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やっとJ-REITは落ち着いてきたのかな？

ほぼ1ヶ月ぶりの更新、inzaiです。こんばんわ。

えー、この1ヶ月なにをしてたかというと働いてました。毎日16時間くらい会社にいました。家で1時間くらい仕事してて6時間は寝てたことを考えるとあと1時間くらい余裕あったことになりますね。通勤時間考えてももうちょっと追い込むこともできたのか。。。明らかに毛髪は薄くなったので勘弁して欲しいところですが、仕事あるのはある意味幸せなことですからねえ。

J-REITは前回書いたときからちょっと雰囲気変わってきた感じでしょうか。東証REIT指数2000pt超えてきてちょっと休憩。POした日本アコモとかイオンリートはボロクソに売られました。日本リートは自業自得。保守的に見えてしまう、時代に逆行するようなファイナンスだったのかもしれませんがあそこまで売られるかと。住宅系REITは上がりすぎた反動もありますがちょっと可哀想。でもあんまり高値で資金調達すると後がしんどいからこれくらいでもいいのかもしれません。昨年はNBF、JREが苦戦してましたが、今年は物件取得できない優良リートの雲息が怪しい感じ。三井不動産系とか目の敵にされてます。軸がブレないのはいい事かと思うんですがなかなか報われません。かと言って大きくポジション張れるほど安いかと言われるとそんなでもないのが微妙なところ。去年の積水ハウスSIとかお祭り以外何ものでもなかったですがそういった壊れ方してないのが悩ましいところです。大きくは下がらないだろうからインカム狙いなら突っ張るのもありかもしれませんが1月権利落ちのときのアクション見ると2月権利落ちはまだ手を出したくないかなと。。失うものが大きすぎます。

それよりも株ですわ。この強さ。ギリシャは何も起きないと踏み切るのは勝手ですがここまで強いのか？と。シクリカルな要素が強いとは言えこれ梯子外されたら不味いんじゃ？という強さ。去年はなんだかんだ言ってもこんな感じのまま走っていっちゃいましたから気持ちはわからんでもないのですがそれにしてもあんまりな感じ。銀行とか持ってるからいいんですが、去年と同じで指値空振りしまくってました。まず買うところからはじめた方がいいのかしらん。

プレミアのPO価格が60万円超…？

どうも商社系の人間とは合わない。inzaiです、こんばんわ。悪口とかそうのではないのですが、儲けたいというよりも恰好つけたい感が強すぎるというか、なんであんなアホみたいなバリュエーションしときながら見下されないかんのかようわからん。こっちからすれば良いお客さんだから良いのですがなんだかなあ。

で、プレミア、というかJ-REIT全般の話ですが東証REIT指数2000ptが見えてきました。いろんなところから汁が出そうです。もう含み益の計算とかしたくないです。プレミアは隠れ負債があるのでLTVが長年の問題点でしたが、これで一息ついた感じ。築20年超の物件を売りつけてもこんな評価、むしろNTTの債券みたいなもんだろということでとことん上昇して行ってます。時代が時代ならストップ安になってもおかしくないようなディールですが、この株価だと問題なくまとまっちゃうんですから資本市場ってのは偉大です。

いろんなファイナンスが走ってますがどれもこれも問題なくまとまるんでしょう。コンフォリアはむしろ慎重すぎるんじゃないかというレベル。社長がつらい時期を経験しているだけに（これは東急不動産もそうなんだけど）そうなるのはしょうがないですがきっと報われる、というかこれで他の住宅REITに完全に見劣りしないレベルになりました。ジャパン・ホテル・リートは社長代わったこともありイケイケ。あのファンド系がホテル手放すって相当な価格だと思うのですが、コンセプトは悪くない。3本立て。

このまま年度末まで2500ptとかマジ洒落になりませんぜ

さて今年の目標は①

毎週3連休だったらいいのに（小並感）。inzaiです、こんばんわ。1日思い切り遊んでリフレッシュして次の日はゆっくりメンテナンスして、その次の日は仕事に備える。このリズムがほんと最高なんですがそういう会社ないですかね。

それはさておき、昨年の目標リターンは5％でダウンサイド抑え気味に、という感じだったのですが結果としてはほぼ15％。上出来っちゃ上出来ですが、J-REITインデックスにフル投資して持ちっぱなしでも大して変わらないという事実。フルポジになったのでは10月末の日銀追加緩和直後にダレたとこだけでした。結果的には、そこで上手く回転させられたのと何といっても中国株。マジかというリターンを叩き出してくれたのでそんなに保有なかったのですが一気にパフォーマンスが出ました。J-REITは可もなく不可もなく安全運転でジリジリと高値更新していく、US-REITともどもそんな印象。

ということを書いたのですが、先ほど1月の記事を確認したら、5％なんてどこにも書いてませんでした。損したくないとだけ。どっかで見直したのか。ずっと5％という数字が頭にあったのですが。。ちなみに今年の目標は先日もチラッと書きましたが損しないことです。もう運用辞めちゃえよって感じですが、ダウンサイドリスクを避けながらどうやってプラスにもっていくか、基本的に持ってるだけだとかなり配当じゃカバーできないような大きなリスクを背負うことになりそうなんで、どこで稼ぎに行くか難しい相場になると思ってます。1月ここまでまさにイメージ通りで戻りきれない展開が続いてます。これが3カ月も続くと種銭もなくなってトントンに回復するのを祈るだけになってしまうのでそういうのだけは避けたいなと。具体的には2に続きます。

あけおめです

こんばんわ、inzaiです。Wordpressも色々出来ることがあるんですな。シンプル至上主義でしたけどいろいろいじってみようかなと。とりあえずリンク集作るのが念願なんですがそれすらなかなかできないのが現実です。

J-REITのファイナンスすごいですね！初日からというのは昨年同様で驚きはありませんが金額が大きい。というかプレミアの220億円、ケネディクス商業リートの520億円。コンフォリアの172億円と駆け込み需要感がハンパないです。やれるうちにやっとけ的な。

プレミアとコンフォリアhダメなことやってる感はなくてLTVを押さえつつ配当金も上積みという綺麗なPOで、それはそれで物足りないという人も多いかもしれませんが、物件価格が高いのに無理することはなく好感度は高いです。もちろん、で、LTV押さえてていつ買えるんや？といわれるとノーアイデアなので正しいのかどうか、要は大和リアルエステートが正しいのかどうかという話です。間違ってると思うけど自信ない。株と一緒でどこで評価するのかってことに尽きますが、1年勝負の企業としては正しい選択なのかもしれませんね。逃げられない個人が痛い目に会うだけ。

プレミアもNTT都市開発第一号案件という古い古い物件REITに入れてNTT都市開発は新築の物件を作るという救いのない話もあるようですが、そういう歴史があるからこそREITにお得感のある物件が出てくるのも事実なんで評価は難しい。昨年後半のファイナンスに比べたらかなりマシなファイナンスとは思ってはいますが外部環境がこんな状況ではどうにもふんぎりがつきません。

去年の目標リターンは5％、今年は損しないことを目標にしてますが、さすがにこれだけ下がると大変。どうやって取り返そうか。中途半端に手を出して底割れると今年はアウトになってしまうのでもうちょっと様子を見ますか。ギリシャ、ポルトガル、UKと選挙も続くし、3月までは様子見たい。4月から6月も米国の利上げ巡って山場が続くし様子みたい。7月から9月は日銀の追加緩和あるし様子見たい。とりあえず世界的になんとか踏みとどまっているのが今日明日ですが、上がれば売り、下がれば様子見で頑張ります。去年は何も考えずに押し目買いで勝ってたパターンですが御神籤が生まれて初めて凶だったので様子見です。金曜の雇用統計が35万人とかだったらえらいことになりますな。

J-REIT分析　2014年のまとめ

さて今年の最後はなんの酒で〆めますか。やはり秘蔵の余市20年の原酒か。inzaiです。こんばんわ。

更新頻度すらバラバラなこんなサイトに1年間お付き合いいただきありがとうございました。
2014年はJ-REITの良心と傲慢さを垣間見ることができた年だったと自分の中では整理しております。

仕事している上で常に意識していることの1つに真実と事実の見極めというのがありまして、ラノベ風に言えば真実がいつも正しいは限らないっていうアレなんですが、今年は頭の中で何回反復したか分かりません。

2011年～2013年と違って2014年はJ-REITの行動の一つ一つが本当に正しいのか、株価の動きは合理的なのかとても悩ましい時間帯が続きました。もちろんREITにとっては株価だけが絶対的な評価でしてREITの運用会社がどう説明しようとも下がってしまえばそれは間違った行動です。上場している以上、それはしょうがない。

では投資家にとってどうかというと悩ましい問題でして、そもそも色んな投資家がいて時間軸が違えば、J-REITに投資している理由も違うわけです。リスクを取った結果として短期的に大きなリターンが得られればもちろん嬉しいのですが、将来大きく下落するリスクが増えていれば手放しで褒めていいのか難しい。景気が悪化したときでも安定した分配金が欲しいですが、折角のイケイケ相場なんだからそれに乗らない手はないだろうという矛盾。

全てのREITが同じ行動を取ってるわけではないので都度都度乗り換えればいいやんという話なんですが、自分の中にREITの理想像みたいなものがあってそこから外れるのはやっぱ嬉しくないというか素直に評価できないもんなんです。そしてREITの運用会社も人間なのでディフェンシブな経営していても、アグレッシブな経営が評価される時間帯が長く続くとどうしてもそっち寄りになってしまって軸が振れるという一番良くない状態に陥ってしまいがちで、REITってのは、といいますか会社というか組織というモノの本質ですが、一度でも方向転換してしまうと簡単には元には戻れない大型フェリーのようなもんです。

そういう意味で何が正しいのか何が真実なのか見極めようとするのはとても重要ですが、そもそも自分が正しいのか間違っているかというのが簡単に分かれば苦労しないわけで。

特に今年のようにNBFとJREは年初来リターンがほぼトントンと低迷。野村オフィスやトップリートにすら最後に捲くられ、インヴィシンブルのリターン2.5倍には圧倒的大差を付けられた年だからこそ悩んでしまうわけです。

ちなみにこのブログでは1月5日に大和ハウスリートと産業ファンドあたりいいんじゃないか、そして住宅REITを全力で応援してます、みたいことを書いてます（結局、住宅REITのコンテンツは作ってません汗）。ジャパンホテルリートが上昇しててお父さん嬉しい、インヴィンシブルが分水嶺越えてきたみたいことも書いちゃってます。おかげ様で良い思いしてますが、8月以降はJ-REIT分析書いてないってことは要は割安感ないねってことで、ウジウジ悩んでいるのはそういうことも背景にあります。

来年一発目はJ-REIT分析から始まるのですでに原稿を書きつつある（というか12月にまとめ書こうと思ってたのを流用しただけ）ので頭を整理したいのですが、未だ結論出ず。J-REITの行動を見ていても、恐る恐る踏み出そうとはしてますし、高値買いになってもいいやという投げやりな行動は見られますが、それがREITにとって致命的になりそうな行動は見られません。インヴィシンブル、星野は思い切った行動を取ってますが、それがダメというよりはそれしか行動を取れなかっただけでしょうし、ここまで上昇するなんて当人さえも思ってなかったはず。ただ、これに気を良くしてガンガン行くようと怖い。良心と傲慢さを垣間見たというのはそういう意味です。

現物不動産が高騰してるって言われてますが、不動産ってのは基本的に金持ちのアセットなので不動産価格が上昇しないと良い物件が出てきませんし売買も増えてません。その点、高値買いもありますが、低収益物件をきっちり売却出来てますし、J-REIT全体としては不動産価格上昇の恩恵をきっちり享受できている方なので必ずしも悪いことじゃないというのが最近の状況なのかなと。うまく付かず離れずで行ってくれるといいのになあ。

では最後に今年の通信簿です。株価とは関係なく、自分の評価とREITの行動のすり合わせです。難しいと思ってたことをやり遂げたREITが5、期待を裏切ったREITが1。例えばNBFとJREは行動だけ純粋に評価すると1ですが、元々期待もしてないので3。大和ハウスレジは頑張りましたけどもっと頑張れると思っているので3。その辺はコメントつけないと分からない部分もあるかも。東証REIT指数がまったく上昇してなかったら株価がどうなってたのかという評価と言えるかもしれません。

■評価5： 期待に応えた1年間でした。今後も楽しみにしてます。
森ヒルズ、日本アコモ、ケネディクスレジ、ユナイテッドアーバン、森トラスト、インヴィンシブル、日ロジ、阪急リート、ジャパンホテルリート。

■評価4： 評価高め。来年に繋がる1年でした。
野村レジ、産業ファンド、大和ハウスリート、アドバンスレジデンス、アクティビア・プロパティーズ、プロロジス、星野、オリックス、グローバルワン、ケネディクスオフィス。

■評価3：良くも悪くも期待通りです。
GLP、コンフォリア、プレミア、野村オフィス、平和不動産リート、福岡リート、NBF、JRE、いちご、大和証券オフィス、スターツ、大和ハウスレジ。

■評価2： もうちょっと出来るかと思ってました。
MIDリート、野村不動産マスター、ヒューリック、日本リート、JRF、JPR、東急リート、積水ハウスSI、トップリート、日本賃貸、ジャパンエクセレント。

■評価1：何やってんの？ってか何もやってない？来年もこれだとがっかりです。
SIA、イオン、インベスコ、フロンティア。