いや、もういいだろ。雨の中、目論見書を配達するバイク便の皆さんに申し訳ないよ。inzaiです、こんばんわ。
これでさくら総合、大江戸温泉、オリックス、GLPですか。これで総額いくら？さすがにきついです。冴えない様に見える決算だった産業ファンドは朝から投げ売られるわ、いちごホテルリートは引け際に急落するわ、フロンティアは良く分かんないけどついでに売られるは散々な1日でした。ってか日銀の取得がボラティリティですわな。今日はないと見るやランチタイムに全力に売りに来るからほんとバカバカしいマーケットです。明日も朝から台風で荒れるんでしょうね。やっとボラ上がってきました。何度も言ってますが下がり待ちなのでこれで良いのです。
NBFがファイナンスしなくてああ残念と思ったらオリックス不動産リートの公募増資が飛び込んできたり、産業ファンドが決算期変えてきたり色々あります。inzaiです、こんばんわ。
改めてどのREITもあれやこれやと考えているようで産業ファンドは決算期を6月12月から1月7月にすることで、2月にPOしてたのを3月POにずらして、売主の決算期末に合わせることができるとかそういう話なんでしょうか。それだったら日本リテールファンドもずらせば良いのに。そうすれば両REIT連続で決算説明会できるし、社長の海外IRも一回で済みます。ってか、産業ファンドとMCUBSと被ってるから産業ファンドをずらしたんですかね？本家ずらすの？あと何気に日本ユニシスが退去した東雲を継続保有するために内規も変えてきてますね。三菱商事と言えどさすがにどうにも出来ませんでした。何にせよ埋まりさえすれば配当金に繋がるから良いのですが、大きな空ビルがあって分配金横ばいってちょっと歪。そしてヘッジ損失の計上で利益超過分配金。ヒューリックから買った圏央道の外の物流施設のCR。盛りだくさんです！
オリックス不動産リートの方は何とも素敵な物件取得。外苑前8分の何とも言えない外観の商業施設でダイアログインザダークという良く分からないテナント（たぶん）が入ってるのと天神の外れのチェーン店メインの商業ビル。共にスポンサーからの取得でなかなかよろしいお値段です。後者はともかく前者はもうちょっと鑑定データ開示しても良いと思います。事情あってのことなんでしょうけども。これなら北朝鮮ネタで書かれまくってるくるるの方が良いのではないでしょうか。
さて本題。最近のIPOの感想。
スターアジア
外資系ファンドのIPOはまたも不調に。
ラサール
上手く行きそうで株価が上がりきらない。
いちごホテル
可もなく不可もなく。
マリモ
焦って上場する必要あったのか。
さくら総合
ガリレオって懐かしい響きです。日本管財も良い会社だと思いますし、あの規模で昔からオーストラリアでビジネスやってるということはそれなりにちゃんとした組織であることは疑いがありません。ただしコア不動産である新宿三丁目とか岸和田も高いけどポテンシャル的には良いとしてその他の落差が大きいです。そもそも大手REITなら売却候補物件になるようなノンコア物件が主力という時点で厳しい。
三井不動産ロジ
特に突っ込むところもなく。
大江戸温泉
利回りがちょっとアレな感じですが一万以下という目の付け所が好きです。地元の温泉関係者のブログでは総スカンですが逆に言うと痛いところを突いているわけで、エリア全体が沈んだらどうしようもないものの、ビジネスモデルは評価します。周りの温泉も大江戸温泉と連泊プラン出したりすれば良いのにね。私はよく高級旅館とビジネスホテルを梯子します。あーでも地元に大江戸なんちゃらって旅館は出来てほしくないかも。
タカラレーベンインフラ
何かと渦中の太陽光発電ですが、国が大きくビジネスモデル、というか甘い蜜を吸うのは許さんという方向に舵切っているのでこういうちゃんとした会社の太陽光ファンドはそれなりに上手くいくのではないかと思ってます。派手さはありませんし、しょせんソーラーパークには見劣りする、言ってみればNBFに対するスターツやいちごオフィスくらいの存在感ですけど、日本賃貸住宅くらいにはなれるんじゃないか。REITと違ってバリュエーションが少々面倒でした。それは大江戸温泉も似たり寄ったりですけど。
BREXITで痛い目に遭ったにも関わらずまだ弱気。inzaiです。こんばんわ。あんなに早く戻ってくるとは思ってませんでしたが、そんなにダメージを受けてないのも救いです。いつもなら月初はそこそこ確り相場になるのがJ-REITですが今日は随分とまとまった売りが出てました。流れが変わるとしたらこういうところからですがどうなんでしょう。明日上場の三井不動産ロジパークための資金繰りなんでしょうか。それにしては金額が大きすぎる気が。。とりあえず早く下がってきて欲しいです。
そんなことよりGPIFが保有銘柄を公開しました。2015年3月末時点と古い情報ですが当然J-REITも含まれていて、トータルだと250億円程度の規模。GPIFのJ-REIT保有で検索すると自分の記事くらいしか見当たらないのですがほぼ全ての銘柄が投資対象になっていて（その頃の自分がどうやってS&P GIVIのユニバースを調べてのか記憶にないのですが）少々興味深いことになっております。
6番目のプロロジスくらいまではまあMSCIだなという感じですが、12位、13位がケネディクスオフィス、ケネディクスレジ、そしてその次に日本アコモ。大和ハウスリートはいちごとSIAの間。スマートベータ運用なのでインデックス通り運用していると思うのですが、正直意味が分かりません。定性的要素は入ってなさそうですが、複数のファクターでポートフォリオ組んで同じもの作って言われたら困ります。何にエクスポージャー取ってるのだろうか。トップリートのエクスポージャーが真ん中あたりに来てる時点でお察しなところもあります。GPIFがアルファ稼ぐにはスマートベータ系のエクスポージャーをどんどん増やすしか道はありませんけども、逆にここまで買ってしまうともうJ-REITを単独で買うことはなさそう。
とりあえず明日は三井ロジと森トラです。森トラはとりあえず年初来安値まで下がってきました。IY新浦安はどうなるのか。アナリストレポートで随分と詳細に書かれていたところを見ると森トラと言えど洒落にならんと思って慌てて情報を開示したのでしょうか。食品はエリア競争力ありますが（近くにOKストアがあるというのも新浦安はよくわからないエリア）、マリナーゼがイトーヨーカドーで服とか雑貨買うわけありませんもんね。北半分は大学に接してて人口集積度は低いしどうしたものか。駅前に成城石井あるしなあ、1Fはヤオコー、上はドンキとかカオスかもしれませんが、お子さんがそろそろ青年期に入っていく時代でしょうかある意味マッチしていると思います。困ったらドンキ、業界の合言葉です。
海外REITと違ってJ-REITはまだまだ高めのフェアバリュー。とりあえずここまで引っ張ったのだからじっくり買い場を探したいと思います。1700ptくらいまで待ちたいなあ。ポジションを減らしてのんびりしてたら一時140/90だった血圧が125/75まで下がりました。カリカリするのは良くないですね。
消化不良のまま何となく大丈夫じゃないか、という非常に危険な空気のまま月曜を迎えることにげんなり。inzaiです。こんばんわ。
EU離脱がリーマンショックそのものなのか、パリバやベアスターンズのような兆候に過ぎないのか、その場合、本丸はどこになるのか。考えることが多すぎます。
平和を維持するために複雑になり過ぎた世界情勢に対する不満が爆発した形で、UKのみならず米国、イタリア、スペイン、フランス、オランダ等々の国々で同じことが起きております。これを治めるには、現在の状態が以前よりも良好であることを証明しなければならないのですが、SNSの普及もあり自分より幸せな人間の存在がより鮮やかに確認できる現代では一度ドン底に落ちるまではこのトレンドは反転しないでしょう。
既存体制への不満、それが未来永劫続く不安、既得権益に対する嫌悪感、妥協に妥協を重ねた結果として身動きが取れなくなっている国際社会に取り残される懸念。景気が悪い国ほどその傾向が強くなるのは当然のことで、このままジリ貧になるくらいなら何を変えたいという気運が台頭するのはあまりにも当然です。まさに日本の民主党政権で起こったことですが、世の中の仕組みを知らない素人が政権握っても何も出来ないことは歴史が証明しております。
米国がブリカスぶりを発揮したUKに救いの手を伸ばした場合に、EUと米国の間で何が起きるのか。また、EU内の対立は一休憩ですが、発言権の増すドイツは南欧諸国に対するハードルを上げるのか下げるのか、ハードルを下げたところで反EUの気運が下がるわけもなく、かと言って財政健全化を進めないとEUの体力は落ちる一方なわけで、通貨ユーロを採用している優良国が出て行かれるとそれこそ解体待ったなしです。解体される時は南欧諸国がデフォルトする時でそれはそれは未曾有の大惨事。冷静に考えると、その前に南米やASEANでの通貨危機、デフォルトが先かもしれません。外貨準備はたっぷりありますがこれから減る一方ですからね。下げ止まりの絵が見えない限りリスクは取れません。関税引き上げなんかやろうものなら貿易細って世界大戦に突入。過去とまったく同じパターンになります。
そういう意味ではゲームチャンジャーになり得るのは米国、中国、ロシアあたりですが、この辺の話はまたいずれ。
で、J-REIT。
こちらはとりあえず休憩です。リーマンショックの時と同じで有象無象のREITが上場し始めたと思ったらこれですよ。REITなんて誰でも運用できるやん的なノリで大江戸温泉リート、さくら温泉リート、イデラリート、マリモ地方創世リートあたりが準備完了という状況だったのである意味では僥倖です。適度な利回りで上場してくれれば何とかなります。マーケットの多様性も大事なのですが1回もPOファイナンス出来ないようなIPOだとそれはそれで困るので。
既存のREITは外国人の売りが止まるまで休憩。ここでナンピンする気はまったく起きません。この16日の記事の通り。フェアバリューが近づいてきたなあという雰囲気があるのみです。
今日くらい大人しくしとくかと思いきやJ-REITは朝から（正確には昨日から）売られ続け、久方ぶりの1800pt割れ直前となりました。インヴィンシブル売られ過ぎ。inzaiです、こんばんわ。いいぞ、もっと下がれ。あんな高値で物件買うREITはいらん。
昨秋以降のオフィスREITはファンダメンタルズが強すぎて笑いが止まらないという状況でしたが、稼働率がドライブの要因だっただけに、3月決算のJRE以降はピークアウトした感があります。プレミア然り、POを発表したジャパンエクセレント然り。
ジャパンエクセレントのPOは一体なんなんでしょうね。せっかく築古の物件を売ったのに、買ったのは代官山のオフィス。しかもCR3.6％てNBFの南青山を思い出したのは私だけでしょうか？坪単価見てもかなり突っ込んだ価格。普通の見た目のビルがかつての六本木ヒルズより高い価格になってませんかね？海老名とか赤坂ガーデンシティとか西本町とかなんで未だにこんなに含み損があるのか忘れてしまったのか。これで大幅に増配になるならともかく、とにかく微妙。あー。
オフィスがグロース期待剥がれている最中。住宅の外部成長はもっと厳しいし、ホテルも円高で苦しそう。物流はパイプラインが豊富なので大量供給に目をつぶれば短期的にはまだマシかもしれん。そんな値動きですね。
東証REIT指数の利回りが3.5％。プレミアが3.75％、アドバンスレジデンスが3.6％、トーセイが5.7％。なんとなくフェアバリューが近づいてきた音がします。あくまでフェアバリューね。NBFとか見るとインデックスはもう少し下もありそうすし。
肝心の自分のポジションとしてはドル円を損切りして、戻りが大きそうな株式に振り向けるつもりにしてますが、タイミングは外しそう。まあ色々と仕切りなおりということで。