資法人  504,000円 3.85％
M&A業界の中心的存在。MIDリートとの合併に注目が集まってますが、個人的には住友不動産に頑張って欲しい。前の決算から東京No.1プレーヤーを名乗っていて、「保有してない物件を運営面積に含めるのは如何なものか」と三井不動産に喧嘩売ってましたが、そこはツンデレの精神で頼む。あれは住友系だから価値があるポートフォリオなんです。

8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 274,100円 3.18％
まあ、ここはアレなんでしょう。特にコメントないけどLTV高いままだとびっくりします。実験的にそのままってのも面白いけどね。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 80,000円 3.01％
フランクスと横須賀はなあ。この状況だとどこまで実力でどこからがマーケットの波なのか分かりません。不況にならないと実力が分からないというのも難儀な世界ですわ。

8986 日本賃貸住宅投資法人  84,800円 4.01％
まだまだイベントが盛りだくさんであろう住宅REIT。なんでこんな価格で放置されているのだろうか。ここ数年で住宅REITはほんと稼働率に差がなくなりましたな。リーシングって案外やってることはシンプルだったりするのでしょうか。

8987 ジャパンエクセレント投資法人  137,000円 3.62％
公募増資の価格決定直前。まさかこんなことになるとは。やっぱり手を抜きすぎだったんじゃないかと。大和ハウスレジみたいに中止すると上昇するんでしょうなあ。やっぱ歪やでこのマーケット。そろそろライツイシュー＆短縮化やったほうがいいのではないか。2年前もそんなこと言ってましたが喉元過ぎればなんちゃらってやつですから。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人  457,500円 3.3％
POの時に散々売られてアコモの神通力もなくなったなあと思っていたらこの粘り腰。日本ロジと並んで低ボラティリティの代表格。もうちょっと利回りあれば全然怖くないのですが、そこらへん、甘くない世界だよなと。

3227 MCUBS MidCity投資法人  356,500円 3.39％
負債コストはまだ下がります。関電はもうちょっと仕事してくれも良かったんじゃないか。あの組織で物事を動かすのはエネルギーいりそうですもんね。

3234 森ヒルズリート投資法人  154,600円 3.08％
このREITでこのくらいの利回りってのが一番落ち着きますね。買って良し売って良し。ヤフーの移転動向とか色々と気になるところはありますが、ここは何とかしていくのでしょう。そろそろドカーンとファイナンスやって大きく抜け出して欲しいもんです。区分ばかりでも安心感＆低コスト運用でいいんですがね。

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 667,000円 3.61％
合併うまくいくといいですね。

3249 産業ファンド投資法人542,000円 3.37％
長期安定ってのはアピールポイントで物件取得による成長も臨機応変にやってます。でも古い物流施設ばかり買ってる対価をもうちょい払わされていい気もします。こういうREITがもうちょっと増えてもいいと思うのですが、やっぱり商事の名前背負ってるからこそ理解得られるタイプではあるんだよなあ。

3263 大和ハウスリート投資法人  502,000円 3.38％
森ヒルズとならんで不動産マーケットが下がってきたときにもっともポテンシャルあるのがこのREITだと思ってます。王者の貫禄、とまでは言いませんがチャレンジ精神あふれる会社ならではのアドバンテージは大きい。特に不動産てのは参入障壁が低いビジネスだけにね。ただ、あの履歴書はドン引きしました。経営者としては最高なんですけどね。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人  292,300円 3.11％
住宅REIT最大手で内部留保も十分。次の社長がしっかり内部上がりなら問題ないはず。変に欲に塗れた人が来るとなんでも出来る体力あるだけに怖い。現行体制は問題なし。金融関係のスポンサーが出て行って何か変わるんですかね？

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 363,500円 3.39％
アドバンスレジデンスと同じ7月決算銘柄。免震ショックはあったものの値持ちいいです。ケネディクスならやってくれるという意識があるのでしょうか。プレミアの住宅部分だけ分割しちゃおうぜー。それは冗談としても、住宅は馬力あると取得もできるのでSMBCパワーが存分に発揮されるだろうという期待でしょうか。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人  1,002,000円 3.28％
あれ？いつのまにこんな値段に？というわけで大崎のテナントが埋まってきたはずですが上方修正もなく決算発表を迎えようとしております。期待していいのかな？表参道は結局どうなのかよく分かんないですな。爆発するとすればあそこだがジャイルと並んであまり景気の波に乗れたという話が聞こえてきません。

3281 ＧＬＰ投資法人  115,100 3.81％
まあこんなもんでしょうね。稼働率は一段と上げてきてますが、2016年を控えてまず売られるのがこのREITです。LTV、物件クオリティとどうしても劣後します。でも利益超過分配込みでここまで売られるとは思ってませんでした。警戒し過ぎな気もしてますが、まだだ。まだ判断は早い。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人  254,600 3.38％
7月決算銘柄の住宅REIT多すぎませんか？そしてクオリティはみんな高い。そして同じよーなチャート。ここら辺も配当落ち後に急落したりするんだろうか。嵐の前のなんちゃら？

3283 日本プロロジスリート投資法人  224,300円 3.48％
NBFに比肩するほど配当利回り下がってた時期もありました。ただ、中堅REITよりも利回りが下がる必要性は感じられない。とりあえず22万円割れを嫌がる値動きになってますがどうなることやら。

3285 野村不動産マスターファンド投資法人 151,500円 3.58％
ここまで書いてまだ10銘柄以上残ってるんだぜ…ワードで数えたら8000文字って出てて心が折れました。3銘柄合併して生まれるマスターファンド。巨大過ぎてどうにもならん。NBFやJREの気持ちがよく分かります。

3287 星野リゾート・リート投資法人 1,350,000円 2.71％
このREITはどこに行こうとしているのかよく分かりません。波に乗るのも才能で結果出してきた会社ですからね。羽ばたけ！日本の！おもてなし！的には応援したいところです。とりあえずどっかで分割しましょう。

3290 ＳＩＡ不動産投資法人  479,000円 4.59％
これは、まあ、コメントしにくいなあ。売却の話は新聞にも載ってますしね。

3292 イオンリート投資法人  157,300円 3.39％
イオン本体の方は持ち直したようですがこちらは奮闘中。配当落ち後がちょっと怖い。そもそもイオン100％の会社なので業績どうのこうのというのは関係ないのですがねー。

3295 ヒューリックリート投資法人  169,100円 3.35％
実績が少ないとこういう相場になってきたときに弱い。やってることはシンプルなビジネスだったのですが、いつのまにか全方位型ビジネスに。最低限のところは踏みとどまってくれそうですし禁断のみずほ系REIT全部合体という手も残っているしね。3.5％くらいならよさげ。

3296 日本リート投資法人  286,300円 4.75％
ある意味正念場。稼働率を下げたらこのREITは終わる。外部要因がグラグラしているだけなので粘るとは思ってます。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人  104,100 4.15％
あの物件取得は如何に今のマーケットがホットなのか知らしめてくれた1件でした。こういう4％を拾える人は大金持ちなるか身動き取れなくなるかどっちかです。ここまで下がるのもどうかという気もしていますが、要は消去法的なマーケットということなんでしょうかね。

3308 日本ヘルスケア投資法人  239,500円 3.30％
もうどうしようもない価格推移、と書こうとおもったらそんなにひどくもなかった。

3309 積水ハウス・リート投資法人  131,500円 3.7％
うーん、このREITほど評価が難しいものは見たことがありません。変なことにはならないだろうからこの利回りがあれば大丈夫と踏み切っていい気もしてます。巨大なリスクは、もう、最初から商品設計間違っているレベル。

3451 トーセイ・リート投資法人  130,000円 4.4％
この資産規模では如何ともしがたい。地道に運用頑張っているので高い利回りに見合うと思えば悪くない買い物。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 279,600円 3.81％
上場したREITはしばらく買えない人っているんでしょうか、そこそこの商業施設をそこそこの価格で、と言っていいのか、これ。地方過ぎてよく分かんないですわ。素直に受け取ればたぶん大丈夫、なはず。

3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人  126,800円
初値からどこまで下げるのか。配当利回りって2.9％くらいみとけばいいのですかね？これよく分からん（真面目にみてないだけ）。

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人  96,500円 5.10％
苦戦中。ロジックとしてはおかしくないけど自分中心過ぎるのはさすがにNG。スターツのようにしっかりした軸を見せれば誰かが買ってくれる、かもしれません。

3460 ジャパン・シニアリビング投資法人  3.90%
うむ、いい結果でるといいですね。

なお、コメントは現時点の好みを表現したものであり、本ブログの情報を用いて行う判断の一切について責任は負いません。どうしても自分の責任で投資したくない方は証券会社や有料の情報をご参考いただくしかないと思います。

月末ドレッシングが当たり前、J-REITのブログへようこそ。inzaiです、こんばんわ。今日もすごかったですね。前場はしーんとしてたのに後場から如何にもな買いでこのまま1600ptいっちゃうのかと思いました。まあ今日は今日、明日は明日。J-REITはそれくらいの気持ちがないとやってられません。ちなみに仕事が忙しくてREITの売却忘れてました。昼飯食ってるときはあとで発注しなきゃって思ってたんですがね。

さて、昨日の続き。久々に書いたらペースが掴めずに思いのほか長くなってしまいました。

8972 ケネディクス 3.58％194,545
中堅オフィスREITの利回りはほぼ団子状態。その中で抜けかけているのはケネディクスになるんでしょうか。他のデベ系REITのようにスポンサーが物件を供給してくれるわけじゃないですが、専業で頑張ってるせいかその分、覚悟はできてるか？おれは出来てる状態といいましょうか、しっかりとリーシングやってますし、外部から物件取得も出来ている。傷という意味では一番少ないのではないかと。駄目な物件はもうダメになってますしね。晴海とか晴海とか晴海とか。

8973 積水ハウス・ＳＩ 4.20%
なんであの運用会社はPOの価格操作の時に叩き売ったんでしょうかね。未だによく分かりません。一時は住宅REITトップクラスの評価だったのに、あのファイナンスで株価が軟調となりました。幸い足元では戻ってきてますし、積水ハウスのやる気を見れば少なくともREITトップクラスのスポンサーサポートだと思うのですが。ってかここまでスポンサーとwin-winのREITって他にあるかって感じ。あとはジャパンエクセレントから脱退したスポンサーが何やるか。さすがにこのREITに専念するなんて可能性はゼロだと思いますけど。

8975 いちご不動産 4.59％ 68,456
オフィスなのに目立たない、というか保有ポートフォリオの質があまりにも上昇相場向けじゃない。一つくらい良い値段で売れれば評価も変わるのかもしれませんがそのときは他のオフィスREITがもっと上昇するんだろうな。。

8976 大和証券オフィス 3.40％ 187,806
増益、LTV下げのPOで評価が下がった謎のREIT。ってか低LTVでグイグイ来てましたが、このPOで一旦打ち止めってことなんでしょう。ずっと投資してきた人はここで降りるのかもしれませんね。別に割安な感じもありませんし。マインズだけに着目すればもっと突っ込んでも良いのかもしれませんが、Eスペース以外のその他はねえ、ってのも事実。ってか本当にそうだとしたらもっと早く降りておけよ！もうちょっと騙されるところでした。

8977 阪急リート 4.48％ 65,483
あの京都の物件群とかすっげえ良いと思うのですが如何せん時価総額が小さすぎて昨今の外国人相場には乗れてない感じもしますが、PO発表であれだけ下がらなかったのにPO後にも上がらないってのもまあ不思議な感じ。ってか外国人が買わないのが全ての元凶か。。

8979 スターツプロシード 4.65％ 25,023
小さいのが悪いことなんていうつもりはありませんが、野村不動産オフィスが買った麹町の区分の金額とスターツの時価総額が同じくらいってのはどうなんだろうと。上がってるのだからもう少しくらいエンジンふかしても罰は当たらない。。

8982 トップリート 4.42％ 79,288
なんだかんだ言いながら住信がメインスポンサーのままここまで来てしまったREIT。正直、不動産系のスポンサーかどうかでここまで違いが出るとは思ってませんでした。もうちょっと外部成長とか出来るんじゃないかと思ってたのですが、あれですかね、社内で足の引っ張り合いとかしてるんでしょうか。このノンリコの物件をトップリートに売ったらあいつが楽な思いするんだよな、だったら売るかいな、とか。この相場であの無策はいかんでしょ。

8984 大和ハウス・レジ 3.58 177,775
ずーっと1番のお気に入りだった大和ハウスレジもここまで上昇してきてしまいました。そして最後までないと思ってた若葉台も取得して、高値買いが目立つようになって、負ののれんがあるから業績は問題ありませんがやっぱ最近の買い方は気に食わないなあ。でも株価が上がりつつけているジレンマ。

8985 ジャパン・ホテル 3.59％ 141,549
業界の顔だった鈴井社長が交代して吉とでるか凶と出るか。正直、彼らがアクション起こすたびに「鈴井社長だったらどうしてたかなあ」と思うんだろうなあ。ホテルは昨年の好調からどう上乗せしていくのか難しいところ。テナントとうまくADRを追求していけるのか、物件取得は可能なのか。まあ、鈴井社長の気持ちは分かります。オリンピックまで色々と動きそうな業界なんでリートに収まるより出た方が楽しいよね。

8986 日本賃貸住宅 4.83 96,764
金利コスト改善で上方修正は予想通りの範囲ですが、如何せん他の住宅REITが強烈に上昇しているので今日はググっときました。マーケット層がもっとも厚いところに手頃な物件が揃ってます。ずーっと安定しているのだろうなあ。上位住宅REITと100bp以上のギャップは大きすぎ。

8987 エクセレント 3.62 163,964
3月に「次はこれ！」ってオヌヌメしたようなしてないような。上にも書きましたが、2番手REITが頑張っているのか準1番手が不甲斐無いのか。でもここまで来たら普通のデベなら後ろ見なくても大丈夫でしょう。そもそも物件のピカピカ具合ならJ-REITトップクラスです。いいのだけ見れば。

3226 日本アコモ 3.83 176,032
みんな分かってるからこの利回りで停滞しているのか。ここ最近はアンダーぱフォームを取り戻すかのような動きですが、深追いは禁止。三井不動産は良くも悪くもカメの如し歩みを確実に、って感じですな。つまらない（最上級の褒め言葉）。

3227 ＭＩＤリート 5.14％ 43,115
パス！次いこう。大阪もかなり良いって聞きますけどね。

3234 森ヒルズリート 2.95％ 203,445
テコ入れの仕方、タイミングが完ぺきで見事に立ち直りました。ここから軸を振らさずにいけるのか欲が出ちゃったりしないか。利回り目線は変えないままいけるのか？変えても許される環境ではありますけどね。

3240 野村不動産レジ 4.30％ 86,832
パス2！含み損の大きなREITには興味ありません。

3249 産業ファンド 3.62％ 149,310
マーケットの見方が良く分かりません。三菱商事が株売っちゃってから一気に普通のREITになりましたな。そんなにネガティブに見る必要ないと思うけど従前は明らかに評価され過ぎでした。インフラファンドとして生まれ変わったら笑う。ってか投資主総会でやられちゃったら既存投資家は手も足も出ないんじゃないかと。

3263 大和ハウスリート 3.63％ 129,278
昔はここまで書いたらあと一息だったのにまだ10銘柄以上残ってるよ！こちらはやっと大和ハウスリートならではの評価がされてきた模様。まだまだ成長すると思ってます。オリックスといい郊外型商業の受けは良くないからやらないに越したことはないのだが、乱立するような時代でもないからいいのかな。

3269 アドバンス・レジ 3.53％ 331,760
3月の利回りは4.18％で大変お買い得でした。マーケットってなんだろうね。配当金水準はまだ上積み余力あると思いますが、次にどんな水準で物件を取得するのか要チェックです。図体がでかい分、ファイナンスもそれなりの規模でやらないと効果が出ません。そろそろ再開発とかやってくれないものか。

3278 ケネディクス・レジ 4.87％ 56,612
スターツとは違うのだよ、と書いた記憶がありますが今のところそこまで大きな違いにはなってませんね。まだまだ成長余地はありますが、もうちょっと株価が上がらないとブーストかからないかも。ちょっと時代の流れの方が早かったかなあ。いずれそれなりのサイズにはなると思いますが一番おいしい経験はできないかも。。

3279 アクティビア 3.51％ 222,190
3月の時とあんまり株価水準変わってません。その時は悩ましいって書きましたが、今は個人的にはもうちょっといけると思うのよね。オフィスと都心商業は素直に伸びるでしょう。もっと派手な物件取得してほしい。高島屋を売っちゃったのは残念。

3281 ＧＬＰ 3.80％ 237,040
スポンサーの中国戦略は色々と評判悪いですね。10万円割れた水準はお得感ありましたが、ここまで上がってくると急に割高に見えてきました。なんだろうこの気持ち。なお、ここまでプロロジスと戦略を分けるならもっとちゃんと言ってほしかった。

3282 コンフォリア・レジ 4.31％ 77,107
あと1回POすれば1000億円到達でそれが可能なREITだと思ってます。見慣れてくると地味な物件が多いですよね。それがまた可愛いのだけどもさ。7月権利落ちでどこまで上昇していくことができるか。

3283 日本プロロジス 3.13 367,794
完全に見誤った感のあるREIT。ここまで株価が突っ込むとは。利益超過分配とか皆さん気にしてないのね。敗北宣言ですわー。GLPと対照的にスポンサーも外国人から評判いいのよなあ。

3285 野村不動産マスター 3.94％ 202,662
野村の物流と思えばもっと突っ込んでもいいのですがポートフォリオを見ると冷静になれる、そんなREIT。飯田橋にもGEMS作るらしいですがどこなんでしょうね。あの牡蠣の店がB1Fに入ってるややペンシルなのとか明らかに再開発モードな気がしてますが。

3287 星野リゾート 3.74％ 37,512
評価が難しいですが、きっちりポートフォリオを作ってほしかったなあ。あれだけやり手の社長ってことなんで割り切れるところは割り切ってるんでしょうかね。ビジネスとしては正解だと思います。業績拡大を5年待てるほど星野は余裕ないでしょう。社長の寿命も無限じゃないし、そもそも旅館なんて不動産価格があってないようなもんだからどのようにでもREITに取得させられるし。なお我が家の星野リゾートの評価はやや下落傾向です。

3290 ＳＩＡ不動産 5.96％ 31,016
まあいつか合併でもするんですかね。スポンサーが身銭切れば森ヒルズリートのように回復する可能性が微残？

3292 イオンリート 3.68％ 126,255
ここから先は公募増資でどんな成長を見せることができるのか次第でしょうね。ポテンシャルは高いと思っております。星野と同じで物件価格があってないものだからなあ。やっとマレーシア物件も買えたことだしいよいよ本番。

3295 ヒューリックリート 3.04％
あれだけスポンサーがイケイケならこのバリュエーションも許される。大和証券オフィスと同じようにPO出尽くしにならなければいいけど、JPRや他のREITに比べると上場した時期が良かった。森ヒルズとこのREITはどこが適正価格なのか難しいところ。

3296 日本リート
無理やり上場してみたものの冴えない展開（予想通り）。あれだけ非上場REIT立ち上がっててPOできるのだろうか。

3298 インベスコ
よく頑張ってると思います。

ここからオヌヌメランキングつけると難しいなあ。時期的にはPOのタイミングですがフロンティア（POしたら是非）、積水ハウスSI(本当はPO直後の95000円だった)、産業ファンドあたりかなあと。大和ハウスリート、主要住宅REIT、オリックス、ケネディクスあたりは3％台後半まで調整してくる場面もあると思うのでその時を狙いたいところではあるが。。。

雨降り杉内。inzaiです、こんばんわ。ゴルフ中のゲリラ豪雨とかマジ勘弁。東京戻ってきても降ってきたし。それはそうと、落ちこぼれて、バカにされる人の「15の行動」ってコラムがタイムリーでした。先日のうちの職場のアスペがまさにそんな感じ。ただ奴は遅刻はしてきません。そういう形だけはやたらこだわるやつで「あるべき論」とか大好きです。あるべき論をきっちり貫けば仕事だって普通にできると思うんですが、こだわるポイントが局地的なんだよなあ。

さて、J-REITは一瞬1600ptを超えましたが、その後はやや上値が重いです。ジリジリと下がる株式市場に比べれば穏やかな調整に留まってますが、それまでの勢いを考えると急にとまった感じもなきにしもあらず。明日は期末ですが変な動きが出ないといいなあ。恒例のドレッシングはきっとあると思います。私も結局売り損ねてるんで引けで落そうかなあと思ったり。

さて、久々のJ-REIT分析ですが、触手が動かないなりに書いておかないとネタも忘れるしということで。配当利回りと時価総額はJ-REIT.comから拝借しました。企業発表に基づく数字で、必ずしも適切かと言われると突っ込みたいところもあるのですが、あくまでちゃんとバリュエーションするんじゃなければそんなに大きな差が出るもんでもないしなと。もし使っちゃだめならtwitterまで連絡いただけると幸いです。

8951 日本ビルファンド 2.65％ 827,432
スポンサーの三井不動産が無事に公募増資を終えました。聞くところによると個人投資家に配分したのがPO全体の6割でその過半は既にマーケットで売られたとのこと。それを吸収するってインデックスイベントがあったといえども底堅い需要です。NBFの方が静かで特にイベントもありません。このままだと2014年12月が減配になってしまうので何かやってくると思ってるのですが、自然体に任せるかもしくはJREに負けじと超一等地の物件を買ってくるか。日本橋あたりのSクラス（三井タワーかコレド）か八重洲あたり期待したいところですが、無駄に張り合わないのが王者の風格なんだよなあ。

8952 ジャパンリアル 2.61％ 732,145
大手町は思い切った取得でしたね。スポンサーは強気のリーシングを掲げているものの業績はまだ追いついてこないかなあというニュアンスなのに傘下のREITにはその価格で買わせちゃうんだと。CR3.3％と言われているのは半分ネタではありますが、それでもポートフォリオの物件利回り比では突っ込んだなあと。

8953 日本リテール 3.68％ 517,267
配当利回りがやっとインデックス近くに下がってきました。あまりに乱暴な物件取得ばかりするもんだから、時価総額3番目なのに相場が上がっても全然付いていけなかったのはまあ御愛嬌。さすがに4％台では長期間放置されませんでしたな。イメージと違って商業施設の賃料は景気に左右されないから、こういう相場では他のセクターに劣るのは仕方ない。

8954 オリックス不動産 3.58％ 274,871
社長がファイナンス畑の人に代わりました。3年毎くらいに代わる会社ですがこういう時って株価が重くなる兆候にあります。オリックスは基本的にグループから物件買いますし、ここまで大きな企業グループだと社長の一存で何も決められないもんですが、それでも不動産に詳しくない社長は避ける傾向にあります。日ロジの社長くらいはっちゃけてくれるといいのですが。

8955 日本プライム 3.39％ 296,588
このREITは最近なにもしてません。嵐の前の静けさか、特に親会社が困ってないからなのか、賃料上昇だけでやっていけそうなのからなのか。私はどうでもいいんですがヒューリックにスコーンと抜かれてジャパンエクセレントやケネディクスもオリックスもすぐ後ろに迫ってます。

8956 プレミア 4.84％ 87,589
分配金横ばいでがっつりLTV落とすならこのタイミングしかないと思うのですがどうでしょう。それだけでググッと評価上がりそうな気もするんですがねえ。NTT都市開発は利益追求すべき株式会社としては確かに評判良くない会社ですが、ネームだけは悪くないような。

8957 東急リアル 3.51％ 139,406
上半期は謎の株価低迷でした。3月も同じこと言ってますが、用賀が気になるとはいえあれだけの立地に商業持ってて利回り4％って放置ってそんな馬鹿なという感じ。ここからどうするのかなあ。ヒカリエとか買っても大丈夫な株価水準ですしマーケットはそれを望んでいると思うのですが、ここで訳分からんもの買っちゃうのもいつもの東急だったりするからなあ。

8958 グローバル・ワン 3.48％ 57,927
山内社長が何を考えているのか心底分からない。稼働率下がったり苦戦してますが、どう客観的に見ても苦戦するべくして苦戦しているだけにしか見えない。テナントを繋ぎ止める努力とかしてるようにはまったく見えないですんもん。天王洲はうまく売ったと思いますが、青山はきっちり埋め戻せるのかなあ。大型物件の売買が昔ほどガチな時代じゃないだけに生半可な独立性はあだになる。

8959 野村不動産オフィス 4.37 177,522
決算は微妙な感じでした。色々と保守的に見ている感じではありましたが、第2位テナントの天王洲のJALが大幅減賃の懸念が出てきたのでそれをどう帳尻合わせるか。かなり長いスパンで業績底入れさせるみたいな感じだっただけに、内部留保使って間に合うかどうか。配当は1万円から大きなアップサイドは望みにくいのかなあ。オムロンとかオリコの退去とかマジでやめてほしい。

8960 ユナイテッド 3.51％ 404,779
ここと大和証券オフィスはイケイケだなあと思ってたら時代が追いついてきました。正直びっくりです。安い賃料で稼働率維持してた感じもあるので相応のアップサイドが実現しつつあります。9万円台の時からオヌヌメ上位でしたがここまで順風満帆とはなあ。でも非上場REIT立ち上げるのはちょっと残念。丸紅はREIT2本も支えられるような物件パイプラインあるんだろうか。

8961 森トラスト総合 4.12％ 222,948
なぜ野村不動産オフィスが森トラストからオリコ本社を買ったのか。なぜ系列REITに降りてこなかったのか。理由は定かではありませんが、1棟借りには懲りてしまったのか、でもこのREITはマルチオフィスをリーシング続ける気迫もないような。。。京橋あたりどかんと買ってくれませんかね。未だに配当利回り4％って。。昔はNBF、JREに次ぐREITだったのになあ。グローバルワンもそうですが、物件数が少ないと一手間違えると当面挽回できないのが難しいところ。

8963 インヴィンシブル 4.88％ 37,080
POキター！！ホテルの収入から運営経費引いて全額を不動産収入としても鑑定価格上の収入より低い、ってことはこれからまだまだマイステイズの収入は伸びるってことですか。すごい物件買ったなあ。ビジネスホテルはほぼピーク売った感じってみんな言ってる気もしますが本当に大丈夫なのか。外国人次第か。

8964 フロンティア 3.46％ 276,768
マーケットと相関が低いというか何か素直じゃない動きしてます。ツンデレか？ってくらい変なときに上がって変なときに下落してくる。時価総額の割に流動性低いせいもあるかもしれませんが、ここもNBFと同じで何もしないと利益がデコボコになるので三井不動産のPO後に何かやってきてほしいところ。三郷のTKとかいずれ買うんでしょうけど。

8966 平和不動産リート 3.88％ 75,893
半年前のPOの時にここまで上昇してくるとは誰が思っていたのか。プレミアと同じようなポートフォリオなんですけどねえ。思いのほか全社挙げてリーシングしてる感が強い。まさにトラックレコード見てくれって胸張れるREITだと思います。ちなみに私も逆張り派なんでずーっとこことユナイテッドアーバン推しでしたが、こんな利回りになるなんて信じられない。大儲け。

8967 日本ロジスティクス 3.12％ 198,619
特にコメントはありません。プロロジスに負けてしまったのは遺憾ですがあれはプロロジスが上がり過ぎていると割り切ってます。でもアメリカ式の外部成長できるのもまたプロロジスなんだよなあ。

8968 福岡リート 3.68％ 121,233
地味子おぶ地味子。それが福岡REIT。福岡は海外からの観光客も戻りつつあるようで、そして九州地方は新たな商業施設ができにくいエリア。従来通りの目線で物件を取得できれば配当金を着々と成長させることができると思います。いいところまで株価上昇しているしそういう肉食ファイナンスはやったことないけど。