月別アーカイブ: 2016年11月

悲報：J-REITが下げ止まらない

米株、日本株、ドル円以外は全滅。私の希望はトヨタとみずほとひふみ投信だけ。inzaiです、こんばんわ。J-REITは当面下げ止まらないでしょうね。配当利回り4％の1625ptまで一直線に下がります。なぜ分かるかって？見てきたからです（2525風）。まあもちろん冗談ですが。

それにしても分散投資とか意味あるのか悩んでしまいますね。グローバルな成長を取り込むためには新興国への株式投資が必要とか言いながら、ほぼ原油に連動する値動きなのでこれリスクに見合っているのか微妙なところ。ドーンと儲かってドーンと損するというのはちょっと辛い。ボラが激しいのでアセットアロケーションをしっかり管理していれば上手く取れるのでしょうけど、入るタイミングを間違えるとこれジリ貧ですよね。投資なんか何だって入るタイミング間違えると何もできないまま追い出されるもんですけど、数年間やってて利食いのチャンスすらないなんてザラにあります。3か月もしくは6～8カ月サイクルくらいで見ておくのが一番良さそうな気がしますし、分散を投資をやめる気はないんですけど、リーマンショックの後の動きを見ているとやっぱアメリカ様の株とREITは一番ウェイト高くしておくべきかなと思ったりします。今度GFCが来たらそうします（反省）。

さて、J-REITは今日で5日続落。デベロッパー株は絶好調なのにJ-REITは大統領選の時の安値近辺まであっさり落ちてきました。じゃあこの辺で下げ止まるかと言うと、9月の記事というかその記事の大元となったJ-REITのテクニカルにはで書いた通り、1750ptが止まればラッキーなサポートラインで、保守的に見れば1600pt、配当利回り4％のところからが検討に値する水準という見方は変わってません。短期な調整は進んでいますが、投資法人みらいのIPO、スターツのPOに今日はアクティビアのPOも発表されて需給はちょっと重め。10月の東証主体別投資家動向では銀行（日銀以外）、保険、海外、投信、個人がみんな売り越しというちょっと見ない有様でしたし、今日は寄り付きから引けまでずっと売られっぱなしでなんだか見てて辛い1日でした。止まるのかあれ。

そもそも米国の金利上昇がきっつい感じになっており、まず米国REITが崩壊。売り一巡後にインフレに対応できる商業やオフィスは何とか戻ってきましたが、物流やトランクルームなどインフレに対応できないアセットは全滅。そして米国の金利が上に抜ける雰囲気が止まらなくて、新興国の長期金利、そして週末・今日と短期金利が反応。こんな状態で安定配当の代表たるREITが無事なわけがありません。金利上昇は負債コストの上昇（PLヒット）、エクイティコストの上昇（株価にヒット）、CRの上昇（バリュエーションにヒット）という3重苦を引き起こしますが、そもそも目に見えているのは真ん中のエクイティコストのみ。アメリカも日本もどのREITも長期化を進めておりクッション持ってますけど、ボディブローのように効いてきますし、そもそも日本の小型REITのように変動で有担保で満期まで短いとかあれよあれよと支払コストが上昇していきます。まあ、この辺は日銀、金融庁が許さないと思いますが、あれだけ国内外から「しょーもないREITを上場させんな」と言われるとどこまでカバーできるんでしょうかね。まあしょうもないREIT増やしているのは米国も同じではあります。

結論：時間分散で米国、先進国、新興国リート買いましょう。

 

いちごホテルリートが10％の爆騰！

円高怖いしホテルとか商業は触りたくないなと書いた次の日にホテルREITが軒並み爆騰！inzaiです、こんばんわ。

寄り付きから買い気配でやっちまった感はあったのですが、昨日の暴落相場でも年初来安値を更新しなかったことで、買うならこのタイミングってことなんでしょう。どこが買ったのか気になりますが最後まで買ってたのでそれなりに気合の入った買いで明日以降続くは何とも。ショートセルの買い戻しだったりしないかなあ。でもそれだったらもっと短時間で激しいか。それにしても久々にすごいの見たなあ。ちなみにいちごインフラの仮条件は95000円-100000円。やっぱ下はバッファ見てきましたね。タカラレーベンと比べると一長一短あり長い目で見ればいちごの方が安定しているのですが、その長い目ってのがいくらなんでも長すぎる。そこらへんが難しい。ヒューリックのヘルスケアみたいにポートフォリオの分散的な意味合いでREITが持つのが良いのかもしれませんね。

とりあえず今晩は米国REITに注目です。金利上昇でボロボロですがマーケットがどっちに行ってるか分かりやすいバロメーター。ドル円も余ってるし突っ込んでみるか休憩するか悩ましい。昨日から悩ましいばっかり行ってますね。トランプと言えば不動産だろうと言いたけど、インフラ投資期待で建設業が上昇しててそれすなわち建設コスト上昇なんでデベには逆な気がするんですよね。

 

祝！トランプ大統領、爆☆誕！

トヨタの自社株買いでADR上昇してウキウキだったのにこの仕打ち。ほんと辛いです。inzaiです、こんばんわ。ただ、ポジション持ちにくい時間が終わったという意味ではほっとしてます。

J-REITは難しいところです。BREXITの後、売り一巡の後にすんなり戻ると思わせておいて結局戻り切れないままずるずると下げてここまで来ております。今日は日本株の暴落に比べればそんなに下げなかったことみるとマーケットの価格調整はそれなりに進んでいると考えられますが、ただ、戻りを期待して良いのかと言われると微妙。場中に大きく下げて一定の売りをこなしたので上値も軽いと考えるか、売られた時間が短かった分、戻り売りが溜まっていると考えるのか。上値を試さないままここまで来ているので何とも言えません。下値を見れば1600ptくらいにPNAV倍率1.1倍とか利回り4％とか集まっているのですが、ちょっと離れすぎていてあまり目安になりません。キャッシュ欲しい人はREIT売って、大きく下げた株の方に投資するの方が夢がありますよね。

本日前場にプラスだったのはインヴィンシブルと日本プロロジスだけ。終値ではNBF、JRE、UUR、阪急R、エクセレント、アコモ、スターツ、コンフォリア、プロロジス、H&M、日本ヘルスケア。リバウンドで大手銘柄が買われるのはいつものことですし、阪急はLTV上げて天王洲のリーシングも大きく進んだので何もしなければ分配金は維持できます。そういう意味では戻るべくして戻った銘柄が多いので普通のリバウンド狙いの買いかもしれません。案外利益確定も早いかも。2番底来てくれないかなあ。

下位銘柄を見ると大江戸温泉、さくら、マリモの最近のIPOが仲良く75000円前後まで売られたのはもう目を覆うしかない有様とは言え最終便に間にあった良かったねというのが心の底からの本音。優勝劣敗がさらに進んでいる中で利回りが6％を超えてきた下位銘柄がどういう扱いになるのかほんとに気になります。REITだけはIPOゴールなんてないと思っていたのに、上場期間が史上最短7カ月を更新するのでしょうか。wikiによると史上2番目に短い上場期間はあのモリモトで10カ月だそうです。ほんと不動産会社って目立つことしますよね。系列REITのビ・ライフは今や大和ハウスリートとしてバリバリなので不思議なもんです。

トランプ関連で言えばやはり円高懸念。ホテルは近づけないし、商業も連想されてダメそう。円高そのものはイオンリートとかにはプラスなんですけど最近の値動き見ているとそんなん関係ないと思っておきたい。あとは当面常識的な動きなんでしょうね。J-REITも一回くらいは株式みたいに暴落してくれないかなあ。

J-REIT分析　2016年10月3日　その3

今日は11月3日ですが誤植ではありません。J-REIT分析10月3日（仮）からその2を経て1カ月が経ってしまいました。inzaiです、こんばんわ。

やりたくない仕事だったら効率的に処理できるのに、やりたいことを思う存分やって良いと言われると難しいもんですね。自分というコストを最大限に使ってしまうのでなかなか余裕が生まれません。秋はゴルフも登山も最高のシーズンなので遊び呆けていたのも事実ではありますが、J-REITはボディーブローのように下落してて、米国REITはどえらいことになってます。向こうは主要REITの四半期決算が終わりつつありますが、ちょっと厳しい内容です。グロースをどこまで吐き出すかですが金利上昇のタイミングとがっつり被りそうな感じ。まだ自律反発は厳しいし大統領までは静かにしてようと思います。ここのところ軟調なシンガポールREITは今日も下がっております。

J-REITは最近ニュースらしいニュースがありません。自分の感度が鈍っているだけか。。NBFの三菱重工ビルの重工退去の話は売却した時点で、あり得なくはないのですが、50％/50％としか言いようが。漏れるとしたら重工側からでしょうから賃料下げたいという意向ですか。どちらにしても良い話ではありまえせん。

そんなことより配当利回り6％超える銘柄がゴロゴロしてます。ダウンサイドとアップサイドを比べるとアップサイドはハイパーインフレしかない一方、ダウンサイドリスクは稼働率低下、築古物件の修繕コスト、歴史的低金利の恩恵を最大限に受けた金利コストとキャップレートなど盛り沢山。仮に金利が1％上がるとLTVと金利コストがえらいことになります。1年、2年の保有なら問題ないのでしょうけど、みんなが手が出ないのでしょうか。最終的に合併しか道はなく、トップリートの値段見るとかと言って上位銘柄の今のバリュエーションが金利1％上がっても正当化できるかと言われるとそんなことないんですけどね。

ではJ-REIT分析の続きです。年内にもう一回ちゃんと書きたいけどペルソナ5とCivilzation6が積まれているのでどうなることか。

3269　アドバンスレジデンス
特に何もないのですが消去法的に買われてます。売られるけど戻ってくる感じで、他のセクターとは真逆です。そらファンダメンタルズ読めるの住宅くらいですからね。

3278　ケネディクスレジデンシャル
激しく上下してましたがなんとかここまで戻ってきました。それでも利回りはまだ4.3％。無理しない成長戦略は評価しております。

3279　アクティビア
50万円は死守。ユナイテッドアーバンもそうですが11月決算銘柄は冴えません。10月決算銘柄の権利落ち後のパフォーマンス見たらそら近寄りたくなくなります。

3281　GLP
可もなく不可もなく。ボラのタームが他の銘柄と違う気がするのは、中身とLTVのせいでしょうか。

3282　コンフォリア
ついにまともな利回り銘柄の仲間入り。このまま評価が定着するかが問題です。東新宿のマンションが安定すれば日本の高級レジも新しい時代かと思います。あのオペレーションは好きです。

3283　日本プロロジス
さすがに本国のプロロジスも連れ安ですが、下げ幅はそれほどではありません。やはり世界的企業は違うのか。こちらにも期待。

3287　星野リゾートリート
分割してから急落。イベントとしてはスルーしてましたが、案外期待されていたのか。。他のホテルREITに比べて好調だったのでその反動もあったのかもしれません。

3290　SIAリート
みずほ信託効果とは関係なく十分下落してたから最近も下げ渋りの傾向かと思います。ここからの下げはどういうバリュエーションにするか悩ましいところ。

3292　イオンリート
P/NAV倍率1倍で配当利回り4.5％ねえ。ここがダメになる時はREITの半分が消える時だと思っておりますが恐怖感を拭えないのも事実です。

3295　ヒューリックリート
スポンサーは可もなく不可もない決算。スポンサーの持ってる物件を見るとオフィスから他のアセットへアロケーション増えそうですが、タイミングとしては悪くない。

3296　日本リート
IPO価格の25万円を割り込みません。意外。利回り5.6％なら問題ないですか。6％台に来るとマーケットがいよいよ本気出してきた感あります。個人的に注目しております。

3298　インベスコオフィス
ポートフォリオが中途半端に良いのでオフィス大量供給時代に財閥系とガチでやらねばいかんというのが毛嫌いされているのでしょうか。売り込まれ感が特に大きいです。

3308　日本ヘルスケア
正直、ヘルスケアは良く分かりません。何もなければP/NAV0.9倍、利回り4.5％で安定なんでしょうけどそれだとファイナンスできないし辛いところ。第三者割当増資で割安な物件を買って成長を見せればいいのですがそんな裏技ちっくなことをするにはもうちょっと局面が進まないと。

3309　積水ハウスリート
めっちゃ上昇して権利落ち後にめっちゃ下がっていきました。何があったのかまるでわかりません。ポテンシャルはある銘柄なので評価が変わったと思いたいですが、14万円で踏ん張れるかどうか。上も下もどっちもありだと思っております。

3451　トーセイリート
ファイナンスも出来てるし頑張ってると思います。期待値の低い物件を取得して期待値通りのパフォーマンス出してます。それをもう一段高いレベルでやろうとして難局に入っているのがインベスコ。

3453　ケネディクス商業
可もなく不可もなくアップサイドないけどダウンサイドあるという辛いけど日本の小売りを代表するかのようなファンド運営です。

3455　ヘルスケア＆メディカル
略

8979　スターツプロシード
スポンサーの物件がありそうなのに良く分からない。トーセイと同じような運用できなそうなのにな。

3459　サムティレジ
このREITが割安に物件するときはスポンサーの腹切りプライスも混じるので複雑な気持ち。福岡のホテル開発とか本当に大丈夫なのか。

3460　ジャパンシニアリビング
略

3462　野村不動産マスター
ちょっと規模が大きすぎて良く分からない。本人たちも何をアピールしたら良いのか分からないのではないか。US-REITだと一周回って大きな話しかしなくなります。3時間くらいみっちり話しみれば色々見えてきそう。

3463　いちごホテル
ホテルはRevPAR20％下がることを見ておけば十分かなと。7割方調整終わっているはず。インヴィンシブルのNAVは1倍です。もう一声！

3466　ラサールロジ
なんで動かないのか分かりませんが、やっと評価されてきた感じ。インベスコみたいにはならないと信じてます。

3468　スターアジア
いま配当利回り6％超えの銘柄を全部買えば半分くらいはトータルリターンプラスになりそうですけどね。社員も最後まて残ってくれるのかとかそういうのがね。。

3470　マリモ
スポンサーは思ってたより利益出てないようで。いや税金払うのがもったいないからどっかに回しているのか。あの売上高でこのご時世で利益あれだけってことはあまりサポートは期待できないのかな。

3471　三井不動産ロジ
投資家の期待値ビンビン。そこで三井不動産がどうしてくれるのか。

3473　さくら総合
なんてあのポートフォリオで（略