東証REIT指数 1750.62pt 前日比+0.08％
ケネディクス・オフィス投資法人 前日比+2.11%
プレミア投資法人 前日比-1.37％
本日のトップは昨日が公募価格決定日だったケネディクスオフィス。強烈に上がっていきました。POの倍率が高かったんですかね。この数ヶ月でももっと安く買える機会はいくらでもあったやろうに何があったのか。
POそのものの評価はニュートラル。鑑定価格より安く物件売却して、結構なお値段の浜松町のオフィスビルを買ってしまった感があります。いや、まとまった金額を買える人が限られているので、それはやむなしかもしれませんし、このタイミングで売却益を確保できたのは大きい。しかし、それで買うのがあの物件かー。これから大量供給あるエリアで大丈夫なのかな。オフィス部門のトップが新たなAM部門のトップになった瞬間にこのディール。なんか今までと違うなあ、という気もしなくもないけど、TKで突っ込んでる新宿のオフィスも似た感じか。配当は売却益込みで出すのでしばらくはアップサイドのサプライズも期待しにくいのだろうか。
ワーストはプレミア。4月決算銘柄で明暗。
東証REIT指数 1749.20pt 前日比+0.22％
イオンリート投資法人 前日比+1.59%
ケネディクス・オフィス投資法人 前日比-2.07％
やる気があるのかないのか良く分からない１日でした。どのプロダクトもジリジリ上がってきたのに盛り上がりには欠ける感じ。ケネディクスオフィスのPO価格決定日（本日のワースト）なので買い手も思い切れなかったのか。みんな忘れいているかもしれませんが本日はタカラレーベンインフラの価格決定日でもありました。こちらはPO発表以降、ちょっと冴えない感じ。明日はどうなるか。
本日のトップはイオンリート。18日のケネディクス商業リートに続いて商業リートが連続トップとなりました。イオンの、イオンによる、イオンのためのリート。テナントは全部イオンでイオンが賃料払っているので、ほぼイオンの社債です。もちろん退去すればイオンから物件は入ってこなくなりますが、その可能性は極めて低い、というかイオンリートの前提を否定するようなもんなのでそこは大丈夫なんじゃないか。それよか膨らみきったイオンの負債が（略
配当利回りは4.72％。今年に入ってから2013年11月の上場初日の終値113,600円を割り込む瞬間もありましたが、何とかここまで戻ってきました。アジアのイオンを組み入れたりチャレンジングなことを含めつつ、やるべきことを粛々とやるだけのスタンスは嫌いではないのですが、小売りって大丈夫なの？ゆめタウンやNSCに食われてない？って懸念は根強い。米国に比べると日本の商業施設は供給少ないので全然心配いらないっしょ、とはなかなかねえ。
東証REIT指数 1741.27pt 前日比+0.23％
ケネディクス・オフィス投資法人 前日比+2.09%
日本リート投資法人 前日比-0.90％
三井不動産がまさかの自社株買い。大手デベと言えば株主還元には見向きもせずそれがNAVの割安感に直結してたのでもちろんプラスの話。でも、本音では、長期的な価値向上を目指し、孤高の位置づけのままでいて欲しかった。配当金を不動産に回すより三井不動産が運用した方が絶対リターン高いと思います。
本日のトップはケネディクスオフィス。独立系不動産ファンドの最大手が運用する中小型オフィス特化型ファンドです。リーマンショック後はバルク含めて投資先行し、その後は物件入替を通じてポートフォリオの改善を進めています。最近は、新規供給が大型オフィスに偏り、中小型ビルはマンションかホテルに建て替えられていく中でマーケットの需給は逼迫。業績は好調です。権利落ち後に投資口価格が上昇している理由は分かりません。ここで買うなら先に買えやという感じですが、5月権利落ち銘柄は既に買われているので反省を生かしたのでしょうか。上がれば下がるし下がれば上がる。投資って難しいですね。なおスポンサーの大口株主が目まぐるしく変化している上に、プレミア投資法人に出資したりしてて、どこに行こうとしているのか分かりません。
同じ中小型オフィスリートの日本リートは最下位。オペレーション次第でしょうけど後発組なので簿価が高いのが不安。買い方も雑だったしね。
とうとう1月が終わりました。転職は上手くいかないしマンションは売れないしドライバーはまっすぐ飛ばないしアスペは今日もアスペだったし何だか毎日が上手く行きません。inzaiです、こんばんわ。
昨日は書き忘れたのですが、とりあえず為替と日本株が逆に動いたら為替に付いていくのがポリシーです。こういう時は往々にして政治や中期的な経済情勢などマーケットのテーマがふわっとしたものになっている時で、こういうとあれですが株サイドの人間は思考停止になってとりあえずトレンドに付いていこうとします。一方、為替はこういう時の方があるべき理論を思い出して、逆に短期的なノイズを排除できるので、肝の据わったポジションを取りに行きます。絶対そうかと言われると困るのですが、リスクオンとリスクオフが真逆なら為替、今はリスクオフの方についていってポジションの積み増しはしません。
それはそうとそこそこ注目された浮動株化は、噂出てから半年ほど順張り→一週間前に解消→再度順張り→最後は逆、という感じですかね。ポジションの勝ち負けで言うと、必ずしもこの銘柄持っていれば勝てる、というほどではなく、エントリーポイント次第なところも多かったので、来月以降にどんなポジションに傾くのが分かりません。ただインパクト出る銘柄は順方向に行き過ぎたら戻りもさっさと出そう。ほんと東証は面倒なことを思いつきますわ。
なお本日ケネディクスオフィスが3物件売却して売却損15億円を計上。簿価66億円に対し鑑定評価額45億円、売却代金が51億円。決算予想に織り込んでいた損なので影響はないんでしょうけどよくこんな価格で買う人がいるものだ。それを言ったらこんなジャブジャブな状況なのに売却損出るってどんな高値でそもそも買ってたんだという話ですが、そんだけ2008年のミニバブルはすごかったということです。あの頃の30歳-40歳の人はしばらく休んで個人で不動産業始めてる人がいますが、規模が2桁億円からという印象です。ほんとすごかったんだろうなあ。あの頃が未曾有の好景気かと思うとこれからどこまで欲張っていいか限度が分かります。あの頃に届くような価格設定は虚実（分譲マンション除く）。
最近知ったのですがアマゾンUnlimitedで無料！
不動産法律セミナー 2017年2月号 (2017-01-20) [雑誌]
inzaiです、こんばんわ。デベ出身の先輩から絶対に読めと言われていた狭小邸宅、週末に体調不良でゴロゴロしていたこともあり一気に完読しました。一戸建て販売業者の現場が舞台の作品で、モーレツ営業で業績絶好調のなんちゃらハウスがモデルと巷で噂の
ざっくり紹介すると最初から最後まで新人が罵倒され続ける話です。暴力はもちろん、勢いで罵倒されたり、理詰めで罵倒されたりします。心が痛くなったり、これ使えるなと思ったりしますが、とりあえずこの本の魅力の9割は罵倒の台詞のバリエーションです。
キャラ、シナリオは悪く言えば薄っぺらい、よく言えばリアル。同僚であっても出自やキャリアが良く分からない人と削り合うなんてザラにあります。現実では過去の回想シーンなんて挿入されませんし、分かり合えるなんてほとんどない。そういう微妙なバランスが楽しめます。個人的には、社会人半年で染まりすぎて、大学時代の同期と価値観が合わなくなって戸惑いを覚える様に共感を覚えました。サラリーマンが世田谷区に庭付き戸建てでBBQ?と嘲笑して周りドン引きするシーンとか素敵。
もちろん販売業者の手口も赤裸々に紹介されてますので、気になる方は是非！
あと、日興J-REITフェアに行ってきました。JRE、ケネディクスオフィスは7割方埋まっていた感じです。JPRは全体のコマ数が減る時間帯ということもあり随分長く行列が出来てましたが、病み上がりということで断念。朝からフルに6コマ参加すればクオカード1000円もらえるとのことですが流石にそれは厳しかった。
会場全体の年齢層はARES主催のJ-REITフェアよりやや若い印象。J-REITへのアクセスを考えた時、発注先である証券会社の方がダイレクトな接点があるからでしょうか。ARESは色々と宣伝してますけど、そもそも広告媒体ってJ-REITに興味ないひとは目に付いてもスルーしちゃうんですかね。ちなみにノベルティ関連ではARES主催のセミナーの方が圧倒的に充実してます。文房具は大体揃います。
で、セミナーの内容としては、JREもケネディクスオフィスも自己紹介のような35分間でありました。どんなものに投資しているのか、運用方針はどうで、格付はどんななのか。JREはよく言えば真面目、悪く言えば工夫がない感じで、個人投資家の人は、AA格と言われてもどのくらい安全なのか分からないし、大型ビルとか言われてもピンと来ないのではないかと。何が魅力なのかも良く分からない。でも資料は充実してて良かったです。あの個別物件の賃料推移を見るとまだまだアップサイドある気がしますよね！ケネディクス・オフィスは妙に場慣れしているというか、数字を上手く定性情報に落とし込んでました。会場のビルが何坪でうちが主に投資しているビルがは何坪で、こういうリスクがあるので物件のサイズで利回りが違っててみたいなことが印象に残ってます。
ただ、J-REITのプレゼン全体に言えることですが、マザーズ銘柄と違って情熱が足りません。同業者から「なんてこと言うんだこいつ」くらいまで風呂敷を広げようとは思いませんが、狭小邸宅の名台詞、「いいか、不動産の営業感はな、臨場感が全てだ。一世一代の買い物が素面で買えるかっ」くらい言って欲しいです。「1年後にここでお会いするときにはこんな利回りで買えるかどうか分かりませんね。巨大な某年金が買おうとしてますから」とか言ってみて欲しいです。なんで不動産はこういう煽り営業が許されて、金融商品はダメなんでしょうね。
