ついに星野リゾート・リロ、、、リゾーロ、、、リゾート・リート！来ました！

とリアルで噛みまくったinzaiです。こんばんわ。そういえば数少ないブックマーク先である日替わりタイトルさんも、コンバンワ日替わりです、ってのが挨拶なんですね。意識してませんでしたが、完全にパクッてました。改めて意識すると恥ずかしくなってきたので、今後は自然体で何か考えます。そもそも挨拶が必要なのかという話もありますが、何かリズムでないんですよね。

さて、星野リゾート。資産総額は150億円と極めて小さいですが、ブランドは天下一。ゴールドマン・サックスと提携して旅館再生も手広く手がけており、旅館をテーマとしたセミナーにはいつも呼ばれてます。セミナー内容は極めてスマート。ソツない感じですが、ホスピタリティって最大公約数を探り当てることなんでこういうスタンスが大事なんだろうなと。

ただ星野リゾートに対する好みは大きく分かれます。私はリゾナーレ八ヶ岳、界　出雲に泊まったことありますが、評価は概ね満足。この価格で非日常を十分に味わえました。嫁さんは大絶賛。もっと良いところも泊まってるはずなのですが、細部にレジャーっぽいところが好きなようです。

一方、コストパフォーマンスが悪いと言う人も少なからずいます。確かに絶対的な金額で言えばエリアではトップクラスなのにコスト度外視の何かがあるわけじゃないのは事実。特にご飯は、普通の旅館に比べると格段上ですが、料理屋と比べると色々と大規模な分できめ細かい部分があるのは確か。こういう人が高級ホテルが大好きだったり、とにかく王道、本物志向だったりするイメージです。

何にせよ、ジャパン・ホテル・リートと比べるとホテルのブランドに投資している感がある分、安心感が大きい。あと再生ビジネスやってる分、上場REITに比べて収益性が高いのは魅力。足元でジャパン・ホテル・リートが大きく売り込まれていたのは、ひょっとしたらこのREITの情報が漏れていた可能性も。そういえば今週頭に某アナリストが「唯一のホテルリートとして魅力高い」とか言ってジャパン・ホテル・リートを最上級の格付けでカバーしてたような。いや、気のせいでしょう。いくらなんでもそのタイミングでそんなことしないか。

で、ポートフォリオは次のとおり。

左から取得価格、鑑定価格、取得／鑑定
星のや 軽井沢　　 7,600　8,930　85.1
リゾナーレ八ヶ岳　4,500　5,060　88.9
界 松本　　　　 　　600 686　87.5
界 出雲　　　　　 　680 　726　93.7
界 伊東　　　　　 　670　　714　93.8
界 箱根　　　　　　 950　1,080　88.0
合計　　　　　　 15,000 17,196　87.2

主力の星のや、大箱のリゾナーレ、そして再生旅館シリーズをバランス良く。

この中から評判の良いシリーズを中心にREITにはめ込んでいく感じでしょうか。全ての再生が順調ではないと聞こており、ひょっとしたら今いちな案件を次々という可能性もなきにしもあらずですが、悪かろう安かろうというのは正直嫌いじゃない。

鑑定NOI利回りは8.3％、取得利回りに直すと9.5％。この鑑定価格そのものがちょっと吹いてる感じもありますが、変動賃料の嵩上げが適度な範囲なら、問題ない収益性。ジャパン・ホテル・リートの鑑定NOI利回りは6.2％ですからねー。参った参った。

流動性だけでどれだけの機関投資家が手を引くか、ってかどっかの御贔屓さんがガツンと買っていきそうな感じもありますね。こういうのがもっと増えると個人投資家も呼びやすいのになー。

なんとなく運が好転してきたinzaiです。理由は言えませんが何か良い風が吹いてきたような。でも、この風、少し鳴いてます。

さて、運用会社もビークルも作ってイオンREITはカウントダウンされているはずですが、何故かイオンモールが公募増資を発表して大幅安。この株高局面で資金調達をしたかったのだが、海外物件取得のための法制度が間に合わなかった感じでしょうか。

イオンのこれからを考えるといくら調達しても足りないのが現実ですもんね。

しかし主幹事が野村ってのはちょっとびっくり。かなりイケイケの昔の野村に戻ってるとは風の噂で聞いてましたが、攻めたなあ。全方位外交という可能性もあり、イオンREITはみずほという住み分けなのかもしれません。

いずれにせよ一瞬驚いたマーケットでしたが株価はあっさり戻ってきました。そらそうだろうとも。

ボーっとチャリ乗ってたら車に轢かれかけたinzaiです。こんばんわ。道路工事のおっちゃんと学生で車が通れないほど横断歩道が混んでいたのでそのまま突っ込もうとしたら、ギリギリの隙間を通ってワゴンが突っ込んできました。原因は信号無視した私にあるのですが、車の急ブレーキの音をあんなに間近で聞いたのは初めて。スローモーションになって走馬灯が見えました。

もっとも、そのスローモーションではギリギリチャリの後輪が触れるかどうかで車に直撃する感じではなく、恐らくワゴンの運ちゃんもまったく周囲が見えてなかったので慌ててブレーキ踏んだのでしょうけど、まったく気付かなかった自分のストレスを再確認した一瞬でした。

さて、行ってこいの日本株ですが、正直、勝負は月曜からだと思ってます。暴落翌朝のリバウンド、後場寄りの追証売りはいつものパターン。午後14時過ぎにダブルボトムつけたところでJ-REITを少し拾いましたが、それでも2月の水準よりも高い値段でかなり悩みました。

今の乱高下は、単なるポジション調整であり、海外市場が何とか落ち着いていることから、日本株が成長を織り込みに行くのは時間の問題です。その時に、分からないものは分からないと自律機能が働くか。特段のリズムも節目もなく上値を追い掛ける展開が続くのか。

2月はアベノミクスの効果がほぼ浸透してた環境で、3月4月は株価的にボーナスフェーズだったことを考えると、成長戦略が具体化しつつ有るとはいえ、上値を再度追い掛けるには材料が必要です。そして、その材料は案外簡単に見つかるのでしょうけど、信頼感はこれまでより落ちる。

ドル円が100円として、日経平均はどこまで追い掛けられるか。15000円までなら仕込むのは12500円からですし、17000円ならここから押し目でも構いません。ボラティリティが荒れる中でそういった肌感覚がないと迷子になりそう。

J-REITは1050-1100がボトムとして、1300なら配当利回り4％くらいで今のコンディションならフェアバリューな感じ。1150なら4.5％で、住宅リートの利回りが5％。ベース金利が1％上がっても怖さは消える水準ではあるか。

仮に上に行くと、下値余地にびびって買わなかった分は負けますが、個人投資家として別に20％のアップサイドを放棄して塩漬けするのは悪くない判断。オーストラリアとか外債はこれから面白い展開になりそうですし、グローバルREITもまた然り。余力は多めに残しているに越したことはないのかもしれません。

野村マスターのIPOは大丈夫かなあ。仮条件決定（9.2万円－10万円）までこぎつげましたが、巡航ベース利回り4.5％は相対的に割安感に欠ける感じも。LTVを下げるのか、上場後の株価推移なんて知らんということになるのか。どのみち野村不動産投資顧問としては見送りという判断はないと思うけども。。

PCを買うか原因を究明するか。電源のへたれが原因だろとドスパラの履歴みたら購入したのは2012年8月であることが判明。HDDドライブも変えてみるか・・泥沼まであと一歩。inzaiです。

日興証券の店舗をバルクで買ってから1年半、金沢、池袋と次々と売却しているケネディクス。日本橋の日興証券本社が退去すると聞いたときはさすがに「SMBCは何がしたいんや？」と業界が騒然となりましたが、この度、無事一部のテナント誘致に成功！！

これで配当金は800円ほど上積みされる。やったねタエちゃん！！

なお、テナントはケネディクス本体と子会社（REITの運用会社含む）の模様。KDX新橋からの移転となります。

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賃貸面積が1110㎡から2730㎡に増えるところは良しとするけど、自社物件から自社物件への移転で矜持も糞もないんかいな。。あそこなら新橋のほうが床小さいしエリア的にも貸しやすいか。

配当金はどうなるんだろうか。事前の見立てだとFR12付くが中期的には配当金を10％上乗せできる水準だったが、マルチテナント化でちょっとだけ小さくなった床の影響あるにしても、まさか自社移転でFRつくとかないよなあ。

森トラストもそうですが、ちょっとオフィスは楽ではございませんなあ。悪いニュースが続いているだけとも言えるけども。