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J-REIT分析　2015年10月12日

シルバーウィーク、体育の日と続いて週末と言えば3連休と身体が覚えてしまった方も多いのではないでしょうか。inzaiです、こんばんわ。為替もまったく動きませんね。いつもこんなんだったら平和なのに。。

とりあえずリテールはゆうちょのIPO一色。ゆうちょはそこそこ魅力的な利回りになりそうです。粗を探せばキリがないIPOと言えども、現金に勝るものはありませんし、成長性が皆無なリクルートとみたいな値動きになるのではないかと思ってますが、ジャパンディスプレイの悪夢にはならないでしょうきっと。4％くらいで止まるはず。。

さて、9月以来のJ-REIT分析かなと思ったら7月以来でした。時間の流れが早すぎます。50銘柄と思うと心が折れるので1行コメントにしていきます。

8951 日本ビルファンド投資法人  2.82％
なんですかね、あの金利。まだ下がるんかい。そしてまだ賃料上がって来ないんかい。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人  2.93％
衝撃の走った仙台。いや、良い物件だと思います。とても地所のREITらしい買い物（あまり褒めてない）。

8953 日本リテールファンド投資法人  3.71％
J-REITの最後尾を走っていたと思ったら本気出してきました。つくづく思いますが不動産の人間じゃない発想。これまでは貶し言葉ですが、ちょっと褒め言葉入りました。

8954 オリックス不動産投資法人 3.40％
もう完全に大手REITの配当利回り水準。昔は相場が荒れれば荒れるほど利回りが上がっていくREITでしたがいまは完全に安定。

8955 日本プライムリアルティ投資法人  3.39％
一時は完全にNBFに迫るような勢いでした。そういう意味では市場はまだ完全にはリスクオンモードにはなってないのかも。

8956 プレミア投資法人  3.65％
潜在的なリスクは大して変わってませんが、なんとなくヒューリックのようなイメージが持たれているのかも。シャープの話も馴れ合いと見るかNTTのやる気と見るか。

8957 東急リアル・エステート投資法人  3.27％
用賀から医療機器メーカー抜けちゃうけど株価は動ぜず。相応にダメージあるような気もしてますがどうなんでしょう。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 3.54％
リーシングは本当に大丈夫だよね？その1。淀屋橋とかね。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人  3.57％
とにかく物件を買いまくるイメージでしたが最近はテンションも落ちてきた感じ。特色がわかんないというかケネディクスオフィスに近い感じが。

8961 森トラスト総合リート投資法人 3.57％
リーシング大丈夫だよね？その2。紀尾井町とか。

8963 インヴィンシブル投資法人 2.86％
まさかインバウンドでここまで化けるとか。物件のクオリティ？まだそういうフェーズじゃないです。

8964 フロンティア不動産投資法人 3.94％
12月決算で三井不動産で3.94％はさすがにおかしい。みんな9000円くらいで見ているのか。いや、それでも。

8966 平和不動産リート投資法人 3.94％
何もしなくても良い。そういうREITです。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 3.66％
公募増資の価格は異常でした。久々にクレイジーなマーケットだと思いました。

8968 福岡リート投資法人 3.70％
難しいREIT。地方物件ならではの悩みに直面している感じかと。

8972 ケネディクス・オフィス投資法人 3.70％
よく分かりません。これ以上は資産規模いらないし高値取得は無駄にリスク増やしているだけのように見えますが。

8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 3.87％
乱高下し過ぎ。なんでここまで下がったのかというよりも何であそこまで上がったのか。恵比寿の時点でやり過ぎと思ってましたがよく分かんないですな。

8975 いちごオフィスリート投資法人 3.99％
ケネディクスと0.25％しかないと見るか微妙なライン。4.3％だとさすがに安すぎるけどスプレッド的にはほんと微妙。

8976 大和証券オフィス投資法人 3.23％
まだしんどい時期は来ないでしょう。

8977 阪急リート投資法人 3.92％
ぱっと見た感じ安い気もします。でも、なんというか福岡と一緒でもやもやする感じなんです。

8979 スターツプロシード投資法人 4.68％
これはこれで変な感じ。

8982 トップリート投資法人 4.08％
そうそう、このREITがこのくらいの水準だとバランス取れている気がするのです。準大手以外はいつも微妙に安いところで放置されてないと気持ち悪い。

8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 3.60％
物件買ったまま。LTV下げないのかなあ。このままでも全然ストレスはない感じですがバランスがちょっとね。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 3.31％
インバウンドは心配してません。ただ、夏前に比べると大きな上積みは期待しにくいかも。変動賃料増やしている分、業績変動リスクはかなり増大しております。一度は消化した感じの値動き。バークレイズのレポートが効いているようで。

8986 日本賃貸住宅投資法人 4.30％
大和へのスポンサー交代。FTSEへのインデックス。早く。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 3.72％
グロースがほとんどない（放棄した）のでここで止まっていると考えるのが素直なところなんでしょう。そう考えると分からなくもない。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 3.74％
こうなんというかフロンティアといい三井不動産プレミアムとか皆無ですな。当サイトは昔から三井不プレミアムなんて意味ないで派でした（ドヤ顔

3227 MCUBS MidCity投資法人 4.10％
日本リテールファンドと同じ道歩むのでしょうね。時間はかかる。今年勝負いくならこういう銘柄かと。

3234 森ヒルズリート投資法人 3.50％
東急と大和オフィスがあれで森ヒルズがこれ。リスクがかなり大きく織り込まれているマーケットなんですかな。

3249 産業ファンド投資法人 3.50％
安定の産業ファンド。来年の増資が楽しみです。ついに工場が！

3263 大和ハウスリート投資法人  3.92％
物流は総崩れになった後はなかなか戻ってきませぬ。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 3.54％
なぜか売られてフラッと戻ってきました。変なフロー続きますね。

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 4.09％
博多問題も一段落。アドバンスと50bp。そんなになくても良いような。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 3.38％
あの名前は東北の武将由来？

3281 ＧＬＰ投資法人 ニュース 3.94％
プロロジスと50bp差。まあこんなものかと。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 3.86％
こちらもアドバンスレジデンスと並んでなぜか売られて急に戻ってきました。なんだろうあれ。

3283 日本プロロジスリート投資法人 3.64％
このくらいならまあ悪くない。26万円って何をどうやったらそんなプライスになるのか。

3287 星野リゾート・リート投資法人 3.24％
あの時代を知っているみんなが魂消た全日空シリーズ。ファンダメンタルズも段違いなのでいいじゃないですか。

3290 ＳＩＡ不動産投資法人 5.35％
KDDI（笑、別のREITも府中に関連施設あったはずですが大丈夫なんだろうか。

3292 イオンリート投資法人 3.68％
こちらもとりあえず保有物件頑張ります系。利回りはそこそこな感じ。

3295 ヒューリックリート投資法人 3.72％
グロース期待が完全になくなってしもたREIT。次も高値だろ？みたいな雰囲気。

3296 日本リート投資法人 5.20％
わが道を進んで欲しいと思います。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 4.68％
頑張っている気もしますがいまひとつ盛り上がらないREIT。IPOでやらかすとね。。

3308 日本ヘルスケア投資法人 3.94％
ヘルスケアって何がどうなってんのかほんと分かんないです。そして投資家はどうやってバリューつけているのか。

3309 積水ハウス・リート投資法人 3.83％
好かれているのか嫌われているのかはっきりしないREIT。私は積水ハウス大好きです。

3451 トーセイ・リート投資法人 4.77％
うむうむ。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 5.00％
あのPOはさすがにしんどい。ケネディクスの本質は未だに謎。

3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 4.38％
チャート的にはとても良い感じに練れて来ましたです。あのスポンサーで誠意見せてくれるとは思えませんが。

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 4.16％
まあまあ、嫌いじゃないです。みんなに胡散臭いと思われているところ含めて。

3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 3.24％
なんとなくヘルスケアの中では一番まともな気がします。損保ジャパンの案件くるといいなあ。

3462 野村不動産マスターファンド投資法人 3.39％
合併おめでとう銘柄。スポンサー物件を高値で買わせるためにこれからが本番です。どこに焦点をあててくるのか。

こうやって見ると、東証REIT指数2000pt直前のときの方が歪さはなかったです。買われてもおかしくない銘柄が買われてそうじゃない銘柄が置いていかれてました。いまはイメージどおりに結果出してきたREITが放置されて、勢いでのし上がってきた銘柄がサプライズ性もあり評価が高いまま、というか元の評価には戻らん。以前よりもあるべき姿に近いもののちょっと反動ありすぎかなあと。かと言ってフロンティアや森ヒルズを積極的に買いまくるほど歪なわけでもないんですなこれが。


J-REITフェア2015

あの雇用統計はなんなのでしょうか。ひどい動きにも程があります。inzaiです。こんばんわ。途中で寝てしまったので分かりませんが、120円を維持できそうでできなくて、118円まで突っ込んだと思いきや、すんなり戻ってきました。日経先物も、来週は16000円台ありかなあと思いきやがっつり上昇。18000円目前て。。。

大きく動く割りに一週間終わってみればレンジは狭いってのは非常にポジションが取り難いです。何も考えずに逆張りしていれば儲かっている相場ですが、そこの水準を見誤ると一気に持っていかれて後悔しか残らないのでそんなことはできない。なので撤退戦で変なポジションは整理して50％くらいはキャッシュのままで、後はJ-REIT、グローバルREIT、インドとか比較的マシっぽい新興国に割り振っておこうかなと。ハイイールドも持っておけば中期的には大損はなさそうではあるがどうしたものか。要は先行き分からないけど上に持っていかれた癪だからポジション持っとくか、そんな目線も何もない投資です。こんなことやるのは何年ぶりだろうか。キャッシュポジションですら信用できないというこの状況。もうちょい下がってから買うのがいつものリズムですが、どうもストライクゾーンに微妙に入ってこなくて焦れてます。

J-REITフェア2015年はJPタワーのKITTE開催。そういえばKITTEの地上階って初めて行きました。雑貨とかセンスよさげなものが置いててちょっと意外。そういう品揃えなのかと。丸の内の路面店のような扱いかもしれませんね。宣伝効果は微妙で収益も赤字のような気がしますが。。。見てて新鮮。最近は新宿伊勢丹にすら行ってないですしね。本屋とエルブレスとビクトリアしか行ってません。

肝心の内容はマーケットが荒れてた割にはそこそこな感じ。年齢層もちょっと下がっているような気がしますががこれは自分がおっさん化が進んだせいもあるかも。東証や国際フォーラムより利便性も良いことが効いたのか私は午前中の参加でしたが思ったより混んでました。個別ブースは物件の写真と説明会資料とノベルティと対人説明でいつも通り。以前のジャパンホテルリートのようにかりゆしスタイルとか特徴あると面白いのですがそこは完全にマンネリ化してるなあと。不動産ってBtoCの要素もありますが、証券会社と言い遊びの要素が皆無です。そこはほんと不思議。ゲームとか転職EXPOだとあの手この手でブースに立ち止まらせようとしますがそこはスマートいうかなんというかそんな感じ。説明会は午前中は興味ある会社が各時間に1社しかなく森ヒルズリート、東急リート、森トラストリート。他のは聞いても目新しいことないかなと。全体的にそこそこ混んでました。他のブースは見てませんのでなんともですが、全体の人数的にひょっとしたら気まずい感じのもあったもかもしれません。ちゃんと見とくべきでした。総じて、なんとなく大丈夫そうだけどズルズル来てしまった昨今のJ-REITに近いものがあるかもと一抹の不安も残った半日でした。来年はサイモンとか呼んで欲しいです。プレミアムアウトレットとかあるしちょうどいいのではないかと。

 

毎日２％くらい上下してるマーケットですが

皆さん、いかがお過ごしでしょうか。inzaiです、こんばんわ。シルバーウィークは遠出もせずに年末に向けての英気を養うつもりでしたが全力で遊んでしまいました。全身が筋肉痛です。英語の本でも読んでインテリチックな5日間のはずが何を血迷ったのかJ-REITの分析とか嫁の仕事の手伝いとかやった他は、ゴルフ、野球、飲みと割と刹那的な時間を過ごしてもちろんこれからラグビーです。

J-REITは色々と気になることがあって調査中なのですがファンダメンタルズとかではなく単なる数字遊びの部分が大半です。色々と分かりそうで分からない。いつかここで発表できたら良いのですがそんな日は遠そうです。

さてさて日本がシルバーウｲークで弛んでる間に台風一過ですっきり青空、という展開を切に願ってましたがなかなかそんなことにはなりません。悪夢のような8月下旬からリバウンドしてFRBが利上げを一旦見送ってここから仕切り直しになるかと思えば、毎日激しく行ったり来たりするものの方向が定まりません。日本株も欧州株も米国株もリートもそんな感じです。本日は中国のPMIが引き続きボロボロだったのに欧州はなんとか切り返したり本当に何がなにやら。こんなときにVWが2兆円の罰金とか、前代未聞のデータ偽造事件がこのタイミングで起こるかと。プラチナ市場とかどうすんねんな。いずれ戻ってくるのでしょうけど一時的に歪みは出そう。

お先真っ暗でその先が最悪の展開とは限らないにしてもここでポジションをそれなりに張ってるのは怖いです。FOMC前にリスクオン過ぎる、って書いた通りの展開でがっくし来てます。今週の値動きが悪すぎる。何の期待も持てないし短期的に材料があるとは思えない。今週残り2日は撤退戦。VWペナルティで日系自動車株にどんなフローが流れ込むのか気になりますがどうせちょっと寄り付きで高くなって全体の動きに呑まれるんでしょう。そう思いつつ日本株に避難的な動き出ないかなあと期待したり。こういう思考回路な時点で負けです。ああもう。

J-REITだけは完全に意味不明な動きなんで上がっても不思議ではありませんけどシルバーウィークで頭冷やす時間が出来てしまったのがちょいと勿体無い。US-REITも17日以降のじり高を22日だけで吐き出してしまいました。キャリー商品と言ってもリスクに見合わないよな。。

FOMC前ですが

何事もなかったように戻ってきたJ-REIT。FOMC直前にこの強さはなんなのでしょうか。9月9日に日本株が大幅上昇した時にまったく反応しなかったのになぜこんなタイミングで。死亡フラグにしか見えないのですが大丈夫なんだろうな…inzaiです、こんばんわ。

9月2日、9月3日の記事で言いたいこと言って、その後1週間でぶっちゃけ結構突っ込みました。そんなに気合入ってたわけじゃないですが、記事の通りちょこちょこ打診買いしてたらお金なくなちゃった感じです。原油のリバウンド取って建設セクター買ったり、ロシア株も一部、簿価よりちょっと上でやむなく利益確定して乗り換えたり。なお、ロシア株は本日爆騰しました。100発100中とはいかないもんです。9月9日にJ-REITがさっぱりだったときはドーパミンがドバドバ出てました。さすがに精神がささくれ立ってましたし、ポケットに余裕がなくなるとほんとしんどい。いま投資の醍醐味を味わっているところです。

今月100万円出費あるんですがマジでやばいレベル。ロスカットしつつより高いリターン狙えそうなアセットクラスに移してあとは年末までじっと我慢かな。J-REITの銘柄はちゃんとした銘柄ならどれでも言いのではないかと。上2つと下の5つ以外なら順番に上がっていくのではないか。上のと下のは市場全体にフローが流れ込めば動くだろうけど、そうでないならまあそこそこレベルで面白みには欠けそう。ここ数日、住宅REITが非常に軽いのは良い兆候。ここでカバレッジ開始のレポートを出した某M証券のアナリストはよくここまで引っ張ったなあと。何かあと一押しってところでリリースしました。素朴な顔してやるなあと。

本日のクローズアップ現代、このタイミングでFOMCの利上げの話やるってまじか、誰だ勇気あるゲストはって思ったらまさかの第一生命研究所の熊野さん。そして案の定、利上げの影響だけ語って終わりました。そんなのどーでもいいから！上げるのか上げないのかどっちなのか言ってよ！こんなのだったら森永卓郎でも出して好き放題言ってもらったほうが楽しいのに。肝心の内容はとてもシンプルで王道、そして表面的。これ10月も12月もそのまま使うんじゃないか。1年前とは言わないが、半年くらい前に散々言われてたことでみんなその２周先で悩んでるだってばという何のプラスにもならない。

マーケットの状況としてはG20、小売売上高、CPIでほぼ勝負ありってな感じのリスクオンですが、ちょっと短視眼的すきじゃないかと。過去修正も大きくてそんなに悪い数字ではないし、10月が強かったらあっさり翻る内容。超タカな見送りか超ハトな利上げかという話もあるようですが、超タカで見送るならやっちゃえよという感じ。そこまで言っといてわざわざ年末に利上げとかマジで勘弁です。ここから劇的に指標が良くなるとは思えないので、利上げするならこれまでの行動との整合性が必要でそこがポイント。特に説明なく踏み切っちゃったら利上げのペースは極めてゆっくり、と言ってもえらいことになるでしょうね。

書いてて不安になってきました。ドルを円転しとくくらいやったほうがいいのだろうか。。。

j-reit 暴落戻りませんか

そんなワードで検索されてしまうサイトにようこそ。inzaiです、こんばんわ。私も「エクセル　オブジェクト　動かない」とGoogle先生に丸投げする人間なんで何とも言えません。

確かにJ-REITは鈍い動きが続いております。軍事パレードが終わって中国株がまた暴落するんじゃないかとかも言われていて落ち着きません。でも、J-REITはここらで反発するんじゃないか、ちょっとだけ打診買いしてみよう。そういった皆さんの小さな気持ちの積み上げが上昇に繋がるのです。自分が正しい、というかどう考えても間違ってる理由がないと思ったら少しずつ動き出してみましょう。昨年日銀が追加緩和してきた時より各REITの配当金は上昇しております。日ロジも前倒しで配当金4000円を達成しました。東証REIT指数が1000ptくらいまで下落しても買い増ししてやるぜというくらいの慎重な気持ちで買えば火傷はしません。冷静にいつも通り動く力。それが健全な資産形成に繋がるのです（ナポレオンヒル風）。