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東証REIT指数が1,979.46ptへ

九州の雨、止まりませんね。カナディアンソーラーの主力発電所がある益城町がしょっちゅう出てくるのでドキドキしぱなっしのinzaiです、こんばんわ。

時間がないのでショートコメント。J-REITは5日続伸。2000pt超えたら史上最高値の2600ptまでほぼ空白地帯。どうなることやら。あの時とは外部環境がまったく違いますし、当時見ていた人にしか分からないであろうあの勢いは投資口価格にもファンタメンタルズにもさすがにないですが、シンガポールREITは11月からずっと上昇してきてこの1か月半で+15％高。ワンチャンあるのかないのか。

日本賃貸住宅の下げが止まらない

inzaiです、こんばんわ。

さて、日本賃貸住宅の投資口価格が下げ止まりません。いまや数少なくなった住宅特化型、いや、アコモはホテル買ってるし、ADRは昔から学生寮やヘルスケア、コンフォリアも学生寮、ケネレジはヘルスケアREITと合併してるし、あれ？もはやこことスターツだけが純粋な住宅特化型なのか？そんな希少種である日本賃貸住宅ですが、5月21日の決算発表後、投資口価格がズルズル下がってます。恐らく8986の検索結果がバックヤローに乗っ取られたのとは関係なく、というかそんな冗談を言ってられないくらいで、分配金利回りは4.78％まで上昇しております。NAV倍率も0.9倍くらい。

最近では、新潟からの撤退を含めて小型の10物件を売却し、さらにポートフォリオの10％～15％の資産入替計画および新たな中計の策定発表など、流行りのダイナミックポートフォリオマネジメントを掲げたものの、賃料上昇が著しい都心23区の割合が40％に留まり（コンフォリアはなんと23区比率90％）直近期でようやく反転に至った賃料上昇の継続性に対する疑念、スポンサーである大和証券からは物件供給が期待できず実際に最近取得した本駒込もなんとも言えない感じでほんとにそんなたくさん入替できるの？という感じ、そもそもこの3年間の中計が未達だったのにまたしても外部成長頼みの目標を掲げて大丈夫なの？（そもそもアクイジ専任一人しかいなかったし）、そして築年古いので改めて見るとほんと金かかるポートフォリオだな、などなどなかなか比較衡量でポジティブには至らなかったのがとりあえずの決算講評といったところでしょうか。

あと昨年9月末から今年3月末で大口投資家10社が8万口（発行済投資口数の10％）落としているがまだ少し続いてるっぽいのも価格下落に影響している可能性がありますし、他の大手住宅REITが賃料がどこまで強含むのか分からないけどダウンサイドはまずないと超強気なのに比べると日本賃貸住宅はそこまでは言い切れないのは仕方ないにしても、格付も未だJCRでA+というのも何かあるんじゃないか（実際は物件のクオリティの問題だと思いますが）とか、とかく疑念に困らないのがこのREIT。

個人的には東野前社長がしっかりとした組織マネジメントで日本賃貸住宅という難しいポートフォリオを軌道に乗せており、オペレーション力は大手に劣るところはないので、大和証券が私募REITとのコラボでしっかりと住宅マーケットに食い込んでくれるのか、内部成長が鈍いのは周回遅れなだけでこれから来るでしょ？来てくれるよね？、日本ヘルスケアやサムティとくっつけるなら早くくっつけてくれ、とか、この利回りとリスクなら物流REITの方がマシじゃないか、いや、でもグロースなくても物件売却益の可能性と住宅の分散考えるとこの利回りで良くないか？、そもそもこのREIT売って何買うの？とか考えてしまいますが、日本賃貸住宅の真面目な人間性はとても好きです。

J-REITがFTSE株式インデックスに入るかも

本日16日のさくら総合リートは91,400円（+0.4％）スターアジアは111,300円（+0.5％）。inzaiです、こんばんわ。本日、スターアジアが投資主総会の開催請求を行いました。回答期限である5月13日に届いたさくらの回答が「一定の時間を要するので回答は差し控える」であり真摯な対応をする意思があるのか疑問とのこと。

そんなことよりJ-REIT市場はFTSE株式インデックスへの組み入れで大騒ぎ。MSCIは不動産株とJ-REITを区別してませんが、TOPIXには当然のことながらJ-REITは組み入れられてませんし、FTSEにおいてもNAREITインデックスはあっても、株式インデックスには組み入れられてません。それが6月にかけて意見を募集し、9月に結論、来年3月にインデックスイベントやるとのこと。数千億円以上のインパクトが想定されJ-REIT市場は朝から大騒ぎでした。

現物不動産投資とREIT投資のどちらが良いか（Twitterまとめ）

今年のヤクルトは一味も二味も違いますね、inzaiです。試合前の打撃練習だけでもテンションがだだ上がりです。山田、バレ、エイオキ、そして村上！

何かと議論になる本日のタイトル。Twitterで少し盛り上がっていたのでこれ幸いにまとめてみました。現物不動産投資否定論者＝REITの方がマシじゃね、という呟きは多いのですが、REITを否定して現物不動産投資を薦める人が思いの他少なく、なんともバランスの悪いまとめに。もっと公平感を出したかったのですが、良くも悪くも不動産投資推しの垢は、不動産投資がNo.1！迷うことなく不動産！というノリなのでやむかたなしか。

もちろんTwitterで多い意見が正しいとは限りませんし、不動産投資で不労所得を得ている人を何人も知ってる一方、なぜ銀行が（ほぼ個人向けの）債権回収専門の子会社を抱えているかと言うと、それだけ不動産担保融資で息詰まる人が多いからで、どこまでいっても現物不動産投資は事業なんだなあと。

この二つが両立しないわけではなく、REITのファンドマネージャーやアナリストでもレバレッジ効かせて現物不動産やってる人は少なくないです。特に外資系はクビになったら退職金も年金も次の職も確保されてないわけで保険代わり、と言うか、そもそもあの方達そのものが個人事業主みたいなもんなので、事業の分散という観点ですかね。そういう意味で参考になりそうなサラリーマン系の方の借金はせいぜい1億円～2億円で「分散が不十分なので退去されるとダメージが大きいけど売ろうと思えば売れるものをやってるけど、最近は買えない」という方が多い印象。

そういった株式のプロでかつ投資現物不動産投資もやってる方が口を揃えるのが「とにかく最初の1件、2件で失敗しないこと」。「失敗」とは不動産事業が費用持ち出しになり、借金が返せなくなることですね。買った後にテナントが退去して、支払利息と管理費が持ち出しになり、借金を返すために物件を売っても借金額に満たなければ終わりです。

初めてであってもきっちり種銭を用意できれば業者の信用がなくても取得機会は増えますし、最初さえ乗り切ればレバレッジも使いやすくなるとのこと。最初からフルレバだと空室リスクが大きすぎるので業者の固定型MLに限られるし、何よりこの現物不動産素っ高値の時期だと、業者の言い値で買おうものならまず売却損が出ます。そもそもレバレッジかけて倍々ゲームできる世界で、わざわざ初心者に物件回ってきませんからね。初心者は、上流の方々が「要らんわ」と判断したリスクが高いものしか買えないので、「とにかく最初の1件、2件で失敗しないこと」とはそういう意味です。

と言うことは、いま無理して買っとけば、これから不動産市場が軟調になった時に自分も出物が買えるんじゃ？と無駄にポジティブになったりもするのですが、それはみんな考えているし、そこで出物になるのは自分自身である可能性の方が高い。なんせ2009年から10年間、いくらでも不動産投資の機会があったのにやらなかった程度の才覚しかもってないわけですからね！

では、現物不動産が難しい時期なのは分かった。ではREITはいつ始めても良いかと言われると難しいところで、この水準てのは決して美味しい水準ではないけども、それでも素寒貧になる可能性はとても低いので、勉強しながらやる時期としては悪くないかなあと。J-REITの利回り10％台がゴロゴロしてたリーマンショックの時期と比べても意味はないですけど、2012年ですら、大和ハウスリートのIPOでさえ分配金利回りは6％超えていたし、ジャパンホテルリートだってインバウンドの兆候出ていたけど投資口価格2万円（現在は8.8万円で利回りは4.15％）。J-REITは有り金全額突っ込んで借金を背負うことはないですけど、4％の利回りのためにそこまで行くかと言われると悩ましい。

ちなみに公平感のために説明しておくと、前述の外資系の方は2011年あたりから初めて、借金10億円、グロス8％とのことなので、少なくとも年3500万円くらいはインカムあると思います。方やREIT投資（ジャパンホテルリート）でボーナスを追加投資していくだけだと、2012年500万円（現在利回り18％）、2013年100万円（利回り9.5％）、2014年100万円（6.5％）、2015年以降は100万円（4.2％）で、分配金はすべて再投資したとしても、インカムは年160万円に留まります。比較衡量のためには、ここから税金、将来の修繕費、空室リスク、流動性などなど多くのファクターを考慮する必要がありますが、トラブルの心労等をどう考えるかは人それぞれ。Twitterでの現物不動産やめとけREITにしとけと言ってる方も、結局は現物不動産投資を続けているわけですからね。

なお、間違いなく言えるのは、個人がJ-REITの公募投信を買う必要はまったくないと言うこと。最大手のJ-REIT投信のJ-REITリサーチオープンのコスト（8ページ目）は、購入時2.7％、解約時0.3％、信託報酬1.08％です。これで分配金利回り2.9％の日本ビルファンド（NBF）とか買ってるんですよ！仮に購入手数料かからなくても、2.9％のNBFを買うために1.08％の投信買って（部分的にしても）利ザヤ1.8％とか正気の沙汰とは思えない。タカラレーベンリートを9.3万円で買えば利回り7％弱なので4倍近くのリターンが出ます。利回り商品の投資ってのはどこまで行ってもインカムリターンによる元本回収の蓋然性の高さを競うゲームなので、投信を買う選択はないよなあと。

もちろんNBFにはなくてタカラレーベンリートにあるリスク要因も沢山ありますので、両者が同じリスクでリターンが違うというつもりはありません。

GW前に難しい局面に

ここで消費税延期とかすごいな。inzaiです、こんばんわ。まあ、前2回の消費税導入時の混乱を受けて、小売も多様なシナリオを想定しているようですし、そんなに混乱はなさそうだけど、さすがに延期は想定外ではないか。外部環境を考えると日本経済は今後3年ほど常に下方圧力に晒され続けそうなだけに気持ちは分かりますけどね。

J-REITは何とも言えない動きです。3月20日に東証REIT指数が8連騰して1900ptまで上げた時「自分は天才じゃないので市場の高値で売れるなんて思ってないのでダラダラポジションを落としてダラダラ買い戻すことしかできないし」と書いて、その4日後に高値1932ptを付けて、下落してくれましたけど、ちょっと自分のイメージと違いました。

もうちょっとジリジリ高値で揉み合った後、2000ptを意識する瞬間もあるかと思ってましたが、現実はもう1900pt超えたところで買いの勢いは尽きていて、ショートを少し踏み踏みした後は力なく調整。上の圧力が不十分だった分、下げもそれほどではありませんでした。

さすがに1900ptを超えたところではETFも投信も売りでしたが、4月初旬に入ってからはあっさり書い転で、こじっかり。オフィス銘柄がジリジリを上値を切り下げ、ホテル商業はまちまち、住宅はそこそこしっかり、物流は強めで、多少色は出ているけども資金が抜けているといよりはアロケーション変更の印象。稼働率ほぼ100％で利回り3％のオフィス銘柄は買いたくないねえという声が聞こえてくる一方、利回り3％前半の住宅REITもたいがいじゃない？と言う気もする。てか、このファンダメンタルズは余裕がない上に、このP/NAVで外部成長できないなら上場してる意味もあまりないのではないか。

みたいなことを考えてますが、世界中のREITがこんな感じなので暇です。だれか遊んでください。